От многоэтажного муравейника к комфортной среде

Доля проектов комплексного освоения территорий в общем объеме строящегося жилья региона растет: сегодня на проекты КОТ приходится около 50% спроса. Впрочем, понятие комплексного освоения юридически не закреплено и каждый застройщик понимает его по-своему.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит, что ключевое отличие современных проектов комплексного освоения территорий (КОТ) от аналогов пятилетней давности заключается в растущем качестве благоустройства территорий. «Структура КОТ также претерпела изменения, сейчас строится много больших жилых кварталов малой и средней этажности. Это в некоторой степени выводит понятие "комплексное освоение" в разряд синонимов обширной невысокой застройки. Вообще, главная победа на этом направлении связана как раз с качеством создаваемой среды. Комплексная застройка более не воспринимается как многоэтажное гетто на окраине с заполненными машинами дворами,— полагает господин Софронов.— Кстати, про машины: можно отметить растущее количество машино-мест в таких проектах. Чаще можно встретить надземные многоэтажные паркинги, но даже в проектах с относительно невысокими ценами можно найти, в том числе, и подземные. Как и социальную инфраструктуру, которая не просто обязательно есть — это норма,— но которая строится вместе с первыми жилыми домами».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», рассуждает: «Основная тенденция заключается в том, что акцент сместился с простого предложения квадратных метров на создание полноценной среды для комфортной жизни. В новых проектах комплексного освоения территорий качество жизни зачастую даже выше, чем в уже обжитых городских районах. Это связано с тем, что застройщики заранее планируют и проектируют наполнение объекта».

Понизить высотность

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», считает, что в новых проектах комплексной застройки на первый план вышли вопросы строительства социальной инфраструктуры. «Если раньше школы, детские сады и поликлиники в новых кварталах появлялись с некоторым отставанием относительно ввода в эксплуатацию жилых комплексов, то сейчас мы наблюдаем обратную тенденцию»,— указывает она.

Она также отмечает, что современные кварталы стали менее высотными: превалируют среднеэтажные проекты на 10–12 этажей. «Больше стало уделяться внимания приватности. Чаще всего в концепциях стали фигурировать закрытые дворы или огороженные детские площадки с доступом по магнитному ключу»,— говорит госпожа Ильина.

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», с коллегами согласна: «За последние годы подход к реализации проектов комплексного освоения территорий претерпел значительные изменения. Сейчас у нас правила игры сформированы. Повсеместно идет параллельная интеграция инфраструктуры. Современные проекты включают школы, детские сады, поликлиники, транспортные узлы и зоны отдыха. Многие проекты по-хорошему унифицированы: безбарьерная среда, системы безопасности, закрытые дворы, удобная навигация. Девелоперы выработали эффективные решения дизайна среды, которые стали повторяемой нормой».

Гибкость и адаптивность всех пространств сегодня, как подчеркивает госпожа Вирченко, стали отличительной особенностью проектов КОТ: это относится к планировочным решениям квартир, дворов и мест общего пользования, ведь современные проекты учитывают потребности и сценарии жизни различных групп населения.

Евгений Жуков, генеральный директор компании «Абсолют Строй Сервис», полагает, что за последние годы подход к проектам комплексного освоения территорий претерпел значительные изменения, что связано как с запросами покупателей, так и с общими трендами девелоперского рынка. «Прежде всего появился фокус на создание качественной жилой среды. Это понятие объединяет наличие социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры, общественных пространств, транспортную доступность. Люди больше не готовы покупать жилье "в чистом поле", стоять в пробках и часами искать парковочное место у дома. Сегодня и в будущем обеспеченность инфраструктурными объектами и благоприятное окружение влияют на выбор не меньше, чем продуманные планировки и выгодные условия покупки»,— уверен господин Жуков.

Город в городе

Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development, добавляет: «То, что мы понимаем под КОТ сегодня,— вовсе не просто масштабные стройки, какими они были еще в середине нулевых. Комплексное освоение территорий эволюционировало, и особенно заметные изменения стали происходить после пандемии, когда люди поняли весь ужас настоящей изоляции».

Теперь, полагает эксперт, речь идет о полноценной реализации концепта «город в городе», когда в рамках КОТ строят жилье, социальные и коммерческие объекты, досуговые площадки, парковые зоны и так далее.

«Сейчас не стоит задача просто переделать промзону в нечто красивое: важно полностью интегрировать новый район в городской контекст, связать воедино близлежащие локации. Отдельно отмечу, что повышенное внимание стали уделять созданию рабочих мест в рамках КОТ. Люди все бережнее выстраивают баланс между работой и личной жизнью и уже не хотят проводить долгие часы, добираясь до условного делового центра города. Сегодня в проектах комплексной застройки всегда предусмотрены офисные площади и другие объекты, которые в будущем станут точками роста деловой активности»,— замечает она.

Денис Коноваленко, управляющий партнер компании «Прайм Лайф», также уверен, что важнейшей задачей проектов комплексного развития территорий остается создание благоприятной городской среды для жизни, а также решение социальных задач по переселению людей из старого жилищного фонда. Это достигается за счет возведения новостроек и необходимых инфраструктурных объектов с обновленными инженерными коммуникациями, строительства офисных кластеров, оформления рекреационных и досуговых зон.

«Современные проекты, старт которых был анонсирован в последние годы, предусматривают также масштабирование рабочих мест в локации и создание точек притяжения для граждан. Это позволяет сократить маятниковую миграцию, повысить качество жизни и эффективность экономики России. Более того, в современных КОТ все большее внимание уделяется экологической ответственности: девелоперы внедряют энергоэффективные решения и масштабируют площадь зеленых пространств»,— рассуждает эксперт.

Ушло в прошлое

При этом эксперты отмечают, что юридическая форма отношений между городскими властями и застройщиками, которая называется КОТ, уже ушла в прошлое. Строго говоря, таких проектов в Петербурге было три: «Балтийская жемчужина», «Северная долина» и «Юнтолово». Они были вполне успешны, но по ходу их реализации выяснилось, что не только застройщик, но и администрация должна брать на себя определенные обязательства, а в последние годы чиновники стараются переложить основную часть расходов при реализации жилых проектов на девелоперов. Поэтому формат КОТ в юридически строгом смысле не прижился. С 2017 года, чиновники рекламировали формат КУРТ (устойчивое развитие территорий) с множеством собственников. Эта идея оказалась, по мнению девелоперов, нежизнеспособной: включение тех или иных земель в КУРТ тормозило какое-либо развитие из-за разнообразных условий и ограничений.

«В 2020 году на федеральном уровне придумали формат КРТ — как вариации на тему московского опыта реновации, но без столичного бюджета и с еще большим принуждением по отношению к жителям угодивших в программу кварталов. Получилось вполне предсказуемо: в Петербурге начались протесты, в 2023-м действие закона о КРТ приостановили сначала до 1 января 2024 года, потом до января 2025-го. В октябре в петербургский ЗакС внесли законопроект, продлевающий приостановку городского закона о КРТ до 1 января 2026 года»,— напоминают эксперты компании «МК Элит».

Городские застройщики и многие аналитики называют проектами КОТ любые крупные проекты от 500 тыс. кв. м (иногда от 300 тыс. кв. м) и более. По данным экспертов консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в регионе реализуется около 40 проектов «300 тыс. кв. м и более»; из них две трети — на окраинах и в пригородах Петербурга, треть — в Ленобласти. В общей сложности на них приходится от 40 до 50% спроса.

«В Ленобласти чиновники говорят о семи проектах КРТ, но адреса не называют. Во многих случаях это просто формат, в котором застройщик берет на себя обязательства, взамен получая какие-то "плюшки" или разрешение отклониться от ограничений»,— рассуждают в «МК Элит».

Эксперты признают, что в последние годы конкуренция вышла за границы квартир и домов. «Точечная» застройка интересна только в обжитых районах, и такие объекты стоят дорого: точечная застройка «в полях» неинтересна ни застройщику, ни покупателям. Но сегодня крупные проекты в масс-маркете оказались критически зависимы от базовых ставок по ипотеке. И со сворачиванием льготных программ они получили серьезные проблемы. Особенно те, которые находятся в стартовой фазе. Поэтому в ближайшее время доля КОТ в общем объеме вводимого жилья вряд ли станет расти.

Юлия Майовер