Освежить люкс

Активное освоение «серого пояса» в центральных районах города за последние 15–20 лет дало возможность девелоперам представить рынку в качестве премиальных ряд новых локаций. О том, насколько успешны были эти попытки и могут ли в Петербурге появиться новые места, которые подойдут для строительства элитного жилья, разбирался корреспондент Business Guide Роман Масленников.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В данный момент в Петербурге наблюдается дефицит земель под элитную застройку, реализован потенциал Крестовского острова, практически полностью застроен Петровский остров. Новые локации чаще всего появляются точечно в исторических районах (Петроградский район, Васильевский остров) или прилегающих к ним кварталам благодаря редевелопменту и реновации существующего жилого фонда, однако такие проекты сопряжены со сложностями на этапах согласования и оформления документации. Кроме того, утверждение Генплана определило сокращение потенциальных площадей под застройку элитных проектов за счет сохранения территорий под развитие промышленных мощностей.

Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева считает, что формирование новых локаций новой элитной застройки может определяться не только видовыми характеристиками и престижностью расположения, развитие рекреационных зон сегодня также становится одним из возможных факторов. «Например, потенциал имеют территории на севере города рядом с "Лахта-центром", где в данный момент формируются новые точки притяжения, есть зеленые зоны и парки с видом на залив. Еще одним импульсом развития территорий может стать реализация туристического кластера "Санкт-Петербург Марина", который планируют создать на территории бывшей строительной площадки "Горская"»,— рассуждает она.

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI, говорит: «Элитное жилье — это прежде всего локация. Целевая аудитория этого сегмента довольно консервативна по отношению к тому, какие локации можно считать действительно элитными. Они хорошо известны: это Петроградский район и Центральный, частично Василеостровский и Адмиралтейский. Если речь идет о районах за пределами традиционного исторического центра, то под элитное жилье подходят только локации с выдающимися видовыми характеристиками, в непосредственной близости от воды и зеленых зон».

Потенциальные места для появления новых элитных зон существуют, согласен господин Гущин. «В тех же центральных районах еще остались территории, у которых есть потенциал редевелопмента: западная часть Адмиралтейского района, северная часть Василеостровского. Лахта и окрестности могут стать новым районом с жильем уровня бизнес-класса благодаря развитию инфраструктуры вокруг "Лахта-центра". Но изменение статуса района в глазах консервативно настроенной покупательской аудитории — долгий процесс, который занимает не один год»,— замечает эксперт.

Комплексный процесс

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, полагает, что формирование новых премиальных районов в Петербурге возможно, но это длительный и комплексный процесс. «Основные критерии — расположение, транспортная доступность, однородное окружение, а также общее качество девелоперских проектов, которые закладывают высокий стандарт жилой среды. Среди наиболее перспективных территорий, где в ближайшие годы могут появиться объекты высокого класса: локации вдоль Новгородской улицы, набережная Обводного канала, территория у Адмиралтейских верфей»,— перечисляет он.

По подсчетам господина Кравцова, создание устойчивого элитного района занимает в среднем 10–15 лет. Это обусловлено необходимостью развития инфраструктуры, появления социальных объектов, благоустройства улиц и набережных, а также постепенного закрепления статуса локации через спрос со стороны покупателей.

«Для формирования престижного района необходим комплекс мер: присутствие сильных девелоперов с проектами высокого уровня, определенные архитектурные стандарты и наличие инфраструктуры премиум-класса: модные и востребованные рестораны, яхт-клубы, престижные учебные заведения и спортивные учреждения, наличие променадов с бутиками одежды и аксессуаров»,— говорит эксперт.

Немаловажен и репутационный фактор, благодаря которому со временем в обществе формируются ассоциации с премиальным образом жизни. «Например, в дореволюционные годы Крестовский остров был центром притяжения для загородного отдыха, в советские годы — анклавом спорта и только в 2000-е стал сосредоточением элитного жилья»,— напоминает господин Кравцов.

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, считает, что возможности традиционных локаций и «золотого треугольника» исчерпаны. Однако, настаивает она, это не означает, что строительство элитного жилья встало и новых проектов не будет. Большой потенциал, по мнению эксперта, есть у редевелопмента бывших промышленных территорий. «Это и Московский проспект, и Обводный канал, и Васильевский остров в районе Уральской улицы. Но пока это точечные проекты, как и на намыве, где каждый застройщик реализует что-то свое»,— делится она.

Директор по маркетингу Legenda Всеволод Глазунов при этом считает, что далеко не все локации, которые в Петербурге принято считать элитными, являются таковыми на самом деле. «Например, "золотой треугольник" когда-то был востребован благодаря "барским" квартирам большой площади и возможности жить в самом центре города. Сегодня здесь морально устаревшее жилье, отсутствует современный стрит-ритейл формата "у дома", а социальный состав сложно назвать однородным. Локация исключительно туристическая — очень оживленная и шумная — со всеми сопутствующими атрибутами. Или Петровский остров, который также позиционируется как премиальный. Сегодня это район, плотно застроенный разномастными домами бизнес-класса от разных застройщиков. Здесь нет ни городской ткани, ни инфраструктуры соответствующего уровня — все формально, в рамках нормативов. Петровский остров в этом смысле стал показательным примером, когда премиальность локации не определяется только местоположением»,— высказывает он мнение.

Непредсказуемая смета

В Петербурге есть некоторое количество территорий с «элитным» потенциалом, но из-за комплекса факторов, усложняющих реализацию таких проектов, например, градостроительных рисков и затрат на строительную подготовку территории, оценить объем инвестиций крайне сложно, уверен господин Глазунов.

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований Nikoliers, предлагает учитывать опыт Москвы: если ранее недвижимость премиального класса была расположена исключительно в границах или на приграничных территориях Третьего транспортного кольца, а элитного сегмента — в составе Садового кольца, то сейчас проекты, соответствующие по продуктовым характеристикам заявленным классам, возводятся в престижных районах вне ЦАО. «Например, активно развивается район Раменки в составе ЗАО Москвы»,— говорит она.

Объем инвестиций в создание таких районов трудно измерить, поскольку все зависит от масштаба необходимых преобразований и количества заинтересованных лиц — зачастую для формирования новых престижных локаций необходима сильная политическая воля, и только потом — частный капитал.

«В конечном итоге, успех новой элитной локации зависит от синергии девелоперов, города и будущих жителей, которые закрепляют за районом его статус через выбор недвижимости и образ жизни»,— указывает господин Кравцов.

Господин Глазунов согласен с коллегой, что в формировании сбалансированной статусной локации существенную роль играют комплексные, согласованные действия девелоперов, направленные на создание соответствующей городской среды с «правильным» жильем и «правильной» инфраструктурой.

Марина Павлюкевич резюмирует: «Санкт-Петербургу нужен комплексный проект развития территории с единой концепцией, усиливающей элитность недвижимости. Хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура района, социально однородное окружение, дополненные стильной архитектурой, качественным ландшафтным дизайном, продуманным наполнением объекта и сервисами высокого уровня — вот слагаемые премиальной недвижимости сегодня. Я вижу потенциал в "сером поясе" Санкт-Петербурга: например, Октябрьская набережная. Территории рядом с водоемами или с парками сами по себе уже премиальные. Есть потенциал у Адмиралтейского района, который в будущем не уступит по элитности Центральному или Петроградскому. Однако такие проекты должны реализовываться с участием государства и города, становясь его визитной карточкой».