Где эта студия, где этот дом
В новостройках Москвы становится все меньше малогабаритных квартир
После запрета строительства в Москве квартир площадью менее 28 кв. м, объем предложения такой недвижимости в российской столице за последнее время снизился на 18%. Участники рынка ожидают, что через полтора года студии совсем исчезнут с рынка новостроек и останутся только во вторичном сегменте.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
В январе 2025 года объем предложения студий в новостройках Москвы сократился на 18% год к году, до 11 тыс. квартир и апартаментов, подсчитали в BnMap.pro по запросу “Ъ”. В то же время общий объем предложения всех типов жилья на первичном рынке российской столицы сократился только на 8%, до 67,3 тыс. лотов, уточнили аналитики.
К началу 2025 года доля студий в общем объеме предложения среди всех остальных форматов в московских новостройках уменьшилась на 2 процентных пункта, до 16% год к году, уточнили в ГК «Самолет».
Одним из факторов серьезного снижения объемов предложения студий стал вступивший в силу в августе 2024 года запрет властей Москвы строить квартиры площадью менее 28 кв. м, напоминает гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. По его словам, существующее предложение студий — это нераспроданные ранее остатки. Осенью того же года власти города полностью отказались согласовывать апарт-проекты, заявлял тогда вице-мэр Москвы Владимир Ефимов (см. “Ъ” от 23 октября 2024 года). В таких комплексах традиционно высокая доля малогабаритных лотов.
Застройщики Москвы и без этого в последние два года сокращали вывод на рынок жилой недвижимости, так как спрос на нее падает, отмечает гендиректор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев. По подсчетам аналитического сервиса Dataflat.ru, в 2024 году спрос на квартиры в новостройках в старых границах Москвы сократился на 19% год к году, до 64,7 тыс. лотов. Это результат завершения массовой программы льготной ипотеки под 8%, а также повышения рыночных ставок по таким кредитам.
В то же время гендиректор VSN Group Яна Глазунова считает, что именно на малогабаритное жилье из-за его сравнительно небольшого бюджета покупки был высокий спрос, что способствовало более активному вымыванию студий с рынка. Для части покупателей это был единственный доступный вариант покупки своего жилья, замечает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Но для кого-то это был и объект инвестиций, добавляет директор по продукту «Самолета» Леон Пряжников.
Владимир Ефимов, вице-мэр Москвы, в интервью РБК в декабре 2024 года:
Если есть запрос от инвестора перевести апарт-комплекс в жилой, то мы предлагаем построить нормальный дом
На фоне этих факторов стоимость студий выросла значительнее, чем других форматов квартир. По подсчетам руководителя девелоперской компании «Среда» Андрея Фетисова, студии в московских проектах в комфорт-сегменте и бизнес-классе к концу 2024 года подорожали на 7,6% год к году, в то время как цены на однокомнатные квартиры — на 5,7%, двухкомнатные — на 3,9%, трехкомнатные — на 4,2%.
Строить студии небольшой площади застройщикам было выгодно, так как они, по словам коммерческого директора девелоперской компании Glincom Кристины Дудко, имеют более высокую маржинальность. Такая недвижимость приносит доход и инвесторам — в среднем 8% годовых, по подсчетам коммерческого директора ГК «Альфастройинвест» Юрия Балабанова. Для сравнения: по данным «Дом.РФ», доходность арендной квартиры в Москве по итогам 2024 года составила 7,1%.
Предложение малогабаритных студий до 28 кв. м будет неуклонно снижаться, констатирует директор департамента жилой недвижимости Ricci Екатерина Ломтева. С учетом студий в строящихся проектах и действующего спроса квартир площадью до 28 кв. м хватит на полтора года, подсчитала руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных девелоперской компании Dogma Анна Кузнецова. Позже студии можно будет приобрести только на вторичном рынке, но уже по более высоким ценам, уточняет она.