От правил веет свежестью
Опубликованные ПЗЗ расширяют возможности по созданию в Петербурге новых рекреационных зон
Смольный опубликовал проект изменений в правила землепользования и застройки Петербурга. Общественные обсуждения проекта запланированы на апрель. Участники рынка недвижимости отмечают среди положительных поправок в ППЗ увеличение коэффициента плотности застройки при разработке проектов планировки территорий (ППТ) застройщиками. По мнению девелоперов, новая редакция правил будет способствовать появлению в городе дополнительных досуговых и рекреационных зон, особенно в Приморском районе, где запланирован городской зоопарк.
90 га между улицами Камышовой, Планерной и Шуваловским
Фото: Олег Левчук / яндекс.карты
90 га между улицами Камышовой, Планерной и Шуваловским
Фото: Олег Левчук / яндекс.карты
Проект изменений в правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга были опубликованы в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП) 12 марта. 7 марта проект был согласован на заседании комиссии по землепользованию и застройке в городском правительстве. По словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Николая Линченко, изменения в ПЗЗ направлены на приведение правил в соответствие с федеральным и региональным законодательством, включая обновленный генплан Петербурга и требования к охране исторического наследия. «Проект предусматривает уточнение градостроительных регламентов, корректировку границ территориальных зон, расширение перечня разрешенного использования земель и выделение новых общественно-деловых зон»,— написал руководитель строительного блока городской администрации на прошлой неделе в своем Telegram-канале. Общественные обсуждения запланированы на апрель 2025 года, заявил тогда господин Линченко.
Ранее СМИ писали, что в новой редакции ПЗЗ предусмотрены высотные характеристики для строительства в Лахте новых небоскребов: данная территория выделяется как «общественно-деловая зона уникальных объектов высотной застройки».
Место предполагаемого парка на Тучковом буяне — участке между Малой Невой, проспектом Добролюбова и улицей Сперанского, где сегодня строится Дворец танца Эйфмана, здание департамента Верховного суда и Судебный квартал (жилье для судей ВС РФ),— остается в зоне общественно-деловой и жилой застройки (подзона ТД1_1). Восточную часть территории здесь планируется перевести в ТРЗ — рекреационную зону тематических парков, ботанических садов и зоопарков.
Более 90 га между улицами Камышовой, Планерной и Шуваловским проспектом также переводят в зону ТРЗ, что дает надежду на реализацию планов по созданию зоопарка в Юнтолово. Сейчас так называемый «юнтоловский треугольник» находится в зоне ТР2, предназначенной для зеленых насаждений общего и ограниченного пользования с включением объектов инженерной инфраструктуры.
Отражены в новых ПЗЗ и функциональные зоны транспортного узла высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва — Санкт-Петербург (ВСМ), и второй выход со станции метро «Лиговский проспект». Генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов обращает внимание на то, что в проекте измененных ПЗЗ сохранился базовый показатель по количеству машиномест в жилых комплексах: одно машиноместо на 80 кв. м общей площади квартир. «Однако мы планируем предложить дифференцированный подход к определению числа машиномест, в том числе в зависимости от близости остановок общественного транспорта и метро»,— уточнил глава объединения.
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что ключевыми изменениями в новых ПЗЗ станут отказ от специализации промзон и увеличение коэффициента застройки при условии подготовки проекта планировки территории (ППТ) застройщиком.
При отсутствии ППТ коэффициент составляет 1,4 (в действующих правилах показатель равен 1,7), а при наличии ППТ коэффициент увеличен до 2,5 (было 2). Руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Дмитрий Садовников полагает, что данное новшество увеличит привлекательность проектов для девелоперов. Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers, предполагает, что, вводя такой норматив, городские власти хотят простимулировать застройщиков утверждать ППТ для жилых объектов.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», считает важными в изменениях ПЗЗ дифференциацию зон на подзоны и закрепление в документе новых понятий, к примеру, «тематического парка». По мнению девелопера, в целом для города этот документ сулит больше возможностей в части рекреационных объектов инфраструктуры. В большей степени это касается жителей Приморского района (и тех, кто планирует туда переехать в перспективе), где, согласно изменениям, появится новая точка притяжения — городской зоопарк. «В нашем понимании, соседство с такими объектами позитивно повлияет на популярность Приморского района в плане досуга. Также мы прогнозируем, что это косвенно подогреет интерес семейных покупателей к жилой недвижимости, реализуемой в данном районе»,— дает оценку участник строительного рынка.