В ожидании перемен
Как развивается жилищное строительство в Нижегородской области
Нижегородский рынок жилищного строительства адаптируется к новым условиям высоких банковских ставок и сокращенной господдержки ипотеки: фиксируя снижение продаж, строительные компании сокращают внутренние затраты, ищут альтернативные инвестиционные решения, но не останавливают работу на площадках и проектирование в ожидании стимулирования спроса программами для отдельных категорий заемщиков. Подробности — в партнерском проекте «Ъ-Приволжье».
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ
Текущую ситуацию и перспективы на рынке жилищного строительства обсуждали участники круглого стола «Капитальные инвестиции: недвижимость как надежный финансовый инструмент в период турбулентности», организованного нижегородской редакцией ИД «Коммерсантъ» («Ъ-Приволжье»). Заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Михаил Генин напомнил, что по итогам 2024 года застройщики ввели в регионе 2,01 млн кв. м жилья (рост на 8% к предыдущему году) и таким образом «на 16% перевыполнили задачи, поставленные федеральным центром». Сегодня, по словам заместителя министра, регион ожидаемо фиксирует снижение спроса и, соответственно, замедление строительной активности — сказывается отмена в середине прошлого года большинства ипотечных программ с господдержкой и текущие высокие рыночные ставки по жилищным кредитам.
По информации начальника Экономического управления Волго-Вятского главного управления Банка России Андрея Кобзева на 1 февраля 2025 года, портфель ипотечных кредитов, выданных нижегородцам, вырос в годовом выражении на 3% до 302,5 млрд руб. (по итогам 2023 года годовой прирост составлял 34,5% — «Ъ»). «Ипотечное кредитование замедляется — это общефедеральный тренд. Рынок стабилизируется после перегрева, и темпы роста ипотеки возвращаются к нормальному сбалансированному уровню», — констатировал представитель регулятора.
По его словам, из-за того, что безадресная льготная ипотека, запущенная для поддержки отрасли в период пандемии ковида в 2020 году, стала на долгое время доступна практически каждому, к концу 2023 года годовые темпы прироста ипотечного портфеля банков в регионе достигли предельного значения и превышали 30%. Это привело к росту цен на новостройки: с 2019 года средняя цена квадратного метра в Нижегородской области на первичном рынке выросла более чем в 2,5 раза, тогда как реальные доходы населения — только в два раза. Выросли средний чек и срок ипотечных кредитов: «Если в январе 2020 года на покупку квартир нижегородцы брали в среднем 2 млн руб. на 18 лет, то в январе 2025 года — почти 4 млн руб. на 25 лет. Это также может быть индикатором того, что доступность жилья снизилась», — рассказал Андрей Кобзев.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Генеральный директор ГК «Приволжье» Елена Титова заметила, что несмотря на снижение спроса, на региональном рынке остаются покупатели, рассматривающие покупку недвижимости как инвестицию: «Недвижимость возвращает себе статус надежного инструмента для сохранения денежных средств. Так было и раньше, российская экономика не впервые переживает турбулентность, но сегодня уникальность этого тренда в том, что несмотря на высокую ключевую ставку и, соответственно, высокие проценты по банковским вкладам, остается целевая группа, которая предпочитает инвестировать именно в недвижимость, демонстрируя таким образом некое недоверие банковской системе с точки зрения гарантий сохранности накоплений».
Руководитель подразделения «Розничные продажи» поволжского регионального центра банка «Дом.РФ» Надежда Царева отметила, что несмотря на снижение спроса, в регионе по-прежнему ощущается дефицит предложения. «Нормальный уровень распроданности квартир в новостройках — 70% на этапе строительства. Но в связи с высоким стимулированием спроса в 2020-2024 годы, на фоне введения неадресных льготных программ в Нижегородской области этот показатель достигал 115%». Согласно прогнозу «Дом.РФ» на 2025 год, распроданность строящегося многоквартирного жилья будет составлять 116%, даже несмотря на завершение массовой льготной ипотеки и высокие рыночные ставки.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Еще одним важным трендом развития рынка на протяжении последних нескольких лет Надежда Царева назвала развитие сектора индивидуального жилищного строительства, на который по итогам 2024 года пришлось больше половины от общего объема введенного жилья — 1,26 млн кв. м. «Нижегородцы предпочитают строить дома из дерева — этот материал выбирают 63%, тогда как по России в целом — только 32%. Средний метраж частного дома в Нижегородской области тоже больше — 160 кв. м, а по стране — 136 кв. м».
В целом, как сообщил Михаил Генин, несмотря на охлаждение рынка, градостроительный потенциал Нижегородской области увеличивается: в прошлом году было согласовано на 20% больше градпланов земельных участков. Но пока строительные компании находятся «в режиме ожидания» снижения ставок и стимулирования спроса, например, за счет субсидирования ипотеки отдельным категориям граждан: молодым специалистам, работникам ОПК и другим.
Представители строительных компаний это подтверждают. «Нижегородский рынок по-прежнему интересен федеральным застройщикам. Но в условиях турбулентности многим девелоперам сейчас невыгодно торопить сделки: стройматериалы, услуги подрядчиков — все дорожает. Это заставляет очень выверенно заниматься продажами. Зато у застройщиков есть запас времени для шлифовки проекта, внесения точечных изменений для повышения качества. Это хорошее время для открытого диалога с банками и инвесторами для поиска альтернативных инвестиционных решений», — отметил представитель UDS Алексей Марин.
Режим ожидания — главная характеристика текущей ситуации на рынке жилья, соглашаются эксперты.
«Нынешний рынок я бы назвала рынком ожидания как для застройщика, так и для конечного покупателя», — говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
По ее мнению, в существующих условиях снижения доходности начатые проекты девелоперы завершат, а по новым «будут тормозить начало строительства в ожидании более выгодных условий продаж» или минимизировать очереди строительства. Главные цели сегодняшних покупателей, по словам эксперта, — получение максимального или постоянного дохода и сохранение денежных средств.
По словам эксперта в сфере девелопмента Бориса Замского, застройщики сейчас оптимизируют затраты, дозированно выводят на рынок новые проекты, хотя не уменьшают объемы проектирования: «Системные игроки играют вдолгую и сам рынок предполагает длительный цикл реализации проектов». Спрос же, по словам эксперта, сегодня по большей части инвестиционный, и именно он поддерживает пополнение эскроу-счетов девелоперов.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
В дальнейшем основным инструментом развития сектора жилищного строительства, по словам Михаила Генина, как и сейчас, будет комплексное развитие территорий, когда девелоперы, заключившие с властями договоры КРТ, берут на себя обязательства одновременно строить жилье и социальную инфраструктуру. «Механизм комплексного развития территорий помогает улучшать жилищные условия граждан, вовлекать в оборот заброшенные территории. При этом для застройщика механизм полностью прозрачен за счет детальной проработки территорий еще до торгов», — отметил заместитель министра. Он рассказал, что в этом году на торги планируется выставить семь площадок: шесть в Нижнем Новгороде и одну в Дзержинске, в 2026-м — шесть.
Елена Титова в своем прогнозе предложила посмотреть на перспективы развития рынка жилищного строительства с точки зрения теории поколений.
По ее словам, в ближайшие годы все большую покупательскую способность приобретут зумеры — поколение, родившееся в 1997-2012 годах: «Базовое „программное обеспечение“ поколения Z — открытость и доверие миру. В отличие от поколения Х, рожденного в 1965-1980 годах и ориентированного на стабильность, зумеры легки на подъем, легко переезжают и предпочитают брать недвижимость в аренду. Именно на это нужно ориентироваться в плане продаж — в топе будут сервисные апартаменты, коливинги, коворкинги».
Комментируя развитие ипотечного рынка, Андрей Кобзев подчеркнул необходимость снижения инфляции: чтобы кредиты были доступны всем, «нужно не массовое льготное кредитование, а стабильно низкая инфляция». «Это позволит заемщикам привлекать средства на рыночной основе без накопления дисбалансов в экономике. Яркий пример того, что ипотека может быть доступна без льготных программ и схем от застройщиков, — это то, что в 2018-2019 годах ипотека по рыночным ставкам была около 9%», — заключил представитель Банка России.