«После конфликта тяжело вернуться к нормальной жизни»

Последний год рынок складской недвижимости, несколько лет подряд находившийся на подъеме, переживает серьезные потрясения. Объекты крупнейшего в стране отраслевого девелопера Raven Russia перешли под госуправление. Кроме того, сорвалась обещавшая стать знаковой сделка по аренде «Сберлогистикой» по всей России логопарков общей площадью 1,5 млн кв. м. А высокие расходы девелоперов на обслуживание кредитов лишают их части маржинальности. О том, как на рынок повлияют все эти события, в интервью “Ъ” рассказала Елена Бондарчук, владелец ГК «Ориентир» — одного из крупнейших застройщиков в сегменте.

— Одна из самых громких историй, связанных с вашей компанией,— разбирательство с онлайн-ритейлером Ozon (MOEX: OZON). Недавно суд вынес решение об аресте имущества ООО «Ориентир Запад-1» на сумму 4,5 млрд руб. в рамках иска о взыскании убытков с девелопера за пожар склада в подмосковной Истре, который занимал маркетплейс. В вашей компании говорили, что арест не произведен, так как имущество заложено. Как вы это прокомментируете?

— В 2025 году было получено заключение четвертой комплексной пожарно-технической судебной экспертизы, проведенной в рамках расследования уголовного дела по факту пожара. Там не установлена вина «Ориентира» ни в возникновении возгорания, ни в распространении огня. Кроме того, в заключении подчеркнуто, что Ozon, нарушив требования специальных техусловий, начал эксплуатировать мезонин до завершения его монтажа, а также без оборудования всех его ярусов необходимыми системами. При этом фактором, способствовавшим возникновению серьезного пожара, стала именно конструкция мезонина, который к тому же был загружен товаром.

Зная результаты этой экспертизы, Ozon подает на нас в суд, запрашивает арест счета, с которого мы платим проценты банку за отстроенный заново склад. Наш контрагент искусственно создает нам возможный дефолт этого объекта (в Ozon, в свою очередь, заявили “Ъ”, что экспертиза установила ряд важных обстоятельств пожара, которые прямо противоречат заявлениям девелопера.— “Ъ”).

— Повлияет ли это на ваши дальнейшие отношения с маркетплейсом?

— Конечно. Действия Ozon не соответствуют принципам партнерства, к которому мы всегда стремимся. Тем не менее мы намерены продолжать рабочее взаимодействие, если Ozon готов принимать ответственность за свои действия и вести себя по-партнерски со своими арендодателями.

— Много ли объектов Ozon у вас арендует?

— Один склад — в Подмосковье, и еще один строим специально для компании в Ленинградской области.

— Среди ваших арендаторов есть еще один контрагент, который явно не порадовал рынок складской недвижимости. Речь о «Сберлогистике», которая заявила о расторжении договора аренды в объектах по всей стране суммарной площадью 1,5 млн кв. м. В этом списке и помещения вашей компании. Как это сказалось на деятельности «Ориентира»?

— Нам повезло — у нас с компанией всего один контракт на объект на Новорижском шоссе в Подмосковье. Если «Сберлогистика» решит расторгнуть с нами договор, мы сможем пересдать это здание даже дороже. Арендные ставки за год выросли, и по данному направлению свободные земельные участки практически отсутствуют.

В одно время «Сберлогистика» вначале подтвердила нам строительство объекта в Ярославле, но позже отменила это решение. У крупных арендаторов вроде Ozon, Wildberries и X5 Group там уже есть площади. Мы бы не смогли найти нового арендатора на такой крупный объект, затраты в который достигают 9 млрд руб. К тому же у «Сберлогистики» не совсем обычный склад: у него специфическое техническое задание. Поэтому часть девелоперов, я думаю, могут погореть на контрактах со «Сберлогистикой».

— Еще одна громкая новость в сегменте складской недвижимости — переход объектов Raven Russia в управление Росимущества. Может ли это сказаться на рынке?

— Никто не знает, как это будет. Оставит ли Росимущество команду, которая управляет складами, неизвестно. Это непросто, как может показаться на первый взгляд.

Управлять почти 2 млн кв. м складов — это быть в контакте с большим количеством арендаторов, которые могут меняться, уменьшать площади или увеличивать.

В любом случае у Raven Russia еще есть возможность обжаловать это решение. Может, скажутся потепления на международной арене. Хотя всегда после конфликта тяжело вернуться к нормальной жизни.

— На рынке складской недвижимости уже пятый год подряд наблюдается серьезная нехватка свободных объектов. Почему при высоком спросе на такие объекты девелоперы не строят больше?

— Текущие условия для девелоперов крайне невыгодные. Последние несколько лет мы увидели существенный рост себестоимости строительства, только за последний год он составил 18%.

Обычно все увлекаются стройкой и забывают про землю, а это тоже очень важный фактор.

Еще шесть-семь лет назад стоимость 1 га в Подмосковье составляла 5 млн руб., сейчас — в среднем 50 млн руб. В отдельных локациях, где высокий спрос, доступных участков под строительство складов практически нет, цена может достигать 100 млн руб., как, например, на Новорижском шоссе. В этом направлении на землю в стоимости 1 кв. м готового склада приходится примерно 20 тыс. руб.

На этом рынке помимо девелоперов есть и другие игроки: владельцы земли, зарабатывающие на ее продаже; банки, которые повысили ставки, особенно на строящиеся объекты; поставщики стройматериалов и оборудования. Все они зарабатывают, а у девелоперов маржинальность продолжает снижаться.

Когда ты строишь объект и в конце зарабатываешь в пять раз меньше брокера, который заключил сделку по аренде или продаже склада, это лишено логики.

— Почему земля так серьезно подорожала?

— Есть госполитика на возврат земель в сельхозоборот. Если раньше можно было найти сельхозземлю и поменять ее назначение под строительство складов, то сейчас это нереальная история.

— Даже потенциальный приток средств в экономику региона, что может обеспечить крупный логопарк, не помогает поменять назначения участков?

— Всегда идет сравнение. С одной стороны, есть приток средств в регион. С другой — из-за того, что большая часть работников складов — это мигранты, увеличивается количество вопросов, которые нужно в связи с этим решать.

— В регионах вы тоже видите активный возврат земель в сельхозугодья?

— Мы работаем в первую очередь в Московской и Петербургской агломерациях и видим, что в регионах другая проблема. Заказчики считают, что там склады должны быть дешевле, хотя зачастую получается наоборот. Логистика стройматериалов в регионы дороже, да и квалифицированную рабочую силу приходится везти из столицы.

— Испытываете ли вы проблемы с закупками стройматериалов?

— Сложностей со стройматериалами никаких нет, в основном мы все покупаем в России, а то, что до 2022 года приобретали у европейских поставщиков, доставляем из Китая.

Однако проблема китайской продукции в том, что сегодня поставка может быть нормального качества, а завтра — уже плохого.

Сложно найти поставщика, который будет выдерживать качество продукции постоянно. Мы такого нашли: создали отдел техконтроля в Китае и сейчас возим электротехническое оборудование. Именно на него приходится основной импорт в складском сегменте.

— Как ставки по банковским кредитам влияют на экономику проектов?

— На новые проекты банки выдают кредиты по формуле «ключевая ставка ЦБ плюс 6 процентных пунктов», то есть сейчас это не меньше 27%. Только на покрытие процентов без возврата долга мы должны тратить не менее 20 тыс. руб. с 1 кв. м склада. Сколько сейчас средняя ставка аренды?

— Около 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

— Уже есть и по 15–17 тыс. руб. Тем не менее девелоперы, достраивающие сейчас объекты, мягко говоря, в незавидном положении. Все брали кредиты при более низкой ключевой ставке и когда банковский доход сверх ключевой не превышал 2–2,5%. Но обстоятельства поменялись, и девелоперы оказались в заложниках. Например, у нас есть объект, в который я в прошлом году инвестировала более 500 млн руб. собственных средств в счет обслуживания долга.

Я думаю, сейчас это происходит со всеми девелоперами. Компании докладывают деньги из одних объектов, где есть доход, в другие проекты, реализуемые за счет кредитов.

Но понятно, что это не будет долго продолжаться. Все приходят в банки и пытаются договориться о реструктуризации. На мой взгляд, должна появиться другая модель ценообразования арендной ставки, которая будет учитывать дельту, отражающую ситуацию с ключевой ставкой ЦБ. Ведь арендаторы тоже правы: если сейчас просто поднять ставки до адекватного уровня, а через год ключевая ставка снизится, то уже арендаторам станет невыгодно платить такие деньги.

— Застройщики жилья жалуются, что попали под полный контроль банков, выдающих проектное финансирование. Наблюдается ли такое в складском сегменте?

— Да, банки очень сильно регулируют проекты.

Как бы красиво девелоперы ни рисовали финансовые модели с будущей низкой ключевой ставкой ЦБ, банки сейчас такое не принимают во внимание.

Иначе количество банкротных ситуаций было бы в десятки раз больше.

— Видите ли вы такие ситуации, когда кто-то из ваших коллег на рынке уже не справляется с обязательствами?

— Пока у всех получается договариваться с банками. Игроки реструктурируют кредиты и перекладывают свои платежи на будущие периоды, на чем банки, естественно, зарабатывают. Сейчас в основном все только достраивают текущие объекты, а по новым проектам пока не сходится экономика и мало кто их запускает. В период неопределенности заключать арендные договоры с текущей арендной ставкой — это безумие. При сохранении текущей ситуации существенно сократится число девелоперов логистической недвижимости.

— В 2021 году, когда только начинался серьезный рост себестоимости строительства, девелоперы предлагали заказчикам сотрудничать в формате open-book, когда окончательная стоимость сделки формируется исходя из затрат застройщика, которые могли возрастать в процессе строительства. Насколько мне известно, тогда эта схема не получила распространения. Почему?

— Мы попробовали, но вышли из таких проектов, заплатив неустойку. Это оказалось нежизнеспособной схемой. Она предполагает, что будущий покупатель объекта может сказать: «Если я найду стройматериалы или оборудование дешевле, мы возьмем там». Нам сначала показалось это логичным. Но в итоге заказчик приносил нам коммерческое предложение, например, на металлоконструкции на 30% дешевле рынка от небольших ИП без оборотов и без трудоустроенных людей. Но финансовая ответственность за сделки с такими фирмами-однодневками лежала бы на нас. Мы предлагали заказчикам подписать допсоглашение, согласно которому он несет ответственность за сроки и качество поставок, но все вставали в клинч.

— Кто сейчас основные интересанты на складские объекты?

— В первую очередь онлайн-торговля.

— Среди ваших клиентов были в том числе иностранные, например IKEA, покинувшая российский рынок. Есть ли разница в подходах сотрудничества у западных и российских компаний?

— Иностранные компании более стратегически подходили к бизнесу и смотрели в горизонте нескольких лет, и они никогда не пытались воспользоваться негативными ситуациями девелоперов, не хотели кого-то продавить или обанкротить.

— Сколько вы строите ежегодно и какая доля проектов у вас приходится на аренду и на продажу?

— В моменте мы строим около 350 тыс. кв. м, примерно столько же вводим ежегодно. Раньше порядка 70% сделок приходилось на аренду, еще 30% — на проекты built-to-suit (строительство для продажи конкретному заказчику.— “Ъ”), позже соотношение стало 50 на 50. В нынешнем году мы не будем заключать договоры аренды, только built-to-suit.

— До создания ГК «Ориентир» вы были партнером NK Group (ранее — PNK Group). Почему решили выйти из этого бизнеса и создать собственный?

— Если люди в бизнесе расстаются, значит, кого-то что-то не устраивало.

— Вы стали полноценным конкурентом NK Group. Как это повлияло на ваши взаимоотношения с акционерами компании?

— После расставания никаких взаимоотношений не было. Но мы много лет с ними в финале по многим тендерам. Они крупнее по объемам строительства, у нас другая ниша: мы номер один в спецскладах, например в мультитемпературных.

— Помимо девелоперского бизнеса вы учредитель ООО «НПО "Квантовые технологии"». Почему вы решили заняться еще и этим направлением?

— Я по образованию инженер-физик. Я не покупаю недвижимость за границей, да и в России особо не покупаю. Заработанные на девелопменте средства я вкладываю в технологичные проекты. «Ориентир» сейчас занимает 10% моего времени — в компании профессиональная команда и выстроенные процессы, которые уже не требуют моего постоянного участия.

Концерн ГРАНИТ, где я сейчас тоже акционер, специализируется на разработке и производстве средств радиосвязи, информационных систем, беспилотных летательных аппаратов, подводных роботов, медицинских приборов и других полезных для армии, спецслужб и гражданских организаций продуктов.

— Это приносит вам доход или вы пока только вкладываете средства?

— Да. Например, один из наших проектов — система управления базами данных. Мы внедрили шифрование со стойкостью 10 в 58-й степени. Для понимания: биткойны и цифровые деньги — это в 10 в 23-й степени, а квантовые компьютеры — в 10 в 24-й степени. Мы шифруем с потерей скорости менее 5% — такого результата нет нигде в мире. Это позволит справиться с утечкой данных, и я надеюсь, что в России этот вопрос будет закрыт.

— Насколько я понимаю, в основном утечки происходят из-за сотрудников внутри компании, которые сливают данные.

— Все верно, особенно в отношении крупных сливов, где нужно иметь доступ и время на выкачку большого массива информации. Как правило, сотрудник компании с высоким уровнем доступа может после кражи данных затереть следы своего входа.

В нашей базе данных затереть свой вход невозможно. Это не избавит на 100% от утечек, но когда человек знает, что может понести за это уголовную ответственность, то много раз подумает.

Сейчас это, по сути, безнаказанное деяние.

— Кто сейчас среди клиентов компании?

— Мы входим в радиоэлектронный кластер, являемся предприятием ОПК, и нашими клиентами чаще всего выступают силовые структуры. Недавно также интерес к нашей продукции появился и у представителей «гражданского сектора». Есть большой интерес со стороны африканских и восточных стран.

— Пользуетесь ли вы господдержкой?

— С прошлого года — да. На развитие радиосвязи мы получили поддержку Минпромторга, а также льготное кредитование на закупку оборудования для завода в Зеленограде в специальной экономической зоне. Но в основном мы все разработки делаем на свои деньги, как раз заработанные на девелопменте.

— И строительство, и технологии считаются больше мужскими сферами. Сложно ли быть женщиной-управленцем в этих отраслях?

— Честно говоря, я не встречала в переговорах ни одной женщины—владельца бизнеса ни в строительстве, ни в технологиях. За исключением единственного раза еще в 2007 году. Мы живем в патриархальном государстве.

Если вы посмотрите на списки владельцев компаний, как правило, за женщинами, которые чего-то добились, стоят либо отцы, либо мужья. Однако я считаю, что у женщин много прекрасных качеств, которые особенно востребованы в турбулентные времена, например интуиция. В мужском мире и мире бизнеса почему-то считается, что ты должен быть только жестким, все время воевать с конкурентами. Мы, женщины, более миролюбивы, мы больше нацелены на созидание.

Интервью взяла Дарья Андрианова