Москвичи вложились в бетон

Несмотря на завершение массовой программы льготной ипотеки, девелоперам удается наращивать объемы продаж и выручки. За первые два месяца 2025 года обороты застройщиков только Москвы и Подмосковья выросли почти в полтора раза год к году, до 400 млрд руб. Ситуация на рынке пока выглядит более чем благоприятной, но отрасль продолжает настаивать на введении новых мер господдержки. Эксперты, в свою очередь, сомневаются в необходимости помощи индустрии, которая только за последний год получила массу послаблений, в том числе за счет ограничения прав дольщиков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Столица идет на опережение

В январе—феврале 2025 года объем сделок в новостройках Москвы в старых границах вырос на 37% год к году, до 562,6 тыс. кв. м, подсчитали в Dataflat.ru. Схожая динамика в Новой Москве и Подмосковье, где показатели выросли на 29%, до 175 тыс. кв. м, и на 26%, до 336,3 тыс. кв. м, соответственно, уточнили аналитики. Рост спроса в сочетании с увеличением цен способствовал наращиванию выручки отрасли. Суммарно девелоперы этих регионов за первые два месяца года заработали 400,7 млрд руб., что на 47% больше год к году, отмечают эксперты Dataflat.ru.

Рост спроса эксперты объясняют эффектом низкой базы. В начале 2024 года спрос был охлажден после высоких продаж в конце 2023-го, когда рынок жилья активно подогревался перспективой отмены льготной ипотеки, поясняет президент GloraX Дмитрий Кашинский. Кроме того, в начале 2024-го из-за разногласий застройщиков и банков по поводу субсидирования ипотечных ставок множество сделок было приостановлено или отложено, поясняет CEO Dataflat.ru Александр Пыпин. Покупатели дождались разрешения ситуации и закрытия сделок и броней только в последующие месяцы, добавляет он.

Если в прошлом году девелоперы стимулировали спрос субсидированием ипотечной ставки, то в этом году они привлекают покупателей рассрочками. В условиях высоких рыночных ставок по ипотеке застройщики используют различные инструменты для поддержания спроса: акции, скидки и рассрочки, которые после отмены льготной ипотеки стали основным драйвером продаж, говорит Дмитрий Кашинский. По его данным, доля сделок с применением рассрочки в Москве в январе—феврале 2025 года доходила до 30–35% от общего объема продаж по отдельным проектам.

Рассрочки интересуют, в частности, инвесторов или граждан, которые держат средства на вкладах. Рассрочка позволяет не оплачивать покупку квартиры целиком и зафиксировать цену в договоре долевого участия, не теряя высокой доходности по банковским вкладам, отмечает директор департамента жилой недвижимости Ricci Екатерина Ломтева. В таком случае покупатель может оставить средства на вкладе и заработать на них, а после закрытия депозита погасить задолженность перед застройщиком.

Также застройщики стали предлагать долгосрочную рассрочку с небольшим удорожанием квартиры, процентная ставка по которой ниже даже ключевой ставки Центробанка и может колебаться в диапазоне от 10,5% до 15,5%, отмечает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. В банках ставки по таким займам гораздо выше. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», на неделе с 10 по 16 марта средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составляла 27,92%.

Начавшееся снижение ставок по банковским вкладам дает первые результаты: клиенты начинают перекладывать свои сбережения в недвижимость, говорит директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь. Доходность вкладов уменьшилась примерно на 1–2,5 процентного пункта. По данным Центробанка, средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках снизилась с 22,28% в середине декабря 2024 года до 21,44% в первой декаде февраля 2025-го.

Высокая стоимость кредитов вынуждает некоторых застройщиков для покрытия необходимых платежей проводить локальные открытые и закрытые распродажи, снижая цены реализации до уровня цен годичной или двухлетней давности, говорит Александр Пыпин. В итоге, продолжает он, за несколько недель такой распродажи в проекте может быть реализовано столько же лотов, сколько ранее продавалось за несколько месяцев без снижения цен.

К примеру, в Подмосковье цены на новостройки в феврале 2025 года оказались на 2% ниже, чем годом ранее,— 192 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из подсчетов Dataflat.ru. В то же время в Москве цены выросли чуть выше уровня инфляции — на 10% год к году, до 479 тыс. руб., а в Новой Москве — только на 5%, до 267 тыс. руб., уточняют аналитики. Рост цен продиктован, в частности, вымыванием более дешевого предложения, добавляет основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Стабильность в регионах

В целом же по России объем продаж остался на прошлогоднем уровне. По подсчетам Аналитического центра ДОМ.РФ, в январе—феврале 2025 года продажи строящегося жилья составили 3,4 млн кв. м, что соответствует уровню 2024-го и на 13% выше значений 2023-го. Но за счет роста стоимости недвижимости выручка застройщиков за этот период выросла на 19% год к году, до 700 млрд руб., уточняют аналитики.

Спрос на новостройки продолжает поддерживаться при помощи семейной ипотеки, IT-ипотеки и ряда региональных программ, в частности «дальневосточной ипотеки», поясняет директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. По оценке ДОМ.РФ, в феврале 2025 года российские банки предоставили 58 тыс. кредитов на 229 млрд руб., из которых 32 тыс. займов на сумму 183 млрд руб. пришлось на льготные программы. В результате доля льготных программ составила 56% от общего количества выдач и 80% от общего объема в деньгах. Почти 90% всех льготных кредитов пришлось на семейную ипотеку — 29 тыс. кредитов на 163 млрд руб., уточняют в госкорпорации.

Аналогичного московскому рынку роста спроса в регионах не происходит вследствие роста цен на жилье более высокими темпами, чем увеличение доходов населения: в среднем на 7% против 3%, говорит Анастасия Горбунь. По данным Росстата, в 2024-м реальные располагаемые денежные доходы россиян (за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) выросли на 7,3% год к году. В то же время рост цен на российские новостройки составил 9,2%, подсчитали в ДОМ.РФ.

Поддержка растущего рынка

Несмотря на довольно успешные продажи, застройщики продолжают настаивать на необходимости господдержки отрасли, лоббируя этот вопрос через профильные органы власти. Недавно Минстрой предлагал отсрочить применение ограничений на выдачи ипотеки от застройщика и предоставить строительным компаниям налоговые льготы — отсрочить уплату части налога на прибыль в 2025 году при условии, что прибыль будет направлена на завершение проектов жилищного строительства, писал Forbes. Также министерство предлагает отсрочить девелоперам уплату части налога на прибыль в 2025-м, но при условии, что ее направят на завершение строительных проектов, уточняло издание.

За последнее время застройщики уже получили немало послаблений, в том числе за счет ограничения прав дольщиков. Например, с 1 сентября 2024 года снизились штрафные санкции для девелоперов при нарушении обязательств перед покупателями жилья — с текущих 50% от обговоренной сторонами суммы до 5%. А размер неустойки дольщику за задержки застройщиком сроков устранения недостатков в квартире теперь начисляется из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, хотя был 1%. Кроме того, в принятом пакете поправок для застройщиков снизилась денежная ответственность за низкое качество строительных работ.

На этом фоне продлена до начала 2026 года возможность предоставления строительными саморегулируемыми организациями займов своим членам за счет средств компенсационных фондов. Также сохранен упрощенный порядок ввода незавершенных объектов. По объектам, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 года и по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию до 1 января 2026-го, при внесении изменений в разрешение на строительство исключается требование о рассмотрении представленных застройщиком документов на соответствие вновь возникшим в период строительства ограничениям прав на землю. Это позволит ускорить ввод незавершенных объектов примерно на полгода и сократить их количество, пояснял ранее вице-премьер Марат Хуснуллин.

Вероятно, застройщики опасаются падения спроса на среднесрочном горизонте, считает Александр Диваков. Если высокая ключевая ставка ЦБ будет действовать продолжительное время, это не только сократит количество платежеспособных покупателей, но и негативно отразится на себестоимости строительства, предупреждает он. Высокие ставки сильно бьют по финансовым показателям застройщиков через увеличение процентных расходов, так как все строительство проектов осуществляется через банковское проектное финансирование, отмечает младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик.

Но пока необходимость дополнительных послаблений и господдержки ставится под сомнение. За время действия льготной ипотеки с 2020 года большинство девелоперов смогли накопить достаточно внушительный запас финансовой прочности и способны пережить краткосрочные колебания спроса, считает Мария Волик: «В моменте мы не видим существенного ухудшения состояния девелоперов».

К тому же по итогам 2025 года обвала продаж новостроек не ожидается. Екатерина Ломтева считает, что объемы реализации на первичном рынке Москвы в натуральном выражении могут быть сопоставимы с результатами прошлого года, а в денежном выражении вырастут на 40–60% из-за роста цен и изменения структуры спроса: доля бизнес-класса и делюкс-класса вырастет за счет вытеснения комфорт-класса. Поддержанию спроса также способствуют стабилизация цен на новостройки в последние месяцы и предложения скидок от застройщиков при 100-процентной оплате на фоне значительных накоплений населения на депозитах, резюмирует эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Антон Тренин.

Дарья Андрианова