Сэкономить на общем

Доля мест общего пользования (МОП) в проектах жилой недвижимости в Петербурге продолжает расти. По итогам прошлого года на МОПы в новостройках комфорт-класса приходилось 10–15%, в бизнес-классе — до 20%, а в премиуме — 25% и более. Впрочем, как отмечают аналитики, девелоперы, в условиях кризиса стремящиеся оптимизировать издержки, будут, вероятно, тратить на отделку МОПов меньше.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Места общего пользования в жилых комплексах (ЖК) за последние годы стали важным фактором, влияющим на выбор покупателей, особенно в условиях роста конкуренции на рынке. Требования к МОПам значительно изменились: сегодня это не просто функциональные пространства, а полноценные зоны комфорта, отражающие статус и концепцию жилого комплекса. «Например, в сегменте "бизнес-лайт" речь может идти о дизайнерских лобби с набором различных сервисов: от колясочных до лапомоек»,— говорит руководитель по продукту компании Plus Development Екатерина Фролова.

Управляющий партнер Fizika Development Александр Кравцов рассуждает: «За последние годы требования к местам общего пользования в жилых комплексах значительно выросли. Покупатели стали более требовательны к качеству пространства, ожидая не просто функциональных коридоров и холлов, а продуманных, стильных и комфортных общественных зон, соответствующих заявленному классу и функционалу. К ним можно отнести любые востребованные помещения: от лобби и атриумов до общественных келлеров с колясками и самокатами».

Растущая доля

По словам госпожи Фроловой, доля МОПов в общей площади ЖК варьируется в зависимости от класса проекта. В массовом сегменте она составляет около 10–15%, в бизнес-классе — 15–20%, а в премиум-сегменте может доходить до 25–30%, так как здесь акцент делается на просторные холлы, зоны отдыха и многочисленные дополнительные сервисы.

Основатель группы компаний Kronung Филипп Шраге с такой оценкой согласен. По его мнению, увеличение объясняется стремлением девелоперов повысить привлекательность объектов за счет качественной инфраструктуры.

«Доля МОП в общей площади жилых комплексов варьируется в зависимости от класса ЖК и от региона, но в среднем составляет 10–20%. В премиальных проектах эта доля может быть выше, так как акцент делается на комфорте и качестве среды. В последнее время наблюдается тенденция к увеличению доли МОП, поскольку это становится важным конкурентным преимуществом для застройщиков. Несмотря на все сложности, мы не намерены сокращать расходы на благоустройство МОП. Наша задача — сделать акцент на качестве МОП, предлагая уникальные решения»,— отмечает директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.

Господин Кравцов говорит: «В зависимости от масштаба проекта доля МОП в среднем составляет 10–15% от общей площади. Однако в премиальном сегменте этот показатель может достигать 20% и более. Это связано с разнообразием общественных зон: лобби с лаунж-зонами, коворкинги, фитнес-клубы, детские игровые, переговорные комнаты и конференц-залы. Иными словами, приватная инфраструктура для жильцов и часть собственной экосистемы дома также относится к местам общего пользования».

Госпожа Фролова выделяет три основные тенденции в оформлении мест общего пользования: «Первая, конечно, многофункциональность. Холлы превращаются в лаунж-зоны, места для встреч или детских активностей. Во-вторых, более значимыми становятся эстетика и дизайн. Все чаще девелоперы делают ставку на использование премиальных материалов, дизайнерской мебели, продуманного освещения, чтобы создать ощущение отельного уровня комфорта. И третий момент — инклюзивность в самом широком ее понимании. МОПы проектируют с учетом потребностей маломобильных групп, включая тактильные указатели, пандусы и удобную навигацию. Также учитывают базовые потребности родителей, хозяев животных, владельцев велосипедов и электросамокатов, гостей ЖК и других. Всем должно быть комфортно».

Новая норма

Филипп Шраге добавляет: «За последние годы требования к местам общего пользования в жилых комплексах значительно изменились. Девелоперы все чаще уделяют внимание не только функциональности, но и эстетике, безопасности и комфорту. В современных проектах экономкласса и класса комфорт уже стали нормой дизайнерские лобби, просторные холлы и многофункциональные общественные пространства. В премиум-сегменте на первый план выходит создание уникального архитектурного стиля и интеграция технологий умного дома».

В числе ключевых тенденций, по мнению господина Шраге, стремление к созданию концептуальных пространств, которые служат не только для передвижения, но и для отдыха, общения и работы. «Интерес к коворкингам и лаунж-зонам продолжает расти, особенно в условиях распространения удаленной занятости»,— говорит он.

Экологический аспект также приобретает все большее значение. Девелоперы внедряют энергоэффективные системы освещения, натуральные материалы в отделке и элементы биофильного дизайна. Кроме того, важную роль играет цифровизация: системы доступа без ключей, видеонаблюдение и интеграция с мобильными приложениями стали в новых проектах стандартом.

Генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева считает, что современные МОПы должны быть не только эстетически привлекательными, но и функциональными. «В каждом жилом квартале нашей компании дизайн холлов индивидуален и соответствует стилистике проекта. Например, в бизнес-квартале "Дубровский", который посвящен творчеству А. С. Пушкина, в местах общего пользования можно увидеть лаконичные вставки с отрывками из знаковых произведений писателя. Кроме того, для отделки стен выбраны белые керамогранитные плиты и декоративная штукатурка, дополненная молдингами в классическом стиле. А стильными акцентами пространств стали большие брендированные зеркала в пол. Таким образом, каждая деталь отражает единую концепцию проекта. Современные входные группы призваны сделать жизнь в доме комфортнее и проще. В жилых кварталах КВС в холлах располагаются колясочные для хранения детского транспорта, велосипедов и самокатов».

Сократить издержки

По оценкам господина Шраге, затраты на обустройство мест общего пользования в жилых комплексах варьируются от 3–5% стоимости квадратного метра в экономклассе до более чем 10% и выше в премиуме. «В элитных московских проектах встречаются примеры, когда в МОП входят прогулочные террасы с подогревом, дизайнерские пространства от именитых дизайнеров, детские клубы и творческие пространства, собственные автомойки и многое другое»,— говорит он.

В условиях замедления продаж застройщики вынуждены точнее подстраиваться под запросы покупателей. Это, как полагает господин Кравцов, приведет к оптимизации затрат. Например, в массовом сегменте девелоперы будут искать баланс между функциональностью и стоимостью отделки МОПов. «В премиум- и элит-классе места общего пользования, наоборот, останутся важным элементом позиционирования, где застройщики продолжат вкладываться в дизайн, сервис и технологии. Общей чертой может стать более гибкое зонирование, когда будет создаваться больше трансформируемых пространств, которые можно адаптировать под нужды жителей»,— говорит эксперт.

В условиях снижения покупательской активности не исключено, что все больше компаний станет оптимизировать решения, касающиеся создания МОПов, соглашается госпожа Фролова. «К примеру, в массовом сегменте акцент могут сместить на функциональность и долговечность материалов, а не на дорогие дизайнерские решения. В бизнес- и премиум-классе девелоперы продолжат активно вкладываться в МОПы, так как именно те становятся визитной карточкой любого проекта».

«Снижение спроса на рынке первичного жилья неизбежно влияет на подходы к проектированию МОПов. Девелоперы вынуждены пересматривать бюджеты и искать компромиссы между затратами и привлекательностью предложений. В экономклассе и "комфорте" это может привести к сокращению площадей таких помещений или упрощению их отделки. Однако в высокобюджетных сегментах остается ставка на эксклюзивность и высокое качество»,— резюмирует эксперт.

Мария Коряко