Девелоперы отрицают затоваренность рынка

В марте 2025 года петербургские девелоперы сдали в эксплуатацию 115,6 тыс. кв. м жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение объемов ввода составило более 57%. К 1 апреля в городе построено 703,5 тыс. кв. м нового жилья, в 2024 году показатель был на 300 тыс. кв. м больше. Несмотря на сокращение объемов строительства и падение спроса девелоперы называют преждевременными разговоры о начинающемся росте запаса нераспроданного жилья, отмечая определенный уровень затоваренности лишь в отдельных локациях и проектах КРТ.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в марте строители сдали в эксплуатацию новостройки в трех районах города. Лидером по вводу стал Приморский район: там построили один дом на 968 квартир общей площадью 43,1 тыс. кв. м. В Колпинском районе сдали в эксплуатацию более 41,7 тыс. кв. м в двух домах на 1150 квартир. В Пушкинском районе ввели в строй 198 квартир на 7,1 тыс. кв. м в одном жилом доме. 23,1 тыс. кв. м сдали в сегменте ИЖС. За аналогичный период прошлого года девелоперы построили 271,5 тыс. кв. м жилых помещений. На 1 апреля этого года в городе сдано 703,5 тыс. кв. м жилья, хотя в 2024 году к этому же моменту девелоперы ввели в эксплуатацию 1,071 млн кв. м квартир в новостройках.

В финансовом выражении март прошлого года был успешнее марта года текущего, рассказал «Ъ-СПб» Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». «Разница почти на четверть в пользу прошлого года. Если оценивать весь первый квартал, то он характеризовался неравномерным спросом. Но все же в первом квартале 2025 года финансовые показатели выше почти на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года»,— утверждает участник рынка.

Коммерческий директор LAR Development Евгений Бескровный отмечает, что интерес потенциальных покупателей к недвижимости в марте нынешнего года вполне сопоставим с тем, что был год назад. «Разница только в том, что тогда инструментов для стимуляции спроса у отделов продаж было гораздо больше, чем сейчас. Интерес к объектам растет, идут звонки, но конвертировать их в сделки получается отнюдь не всегда. Это связано прежде всего с платежеспособностью клиентов: им нужно время, чтобы аккумулировать требуемую сумму, например, дождавшись окончания срока депозита или продав имеющееся жилье»,— обозначает ситуацию на рынке господин Бескровный.

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой», считает, что за прошедший год от марта 2024 года до марта 2025 года условия реализации на рынке, в том числе связанные с ипотечными программами, сильно изменились, поэтому показатели за этот период не отражают реальное состояние рынка. По оценкам аналитиков компании, объем реализованных квадратных метров в целом по рынку недвижимости Санкт-Петербурга в прошлом месяце снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наибольшее снижение, по данным АН «Главстрой», показали классы бизнес и элит: на 28 и 26% соответственно.

Президент GloraX Дмитрий Кашинский говорит, что в компании зафиксировали оживление активности со стороны покупателей в марте. «По предварительным оценкам, в целом по Петербургу рост продаж в новостройках в марте составит 3–5% по отношению к февралю»,— предполагает он.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», также позитивно оценивает итоги марта. «Результаты первого квартала оказались абсолютно непровальными, как это первоначально многими прогнозировалось. И они вполне сопоставимы с показателями за аналогичный период 2024 года»,— уточнил господин Фельдман.

По информации «Ъ-Review» на основе данных информсистемы «Наш.дом.РФ», в феврале 2025 года объем нераспроданного строящегося жилья по всей России достиг 77,7 млн кв. м, или 68% от общего объема проектов (см. «Ъ» от 07.04.2025). С февраля 2024 года показатель увеличился на 12% с 69,4 млн кв. м, до 66% от общего объема жилищного строительства.

Господин Бескровный замечает, что на рынке Санкт-Петербургской агломерации наблюдается определенная затоваренность в отдельных проектах и локациях. По его словам, это касается прежде всего крупных проектов комплексного освоения территорий (КОТ), которые зачастую находятся рядом друг с другом. «В этом случае застройщики стараются переориентировать покупателя на готовые или почти готовые корпуса (за счет акций в первую очередь), в определенной степени жертвуя теми лотами, у которых до сдачи еще много времени. Но когда речь идет о точечных объектах или не особенно конкурентных локациях, такой проблемы нет»,— делится наблюдения игрок рынка.

Госпожа Ружицкая обращает внимание, что товарный запас мог бы накапливаться в случае активного вывода предложения в продажу. «Сейчас же мы наблюдаем обратную ситуацию, когда большинство игроков не выводит квартиры на рынок теми же темпами, что и раньше. Исключение из этого — точечные объекты и новые очереди или корпуса в уже начатых объектах»,— рассуждает она.

Господин Фельдман признает, что объем нереализованного жилья в новостройках растет и таких квартир стало значительно больше, чем несколькими годами ранее. «Вполне очевидно, что на этом фоне застройщики будут и дальше расширять ассортимент специальных предложений на готовые квартиры,— дает оценку представитель ГК «Ленстройтрест».— Скидки на отдельные лоты (в первую очередь так называемый неликвид или квартиры значительного метража) могут доходить до 15–20%. Таким образом застройщики будут стимулировать спрос на готовые остатки, который сегодня не поспевает за предложением».

Президент GloraX полагает, что для более корректной оценки ситуации следует рассматривать уровень распроданности в сочетании со строительной готовностью и ссылается на данные Единой информационной системы жилищного строительства. Согласно информации ЕИСЖС, в Санкт-Петербурге по итогам февраля распроданность квартир составляла 40%, а строительная готовность — 43%. Соответственно, их соотношение составляет 0,9. «За последние полгода эти показатели не изменились, а годом ранее соотношение было 0,8. Таким образом, соотношение распроданности к строительной готовности выросло»,— приводит цифры господин Кашинский. В петербургских проектах, запланированных ко вводу в текущем году, непроданными на текущий момент остаются 36% площадей. Это, по мнению господина Кашинского, здоровый агрегированный показатель для города. «Поэтому говорить о том, что в Санкт-Петербурге копится товарный запас, нельзя. За последнее время темпы вывода новых проектов на рынок замедлились, поэтому, скорее наоборот, в городе формируется отложенный спрос»,— заключает он.

По прогнозу господина Софронова, пока ключевая ставка остается на недосягаемой для покупательной способности высоте, рынок будет стагнировать. «После снижения "ключа" хотя бы до 12% годовых уже можно обсуждать какие-то заметные в ближайшей перспективе изменения. Но до этого момента прогнозирование получается весьма однообразным»,— уточнил коммерческий директор ГК «ПСК».

Опрошенные девелоперы сходятся во мнении, что в ближайшее время ситуация на первичном рынке недвижимости кардинально не изменится. «Рынок, судя по всему, сейчас более или менее нормализовался по уровню спроса. Пока остатки готовых квартир в сданных домах велики, застройщики постараются придерживать и не выводить в продажу значительное число лотов. В ближайшее время можно ожидать новых скидок на готовое нераспроданное жилье, стабильных цен (растущих в пределах инфляции) и дальнейшее медленное увеличение доли рассрочки в продажах застройщиков»,— резюмирует господин Фельдман.

Александра Тен