Спрос покидает склады
Доля свободных площадей в логопарках растет
Охлаждение спроса на складские объекты со стороны маркетплейсов серьезно повлияло на сегмент. Все больше объектов освобождаются и медленно заполняются новыми арендаторами, вследствие чего доля свободных площадей начала расти после двухлетнего снижения до рекордных минимумов. На рынке появились новые стейкхолдеры — производственные и логистические компании. Но целиком заменить маркетплейсы по объемам поглощения они не смогут.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Охлаждение рынка
В январе—марте 2025 года доля свободных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья выросла на 0,9 процентного пункта (п. п.) по сравнению с сентябрем 2024-го, до 1%, следует из предварительных подсчетов консалтинговой компании NF Group. На рынке Санкт-Петербурга рост составил 1,6 п. п., до 2,1%, в российских регионах — на 0,9 п. п., до 1,3%. Скрытая вакантность объектов, в которую включается предложение от действующих арендаторов, пытающихся пересдать площади в субаренду, еще выше. С учетом этих факторов общий объем доступных для аренды площадей достигает 2,7% в Москве и Подмосковье, 4,2% — в Санкт-Петербурге и 2,8% — в регионах России, уточняют в NF Group. Суммарный объем предложения в объектах по всей России достиг 4 млн кв. м.
Увеличение объемов свободных площадей обусловлено падением спроса на логопарки. Консультанты единодушны в своих прогнозах: в Nikoliers, IBC Real Estate, Ricci и NF Group ожидают, что в 2025 году объем сделок в таких объектах по всей России сократится на треть. Годовой показатель зафиксируется на уровне 3,7 млн кв. м, уточняют в Nikoliers. С начала 2025-го реализована лишь малая часть спроса: объем заключенных сделок в сегменте за первые три месяца года составил лишь 320 тыс. кв. м, подсчитали в NF Group.
«В 2025 году рынок возьмет некую передышку»,— считает партнер NF Group Константин Фомиченко. Рынок складской недвижимости постепенно насыщается, и необходимость в прежних темпах приобретения логопарков становится меньше, соглашается руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. В последние два года деловая активность среди участников была высокой, однако с учетом текущей экономической конъюнктуры спрос начинает стабилизироваться, возвращаясь к средним уровням поглощения, уверен он. Проведение сделок затруднительно на фоне высокой ключевой ставки Центробанка и сжатого горизонта планирования для потенциальных арендаторов и покупателей, говорит руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
В первую очередь снижение спроса ожидается со стороны онлайн-игроков, которые последние несколько лет были драйверами роста рынка логистической недвижимости. В январе—марте 2025 года доля компаний из сферы электронной коммерции в общем объеме спроса на складские помещения в целом по России сократилась на 36 п. п. год к году, до 11%, следует из предварительной оценки NF Group. Это минимальный показатель с 2019 года.
Это может свидетельствовать о том, что основные игроки уже обладают достаточными мощностями, и теперь акцент смещается на оптимизацию логистики, поясняет гендиректор Instone Development Валерий Жуков. Онлайн-ритейлеры частично реализовали свои программы развития, подтверждает коммерческий директор ГК «Ориентир» Петр Зарицкий.
Ряд игроков из сферы онлайн-продаж планируют оптимизировать свои портфели, предлагая в субаренду излишки арендованных площадей, заметила Полина Афанасьева. Маркетплейсы консолидируются в своих распределительных центрах и высвобождают площади в спекулятивных объектах, уточняет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Некоторые ритейлеры и логистические компании уже оптимизировали свои склады, наладили цепочки поставок и внедрили новые технологии для улучшения логистики, что позволяет им успешно справляться с текущими объемами, отмечает Евгений Бумагин. Господин Афанасенко не исключает повторения в этом году сценария 2022 года, когда онлайн-ритейлеры перенесли планы по масштабированию на 2023-й.
Также не стоит забывать и про высвобождение площадей от «Сберлогистики», которое повлияет на показатель объема и доли свободных площадей в логопарках, отмечает Виктор Афанасенко. Газета «Ведомости» в конце 2024 года писала, что компания намерена расторгнуть по всей России договоры аренды в объектах суммарной площадью 1,5 млн кв. м. Это не может остаться незаметным для рынка суммарным объемом предложения, по данным IBC Real Estate, 58,4 млн кв. м.
На смену онлайн-игрокам
На рынке логопарков появились новые лидеры по доле спроса. Доля офлайн-ритейла в первом квартале 2025 года выросла на 16 п. п., до 35%, следует из подсчетов NF Group.
Спрос со стороны продуктовых ритейлеров формируется, в частности, на фоне активного развития дискаунтеров, поясняет Виктор Афанасенко. Согласно данным Infoline, совокупная доля жестких дискаунтеров, в которые входят в том числе сети «Чижик», «Светофор», «Победа», «Да!», «Ярче» и другие, в 2024 году достигла 5,61% всего объема розничных продаж продовольственных товаров — это почти втрое больше, чем в 2018-м, когда формат начинал набирать обороты на российском рынке.
Продуктовые сети сосредоточены и на развитии других каналов продаж. Они продолжают наращивать направление доставки и развиваться в городах с населением менее 1 млн человек, напоминает Виктор Афанасенко. В 2024 году общий объем продаж на российском рынке e-grocery (онлайн-торговля продуктами питания и товарами первой необходимости) вырос на 44%, до 1,2 трлн руб., подсчитали в Data Insight. В основном рост происходит за счет экспансии онлайн-доставки в небольшие города, для чего игрокам необходимо открывать там новые складские объекты. Региональный рынок пока далек от насыщения, отмечает партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
Продуктовый ритейл продолжает быть активным потребителем, но в абсолютном объеме не замещает e-commerce, признает Петр Зарицкий. Торговые сети продолжают закрывать сделки аренды и продажи, но уже не в таких объемах, как ранее, подтверждает Виктор Афанасенко.
Еще одним лидером спроса неожиданно стали производственные компании. Их доля в общем объеме спроса на логопарки по всей России выросла на 35 п. п., до 45%, уточняют в NF Group. Производственные компании расширяют мощности, опираясь на стратегию импортозамещения и используя доступные финансовые инструменты, такие как промышленная ипотека, отмечает управляющий партнер Ricci Андрей Постников. Заметив спрос со стороны таких компаний, девелоперы стали активнее строить площади для них. В Москве и Подмосковье сейчас на этапе строительства находится более 700 тыс. кв. м объектов light industrial (для размещения легкой промышленности), заявленных к вводу в 2025–2026 годах, и еще около 2,7 млн кв. м — на стадии планирования, подсчитали в Parametr и IBC Real Estate.
Существенную долю спроса формируют и логистические операторы. В условиях невозможности долгосрочного планирования объемов, а также быстрого выхода на новые рынки спрос на ответственное хранение продолжает расти, говорит Виктор Афанасенко. Драйвером остается активный выход новых международных брендов на российский рынок, которые осуществляют свою деятельность при поддержке операторов, уточняют в IBC Real Estate. По подсчетам компании, по итогам 2024 года на российский рынок вышло 23 новых бренда, что сравнимо с высокими результатами 2023-го. В 2025 году аналитики ожидают экспансии еще 20 новых международных брендов.
Цена вопроса
На снижение спроса влияет еще один немаловажный фактор — ставка аренды. Высокая стоимость аренды сдерживает активность потенциальных интересантов, считает Валерий Жуков. По итогам 2024 года ставка аренды в логопарках Москвы и Подмосковья была зафиксирована на уровне 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, следует из подсчетов IBC Real Estate, что на 43% больше год к году. Еще в конце 2022-го показатель был почти в два раза ниже — 5,8 тыс. руб.
Учитывая сохранение нецелевых темпов инфляции, высокую долговую нагрузку девелоперов и усложнения в процессах строительства, арендная ставка продолжит рост, но менее активно, ожидает Виктор Афанасенко. В большинстве регионов динамика не превысит уровня инфляции, считает Константин Фомиченко. Замедление динамики роста арендных — результат постепенного увеличения уровня вакансии и стабилизации спроса, отмечает Евгений Бумагин.
В отдельных случаях ставка аренды будет стагнировать и даже ситуативно снижаться, прогнозирует Петр Зарицкий. Высокая ключевая ставка, вследствие которой кредитная нагрузка девелоперов сейчас значительна, не позволит им снизить ставку аренды, возражает Виктор Афанасенко. В случае снижения ключевой ставки мы снова увидим активизацию рынка, резюмирует партнер Invest7 Александр Перфильев.