Новостройки скучают по жильцам
Нераспроданного жилья к моменту ввода становится больше
Объем предложения в уже готовых новостройках в Москве и области продолжает расти. К середине апреля 2025 года в столице число таких квартир и апартаментов достигло 8 тыс., в Подмосковье — 7,9 тыс. Реализовывать площади в достроенных жилых комплексах сложнее из-за того, что в таком случае покупатели не смогут воспользоваться льготными ипотечными программами, которые стали основным драйвером продаж. Власти пытаются помочь застройщикам, предлагая распространить рассрочки на готовое жилье. Но у таких схем слишком много рисков, считают эксперты.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
К середине апреля 2025 года объем предложения квартир и апартаментов в уже сданных новостройках Москвы вырос на 2,4% год к году, до 8 тыс. лотов, подсчитали в аналитическом сервисе Dataflat.ru по запросу “Ъ”. В то же время предложение жилья в еще строящихся новостройках, напротив, снизилось на 14%, до 62,1 тыс. лотов, уточнили аналитики. В Подмосковье экспозиция в уже сданных комплексах выросла на 24,3%, до 7,9 тыс., общий объем продаваемой недвижимости в новостройках — на 22%, до 49 тыс., следует из данных компании.
Это вызвано снижением спроса на новостройки. По подсчетам аналитического центра «Дом.РФ», в январе—марте 2025 года объем продаж жилья в новостройках по всей России снизился на 6% год к году, до 5,3 млн кв. м. Из-за этого доля нераспроданного жилья продолжила расти. В марте 2025 года доля нераспроданного жилья в многоквартирных домах по всей РФ с плановым вводом в текущем году составила 47%, подсчитал “Ъ” на основе данных информсистемы «Наш.Дом.РФ». Это максимальное значение для марта за последние шесть лет, данные за которые раскрыты в системе. Так, в марте 2024 года показатель составлял 41%, 2023 года — 43%, 2022 года — 32%, 2021 года — 29%, 2020 года — 25%.
В уже построенных жилых комплексах продавать лоты всегда сложнее, в том числе из-за более высоких цен, чем на старте строительства, отмечает руководитель отдела продаж ГК «БЭЛ Девелопмент» Людмила Костяйкина.
Разница в цене может достигать 30%, подтверждает младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик.
Также на готовое жилье не распространяется льготная ипотека: именно она стала основным инструментом продаж для застройщиков. В марте 2025 года доля сделок на первичном рынке жилья Москвы и Подмосковья с привлечением ипотеки составила 59%, следует из подсчетов Dataflat.ru. Тогда объем выдачи жилищных кредитов составил 61 тыс., из которых 60% пришлось на льготные программы.
Рост объемов нераспроданных площадей беспокоит власти. Вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании Госсовета 15 апреля предложил проработать предоставление рассрочки при покупке жилья после его ввода в эксплуатацию, если девелопер полностью рассчитался с банком, с возможностью установления залога на такое имущество. Рассрочка сейчас особенно популярна у покупателей. Если в марте 2024 года этот инструмент применяли не более 30% покупателей московских новостроек, а в марте 2023 года и вовсе не более 5%, то в первом квартале текущего года доля покупок с ее использованием в некоторых проектах уже превышала 60%, подсчитали в «Инком-Недвижимости».
Инициатива с рассрочками может простимулировать спрос, но пока несет слишком много рисков для застройщика, предупреждает коммерческий директор ГК «Альфастройинвест» Юрий Балабанов.
При продаже в рассрочку застройщик обязан сразу отчитаться о сделке и уплатить налоги, несмотря на то что деньги поступают частями, отмечает он.
Основной риск застройщика — это дефолт по платежам покупателей квартир (см. “Ъ” от 18 апреля). Тогда девелоперу придется расторгать договор и возвращать деньги несостоявшемуся покупателю за вычетом штрафа, говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. Но вернуть недвижимость может быть сложнее, если к этому моменту в квартире будут зарегистрированы люди, предупреждает директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова. В таком случае потребуется решение суда.
Кроме того, застройщик фактически будет брать на себя функции, схожие с банковскими: кредитование покупателей, контроль платежей, взыскание задолженности, указывает Юрий Балабанов. Юридическая практика с рассрочками в сданных домах проработана особенно слабо, поэтому девелоперы зачастую воздерживаются от такой возможности, хотя она не запрещена и сегодня, отмечает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Механизм может получить развитие только в случае поддерживающей инфраструктуры в виде госгарантий или налоговых льгот, считает господин Балабанов. Но ожидаемо против рассрочек выступает глава Центробанка Эльвира Набиуллина, попросившая застройщиков «к этому не прибегать» из-за рисков неконтролируемого роста долгов граждан.
Покупатели жилья все чаще избегают ипотеки
Конъюнктура
За два месяца доля сделок на первичном рынке жилья, выкупленного без использования кредитных средств, по всей России достигла 57%, при этом за этот период было реализовано площадей на общую сумму около 800 млрд руб. Такие данные на проходившей 18 апреля конференции по развитию рынка жилья огласил директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов. Это существенный рост. Для сравнения господин Данилов привел данные за прошедшие периоды. Так, за весь 2024 год, когда на первичном рынке было реализовано квартир и апартаментов на 5,6 трлн руб., доля сделок с использованием покупателями исключительно собственных средств составляла 32%. В 2023 году при общей сумме продаж в 5,7 трлн руб. около 16% сделок прошли без привлечения ипотеки. В 2022 году эти показатели составили 3,3 трлн руб. и 15% соответственно, в 2021 году — 2,9 трлн руб. и 5%. Текущий заметный рост доли жилья в новостройках, выкупленного без кредитных средств, связан с сокращением льготных ипотечных программ и завышенными ставками по рыночным займам, превышающими 25% годовых.