Функциональность общего места

Все больше застройщиков уделяют внимание оформлению мест общего пользования. Для входных групп, холлов и других общественных пространств разрабатываются уникальные дизайн-концепции, отражающие стиль жилого комплекса или его расположение. Но эксперты говорят, что сегодня на первый план сегодня во всех классах выходит не столько площадь мест общего пользования, сколько их функциональность — платить за неиспользуемые метры люди не готовы ни в «комфорте», ни в «премиуме».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что в последние годы наметился тренд на то, что входные группы становятся просторнее и светлее за счет панорамного остекления дверей и больших окон. Помимо традиционных почтовых ящиков и информационных стендов, в холлах появляются зоны ожидания, удобные места для отдыха и стойки буккроссинга. По своему желанию жильцы могут самостоятельно выбирать дополнительные элементы благоустройства.

Сквозные парадные с минимальными перепадами высот, расширенные дверные проемы и удобные лестничные марши обеспечивают комфортное перемещение по территории комплекса.

Ставка на рациональность

Рациональное использование пространства становится одним из ключевых факторов при проектировании жилых комплексов. В новых домах выделяются отдельные кладовые помещения на цокольных этажах. Их стоимость за квадратный метр ниже, чем в квартирах, что делает их доступным решением для хранения сезонных и негабаритных вещей. Также парадные оборудуют отдельными пространствами для размещения колясок и велосипедов.

Вопрос безопасности также выходит на новый уровень. Классические домофоны заменяются цифровыми системами, которые позволяют жильцам дистанционно связываться с диспетчерской службой или управляющей компанией. «В массовом сегменте активно внедряются элементы "умного дома": IP-камеры видеонаблюдения, работающие с архивным хранением данных, системы контроля доступа и автоматизированное управление освещением. Видеонаблюдение также устанавливается в колясочных и кладовых, что снижает риски краж»,— говорит господин Ефремов.

Комплексы оснащаются эффективными системами оповещения, дымоудаления и автоматического пожаротушения. Навигация внутри зданий стала более интуитивной: яркие указатели и схемы эвакуации позволяют быстро сориентироваться в случае чрезвычайной ситуации.

На первом плане

Мария Александрова, директор по продукту и рекламе Dominanta, говорит, что доля мест общего пользования (МОП) в общей площади ЖК за последние годы увеличилась, поскольку, помимо необходимых зон (входные группы, лифтовые холлы, лестницы), в их состав стали входить также различные соседские центры, коворкинги, фитнес-студии. Кроме того, расширился функционал входных групп: в них часто предусмотрены колясочные, гостевые санузлы, зоны ожидания.

«На первый план сегодня во всех классах выходит не столько площадь МОП, сколько их юзабилити и многофункциональность — платить за неиспользуемые метры люди не готовы ни в "комфорте", ни в "премиуме". Поэтому и покупатели, и застройщики заинтересованы в эргономичности МОП и их рациональном зонировании. В более дорогих сегментах МОП занимают больше площади во многом за счет дополнительных функций: помещений для персонала (в том числе консьержей), мест для хранения интернет-заказов, сервисных лифтов»,— рассказала госпожа Александрова.

Таким образом, делает вывод эксперт, доля МОП в общей площади составляет 25–30% в комфорт-классе, 30–35% в бизнес-класс, 35–40% в классах премиум и элит.

«Так, мы разработали и теперь интегрируем во все свои жилые комплексы многофункциональное пространство SocialHUB, которое объединяет зоны для работы, отдыха и спорта. Наше УТП и ноу-хау состоит в том, что эта инфраструктура полностью бесплатна для жителей — она будет содержаться за счет доходов от аренды коммерческих помещений на первом этаже. Первым проектом, где будет реализован SocialHUB, станет ЖК hideOUT (премиум-класс), далее ЖК "СВЕТ" (бизнес-класс)»,— рассказала госпожа Александрова.

Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко подтверждает слова коллеги из компании Dominanta: «Выросла важность эргономики и комфорта. Дизайн холлов, коридоров, входных групп и лифтовых зон стал более функциональным. Также сформировался запрос на зонирование и многофункциональность и теперь МОП включают коворкинги, лаундж-зоны, колясочные, места для хранения самокатов и велосипедов». Она также отмечает, что сейчас многие девелоперы используют натуральные материалы, энергосберегающие технологии, сенсорное освещение и системы рекуперации тепла.

Покупатели во всех сегментах позитивно воспринимают внедрение смарт-решений («умное» освещение, системы контроля доступа, зарядные станции для телефонов, самокатов, авто).

Эстетика тоже важна с точки зрения маркетинга, отмечает госпожа Александрова, соблюдение дизайн-кода в МОП в общей стилистике ЖК, в более дорогих сегментах — авторские решения в отделке, интеграция арт-объектов.

«В обозримом будущем тренд на "умные" и многофункциональные пространства будет усиливаться, особенно в сегментах бизнес-класса и выше, где аудитория готова платить за добавленную стоимость»,— уверена она.

Руководитель аудиторской и консалтинговой компании «Юстиком» Ирина Кузнецова добавляет: «Среди мест общего пользования есть те, без которых не обойтись ни одному дому независимо от класса: лестницы и лестничные клетки, лифтовое хозяйство, электрощитовые, подвалы, прилегающая территория, клумбы, дорожки, паркинг. Доля МОП в ЖК эконом-класса обычно не превышает 15% от общей площади комплекса — только самое необходимое. А вот в ЖК бизнес-класса и выше доля МОП может вырасти до 30% и выше, до 70% (зависит от уровня комплекса). Наличие собственной огороженной парковой зоны, подземная парковка исходя из одного-двух автомобилей на семью, спортивный комплекс (закрытый и открытый), просторное лобби, оборудованное переговорной и коворкингом, а также детская зона, большая зона для хранения для каждой квартиры на этаже или в отдельных помещениях, велосипедные-колясочные помещения».

Она отмечает тренд на либерализацию: в современных домах эконом-класса вводятся дополнительные МОП сверх необходимого. «Спортплощадка и лобби становятся преимуществом для привлечения клиентов. И площадь с минимальных 15% возрастает до 25–30%»,— указывает госпожа Кузнецова.

Подача влияет на уровень продаж

От того, как продумает девелопер места общественного пользования в своих ЖК и как это преподнесет в маркетинге, во многом зависит уровень продаж, считают эксперты. А это крайне важный вопрос для застройщиков ввиду резкого снижения объема ипотечных выдач, макропруденциальных лимитов в банках. На текущий момент объем нераспроданного жилья в России — более 77 млн кв. м, и застройщики крайне заинтересованы в продажах.

«С юридической точки зрения есть законодательные требования только для обязательных мест общественного пользования (например, электрощитовые, шахты лифтов), поскольку речь идет о нормах безопасности. Все места общественного пользования сверх необходимого (лобби, коворкинги, спортплощадки) обустраиваются исходя из требований к помещениям такого типа (например, световое и техническое оснащение, а также вентиляция — в кладовых, спортзалах) исходя из требований целесообразности. К примеру, разумно усилить сигнал Wi-Fi и оснащение розетками для переговорных комнат. И наоборот, поднять розетки или "спрятать" их в игровых. А требований, например, к площади или оснащению лобби как таковых нет, поскольку у ЖК нет статуса отеля, где это четко регламентировано в зависимости от присвоения того или иного класса (звезды)»,— рассуждает госпожа Кузнецова.

Ирина Кошечка, заместитель генерального директора архитектурной мастерской «Миронов и партнеры», считает, что МОП стали разрабатываться индивидуально для каждого проекта, поскольку именно через них транслируется общая концепция объекта — продукта. «От того, насколько проработаны будут все детали в жилом проекте и насколько гармонично будут решены фасады, МОП и благоустройство в целом, и будет считываться уровень ЖК»,— объясняет она.

«Если говорить о трендах, то безбарьерная среда становится нормой. Места общего пользования проектируются с учетом удобств всех возрастных групп: вход в парадные на уровне земли, более широкие дверные проемы, продуманные решения лифтовых холлов, удобные и доступные для людей с ограниченной мобильностью и для родителей с детскими колясками — все это формирует комфортное пространство как внутри жилых комплексов, так и на прилегающей территории. Второй тренд — это взаимное проникновение наружного уличного пространства и внутреннего пространства здания, стирание границ между наружными и внутренними МОП. Это достигается за счет больших стеклянных дверей в холлах, организации зимних садов, а также продолжением стилистики интерьерной среды в уличных рекреационных пространствах»,— рассуждает эксперт.

Господин Ефремов при этом полагает, что снижение спроса на рынке новостроек может привести к оптимизации части пространств ЖК, в том числе и мест общего пользования. «Предположу, что часть застройщиков может отказаться от каких-то дорогостоящих элементов МОП или перераспределить ключевую эстетику: сохранить ее во входной зоне, а верхние этажи, наоборот, привести к унификации»,— рассуждает эксперт.

Глеб Журавлев