Премьеры отменяются
Темпы выхода новых проектов девелоперов замедляются
Для покупателей жилья остается все меньше возможностей для приобретения относительно недорогой квартиры. Объем выхода новых проектов на рынке новостроек Москвы в первом квартале 2025 года оказался минимальным за последние 13 лет. Низкие темпы могут сохраниться в ближайшие полгода-год. Это приведет к сжатию предложения на начальной стадии строительства, когда можно получить квартиру по удобной цене.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
В январе—марте этого года в столице (включая Новую Москву) стартовали продажи только восьми новых жилых комплексов, посчитали в «Метриум». Это минимальный показатель за последние 13 лет. Для сравнения, в первом квартале прошлого года началась реализация 14 проектов, в 2023 году — 18. Девелоперы осторожнее запускают новые проекты, предпочитая сосредоточиться на продаже уже выведенных на рынок объектов. Причины —снижение платежеспособного спроса, высокая ключевая ставка, а также общая неопределенность по срокам сохранения жесткой денежно-кредитной политики ЦБ. В результате покупателям все сложнее найти новые предложения в популярных сегментах и локациях.
В этом году три четверти (75%) новинок пришлось на бизнес-класс, что стало рекордом за пять лет. Для сравнения, за аналогичный период прошлого года доля «бизнеса» среди новостроек была чуть более трети (36%). По мнению участников рынка, это отражает смещение акцента покупательного спроса в сторону качества, архитектуры и благоустройства. В условиях высокой конкуренции компании стремятся усилить ценовое предложение, интегрируя в бизнес-класс элементы премиального уровня, удерживая при этом цены в комфортном диапазоне. Такие проекты относятся к категории «бизнес+» и отличаются, в частности, оригинальной планировкой, соседством с рекреационными зонами и многофункциональной инфраструктурой.
Причины поведения
«Снижение числа новых жилых проектов в Москве — вполне оправданный в нынешних условиях тренд, учитывая, что у девелоперов нет определенности по части долгосрочных мер поддержания спроса и ограничения уже существующих»,— считает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. Кроме того, по ее мнению, высокая ключевая ставка привела к охлаждению спроса на жилье, в том числе из-за сложностей с реализацией вторичной недвижимости. Ключевым инструментом покупки жилья сегодня, на ее взгляд, остается программа «Семейная ипотека» с государственной поддержкой. По данным GloraX, ее доля в общем объеме кредитования увеличилась за год с 20% до 70%. «Опасаясь накопления нереализованных квартир, девелоперы предпочитают откладывать запуск новых проектов, поскольку есть объективные риски не наполнить эскроу-счета до нужного уровня, что приведет к повышению стоимости проектного финансирования»,— поясняет госпожа Гордеева.
По словам эксперта, на темпы выхода новых проектов влияют также изменения в законодательстве. «В 2024–2025 годах были внесены поправки в Градостроительный кодекс и другие нормативные акты, усилившие требования к инфраструктуре новых жилых комплексов. Это привело к пересогласованию проектной документации, что задержало запуск многих проектов»,— отмечает Ригина Гордеева.
Снижение объема строящейся недвижимости и количества выведенных на рынок проектов — тенденция, которая прослеживается не только в Москве, но и по всей стране. Так, по итогам первого квартала этого года на четверть сократилось количество стартов новых проектов в России по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Снижение объемов жилой площади фиксируется и по размещаемым проектным декларациям. За последний год этот показатель снизился на 20%»,— поделился данными президент GloraX Дмитрий Кашинский.
Высокая ключевая ставка привела к подорожанию проектного финансирования. «Далеко не каждый девелопер готов запускать проекты в текущих условиях, особенно в Москве, где себестоимость такова, что ставка по проектному финансированию становится заградительной. Исключение составляют только сверхмаржинальные проекты в высоком классе»,— говорит господин Кашинский.
Люкс не отстает
В сегменте дорогого жилья пока чувствуется просто охлаждение. По данным Kalinka Ecosystem, суммарный объем предложения на первичном рынке элитного жилья Москвы (premium и deluxe) по итогам первого квартала этого года составил менее 3,9 тыс. лотов общей площадью 553 тыс. кв. м, что на 9% и 15% соответственно выше, чем за тот же период 2024 года. «Объем предложения за год вырос на фоне активного вывода нового предложения в новых и строящихся проектах в течение 2024 года. С начала 2025 года предложение действительно пополнилось, но несущественно. Стартовали всего три новых клубных проекта. На фоне идущих сделок это даже привело к снижению объема предложения на 6% по сравнению с декабрем 2024 года»,— пояснили в компании.
Девелоперская активность в этом году ожидаемо ниже предыдущих двух лет, девелоперы корректируют планы по выводу новых проектов. Но спрос на элитном рынке сохраняется на высоком уровне, что подогревает интерес девелоперов к скорым стартам проектов в этом сегменте.
Генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин не видит причин для беспокойства о том, что девелоперы элитной недвижимости сейчас сдержаны в выводе новых проектов в самом высоком сегменте. «Как правило, новые проекты выводятся в течение года неравномерно и зачастую девелоперы выбирают для этого наиболее активные кварталы — обычно это второй-четвертый. Стартовать с новыми проектами предпочитают, когда все покупатели точно находятся в Москве и можно достаточно быстро осуществить первые сделки»,— пояснил он. По его словам, сейчас не менее пяти проектов находятся на этапе предварительных тестовых продаж, то есть девелоперы анализируют спрос, собирают заявки и во втором квартале они, скорее всего, выйдут на рынок. «И это будет достаточно существенный объем»,— уверяет господин Халин.
Сейчас в сегменте дорогого жилья открыты продажи в 26 проектах. По оценке «Intermark Городская недвижимость», это около 800 квартир и менее 1% от всего количества новостроек в Москве. «За прошлый год в таких домах прошло 160 сделок. При сохранении динамики продаж запаса в 800 квартир хватит на ближайшие пять лет, что является нормой для сегмента со средней ценой около 3,2 млн руб. за кв. м и средней стоимостью квартиры почти в 600 млн руб.»,— полагают в компании. Дмитрий Халин убежден, что выбор для покупателей точно не сократится с учетом готовящихся к старту проектов.
Что ждет остальных покупателей
В сегменте массового жилья застройщики откладывают запуск новых проектов, поскольку не уверены в высоких темпах продаж и наполнении эскроу-счетов, позволяющих снизить ставку по проектному кредиту. Кроме того, запас нераспроданных квартир в сданных домах создает ненужную нагрузку на компанию. После ввода дома в эксплуатацию у девелопера заметно сокращается количество инструментов для реализации квартир и на него ложится обременение по содержанию еще не проданной недвижимости: необходимо оформить ее в собственность, оплачивать налоги, коммунальные платежи и т. д.
Такой тренд при стабильном или растущем спросе может привести к увеличению цен на жилье, особенно на качественные объекты в популярных районах.
«В текущей ситуации застройщики, которые ставят на паузу новые проекты, скорее всего, действуют с прицелом в 6–12 месяцев просто в силу того, что никто не ожидает быстрой нормализации кредитных ставок. А возобновление деятельности во многом зависит от стадии разработки проекта»,— говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Если у девелопера только участок, то он никак не сможет быстро запустить проект, так как предварительная стадия разработки документации длится месяцами. На высокой стадии готовности запуск (или перезапуск) может быть быстрым. «В отдельных случаях откладывать старт продаж вообще невыгодно, даже если ситуация неопределенная, поскольку нулевые продажи приведут к большим убыткам, чем продажи маленького объема»,— добавляет господин Гутнов. Поэтому, по его словам, не стоит ожидать быстрого восстановления активности застройщиков, но и драматизировать ситуацию до конца второго квартала не стоит.
Застройщики понимают, что текущие неблагоприятные условия могут продлиться долго и спрос может упасть еще больше, поэтому стремятся взять паузу. «Нет понимания, когда ЦБ перейдет к снижению ключевой ставки и насколько быстро пойдет этот процесс. Скорее всего, небыстро, потому что ЦБ будет смотреть на влияние ключевой ставки на инфляцию. В таких условиях лучше сосредоточиться на реализации уже имеющихся проектов, а новые — пересмотреть, масштабировать, отложить»,— рассуждает генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
По его словам, может сократиться выбор проектов на начальном этапе строительства. «Это привлекательный по цене вариант для тех, кто готов ждать окончания строительства ради экономии. В результате в отдельных проектах может возникнуть повышенная конкуренция среди покупателей, особенно покупателей-инвесторов, за наиболее ликвидные квартиры»,— считает господин Худоян.