Покупатели разобрали дешевые новостройки

Темпы роста заявленных цен на новостройки на основных региональных рынках России ускоряются. За месяц первичное жилье подорожало в среднем на 1,2%. Но из-за низких продаж девелоперы предлагают покупателям скидки, размер которых может достигать 20–25%. Это приводит к снижению реальных поступлений на эскроу-счета. Застройщики в таких условиях вынуждены проявлять осторожность, сокращая темпы вывода на рынок нового предложения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 ключевых региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в середине апреля составила 187,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Относительно марта показатель вырос на 1,2%, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Рост ускоряется: в феврале он оценивался в 0,7%, в марте — в 0,9%.

В «Этажах» отмечают, что в России в целом средняя стоимость новостроек за последний месяц прибавила 2,6%, до 153,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Яндекс Недвижимости» оценивают рост для городов-миллионников в 1,1% за месяц, до 185 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке России, по данным «Авито Недвижимости», составляет 8,8 млн руб. За последний месяц значение существенно не корректировалось.

География роста

Наиболее выраженный рост цен на новостройки, согласно «ЦИАН.Аналитике», за месяц произошел в Уфе. Среднее значение прибавило 5,5%, до 176 тыс. руб. за 1 кв. м. В Новосибирске, согласно «Этажам», увеличение составило 2,3%, до 150,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Волгограде эксперты «ЦИАН.Аналитики» зафиксировали снижение на 2,7%, до 138,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве, по данным аналитиков, новостройки сейчас экспонируются в среднем по цене 403,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — за 274,9 тыс. руб. за 1 кв. м. К марту значения выросли на 1,8% и 2,2% соответственно.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов замечает, что рост цен частично объясняется изменением структуры предложения: выходит меньше новинок, и в экспозиции накапливаются более дорогие лоты в высокой стадии готовности. Одновременно девелоперы, по его словам, стремятся закладывать в цены растущую себестоимость строительства и затраты на обслуживание займов.

Спрос концентрируется на недорогих проектах: крупные пулы квартир по ценам ниже рынка быстро находят покупателей и не успевают влиять на среднюю стоимость предложения, поясняет эксперт.

Но реальная стоимость продажи новостроек может отличаться от цены экспонирования. Господин Попов замечает, что объем поступлений на эскроу-счета застройщиков в первом квартале сократился на 3% год к году, несмотря на рост заявленных цен. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев говорит, что застройщики все активнее предлагают индивидуальные скидки для покупателей. В случае заключения сделки без привлечения заемных средств их размер может достигать 20–25% от цены предложения.

Коррекция объемов

В Москве зафиксирован рекордно низкий за 13 лет вывод новостроек на рынок

Управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев говорит, что совокупный объем предложения на первичном рынке в апреле вырос на 32% год к году. Но за месяц значение незначительно сократилось: девелоперы реагируют на непростую рыночную конъюнктуру, считает он. Господин Попов ждет, что тенденция к снижению предложения сохранится на протяжении второго квартала: по его итогам объем экспозиции может потерять 10%. «Сокращается как число новых проектов, так и лотов, которые девелоперы выводят в реализацию в начатых корпусах»,— поясняет он.

Осторожность продиктована преимущественно сокращением числа сделок. В Московской агломерации фактические продажи в марте сократились на 12% к февралю, в агломерации Санкт-Петербурга — на 5%, региональных центрах — на 8%, говорят в «ЦИАН.Аналитике». В «Этажах» отмечают, что в апреле спрос на первичном рынке снизился к марту на 0,8%, год к году — на 22,6%.

Катализатором существующих продаж на первичном рынке Сергей Зайцев называет программы рассрочки.

Алексей Попов говорит, что по итогам первого квартала в их рамках продавались 35–40% лотов на первичном рынке. Но сейчас девелоперы начинают относиться к этому инструменту аккуратнее: стало меньше выдач с небольшим первым траншем, сократилось число программ с длительным сроком погашения, говорит он. Это продиктовано стремлением бизнеса избежать избыточных рисков. Девелоперы, по наблюдениям господина Зайцева, стремятся держать долю продаж в рассрочку на уровне 20–25% от объема реализации.

Сезонная передышка

Развитие новых инструментов, таких как рассрочки, может оказать лишь краткосрочное влияние на рынок, говорит коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. Эксперт обращает внимание, что на рынке сейчас в принципе не так много покупателей. Это люди, которым купить жилье необходимо для собственных нужд, либо держатели наличных капиталов. В ближайшей перспективе спрос и предложение, по его мнению, будут сокращаться за счет начала летнего сезона. В конце апреля—мае рынок новостроек характеризуется невысокой активностью: продавцы и потенциальные покупатели предпочитают откладывать сделки.

Алексей Попов ждет, что рост номинальных цен на рынке новостроек продолжится на уровне 1–1,5% в месяц, а разрыв между ними и стоимостью реализации будет становиться все более ощутимым.

Снижение номинальных цен предложения вряд ли произойдет в контексте сокращения вывода на рынок новых проектов, поясняет господин Зайцев. Он прогнозирует рост стоимости новостроек на уровне инфляции. Одновременно спрос, по мнению эксперта, стабилизируется. Евгений Белокуров считает, что заметные стимулы для первичного рынка могут появиться только во второй половине года, с изменением вектора денежно-кредитной политики ЦБ.