Метры тянут время
Сроки строительства многоквартирных домов продолжают расти
Сроки возведения многоквартирных домов увеличиваются: в первом квартале 2025 года они достигли в среднем 47,3 месяца, что почти в полтора раза больше, чем в 2017 году. Причины связаны как с увеличением средней этажности и площади строящихся объектов, так и с отказом от типовых архитектурных решений в пользу индивидуальных проектов. Впрочем, в половине случаев перенос сдачи объектов происходит по вине девелоперов, которые не укладываются в исходно заявленные сроки.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Дом не по шаблону
В январе—марте 2025 года средний срок строительства многоквартирных домов (от даты получения разрешения на строительство до разрешения на ввод в эксплуатацию) достиг 47,3 месяца, что на 7% больше, чем в среднем за 2024 год, подсчитали в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ.РФ). С 2017 года этот показатель увеличился на 44,6%, уточняют в компании (см. график).
Увеличение сроков строительства связано с увеличением масштаба проектов. Современные застройщики ориентируются на возведение более крупных зданий.
Если в 2017–2018 годах средняя высота новостроек по стране составляла 15–16 этажей, то к 2025 году этот показатель достиг 19, а в крупных городах превысил 20–25 этажей, приводит данные директор по девелопменту Rariteco Екатерина Борисова. Кроме того, с 2017 по 2025 год площадь российских новостроек выросла с 7,2 тыс. до 8,3 тыс. кв. м, подтверждает руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
Небоскребы, особенно сверхвысокие, строятся дольше. В случае с такими зданиями только работы в котловане, глубина которого порой превышает 20 м, могут занять более года, говорит гендиректор Optima Development Давид Худоян. Кроме того, к зданиям выше 25 этажей предъявляют повышенные технико-эксплуатационные требования, напоминает он.
Увеличение сроков строительства, наблюдавшееся в последние пять-десять лет, связано также с трансформацией рынка — переходом от типовых проектов и простых технологий к современным, более сложным решениям, считает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Застройщики практически полностью отказались от типовых проектов в пользу индивидуальных архитектурных решений и рынок перешел на новую продуктовую модель, уточняет он. Ранее главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов говорил, что в городе «закрыта тема всякого типового строительства — этого просто нет, мы считаем, что в городе в каждом месте должна быть уникальная архитектура, которая присуща только этому месту».
Доля типового кирпичного и панельного домостроения на рынке новостроек с 2018 года сократилась с 33% до 20%, в то время как доля монолитно-кирпичных проектов возросла с 33% до 72%, отмечает Екатерина Борисова.
Разработка и реализация таких проектов требуют больше времени, чем строительство по типовым проектам советского периода, которые, как правило, ограничивались 10–12 этажами и чаще использовались для кирпичных и панельных домов, поясняет она. Удлиняет срок строительства также монтаж более сложных, энергоэффективных и «умных» материалов, добавляет Давид Худоян.
Периодически возникают непредвиденные технические сложности, такие как проблемы с фундаментом, конструктивными элементами или инженерными системами, которые могут потребовать дополнительных работ и времени на устранение, говорит основатель SIS Development Ярослав Гутнов. Особенности ландшафта, геологические условия и другие факторы могут потребовать корректировки проекта уже в процессе строительства, подтверждает Руслан Сырцов. Например, продолжает он, при возведении башен «Москва-Сити» выяснилось, что грунт не полностью соответствует требованиям для высотного строительства, что привело к изменению проекта.
Амбициозные цели
Часто застройщики сами срывают сроки ввода домов в эксплуатацию. В первом квартале 2025 года по всей России доля многоквартирных домов, введенных с нарушением первоначальных сроков, достигла максимума за последние четыре года — 48,4%. Только в Москве, по подсчетам консалтинговой компании Nikoliers, в первом квартале текущего года застройщики перенесли сроки сдачи 43 проектов со сроком ввода в четвертом квартале 2024 года — первом квартале 2025-го на три-шесть месяцев.
Девелоперы могут не опасаться выплаты неустоек, так как до 30 июня действует мораторий на штрафы за срыв сроков, поясняет директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Анна Мурмуридис.
Одна из причин переноса сроков — дефицит рабочей силы у подрядных организаций. Нехватка строительных кадров оценивается в 30%, что может приводить к изменению сроков производства работ, говорит директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова. Она ожидает, что с мая дефицит рабочей силы усилится из-за ужесточения миграционного законодательства. До 30 апреля иностранные граждане должны урегулировать свое правовое положение в стране, а те, кто не выполнит условия, должны будут покинуть Россию, напоминает эксперт.
Существенно сказывается и длительность подключения к инженерным сетям. По данным ЕРЗ.РФ, в марте 2025 года эта проблема вышла на пятое место среди ключевых для застройщиков: около 57% опрошенных указали на ее серьезность, отметив, что задержки с подключением к сетям часто приводят к переносу сроков сдачи домов.
Западные санкции также сказались на сроках строительства. В 2022 году произошла резкая перестройка логистических цепочек и влияние этого фактора особенно заметно в этом году, отмечает Лариса Маслюкова. Несмотря на высокий уровень импортозамещения, остаются сложности, например, с лифтовым оборудованием — его приобретение, установка и обслуживание представляют определенные трудности, добавляет Руслан Сырцов. Затруднения с поставками материалов и оборудования особенно характерны в сегменте строительства жилья класса премиум и выше, говорит Екатерина Борисова. Хотя увеличение сроков поставок дорогостоящих материалов и оборудования не всегда критично для проектов, где эти вопросы прорабатываются заблаговременно, признает она.
Госполитика ускорения
Увеличение сроков строительства идет вразрез с планами государства. В Минстрое напомнили «Ъ-Review», что сокращение инвестиционно-строительного цикла является одним из приоритетных направлений деятельности министерства: с 2019 года благодаря цифровым технологиям и переводу процессов в электронный формат проделана огромная работа по сокращению числа необходимых согласований и документов. Это значительно ускорило взаимодействие между застройщиками и органами власти: по состоянию на конец 2024 года количество необходимых для осуществления строительства документов сократилось с 1,1 тыс. до 582, уточняют в министерстве.
Средняя продолжительность инвестиционно-строительного цикла в январе—марте 2024 года составляла 1257 дней, а уже к четвертому кварталу она снизилась до 1211 дней, добавляют в Минстрое.
Правительство действительно пытается снизить бюрократическую волокиту, признают опрошенные игроки. В частности, публичные слушания, согласования проектов и прочие обязательные мероприятия, предваряющие начало строительства, теперь проходят быстрее, говорит Давид Худоян. В процессе строительства реже проводятся очные проверки, хотя любая стройка, разумеется, остается у государства на контроле, добавляет он.
Несовершенство регионального и местного градостроительного регулирования занимает лишь 10-ю позицию из 20 перечисленных застройщиками проблем, причем только 30% опрошенных считают эту проблему острой, следует из проведенного ЕРЗ.РФ в марте 2025 года опроса среди участников рынка. Избыточная сложность, длительность или стоимость местных и региональных процедур находятся на 11-й позиции (26% опрошенных считают проблему острой), а избыточные проверки контролирующих органов и вовсе занимают 17-ю позицию, только 11% застройщиков считают их острой проблемой, говорится в исследовании.
Ярослав Гутнов ожидает, что в среднесрочной перспективе тренд будет сломлен и средние сроки строительства начнут сокращаться. Это произойдет за счет улучшения макроэкономической обстановки и повышения доступности проектного финансирования, а также благодаря совершенствованию механизмов BIM-моделирования и применению искусственного интеллекта в строительстве, считает он. Дальнейшее сокращение потерь времени застройщиками вряд ли может быть существенным, считает Кирилл Холопик. Например, для сокращения сроков подключения к сетям нужны глобальные реформы. «Быстрого результата здесь ждать не приходится»,— резюмирует эксперт.
Этот текст — часть проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.