Инвестиции на природе
Можно ли заработать на загородной недвижимости
Загородная недвижимость в России дорожает быстрее, чем городское жилье, но сохраняет репутацию сложного актива для вложений. Ключевые причины — сложность в оценке объекта и высокая стоимость содержания, особенно если речь идет о старых или неэффективно спроектированных домах. Расходы на ремонт, сезонную подготовку, инженерные системы и благоустройство могут в разы превышать размер стандартных для квартиры ежемесячных платежей.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным Аналитического центра «Инком-Недвижимость», за прошедшие пять лет средняя стоимость городских квартир на вторичном рынке (в старых границах Москвы) выросла на 15%, новостроек — на 70%, а вторичных дач в Подмосковье — на 96%.
Эксперты центра считают, что загородная недвижимость обладает более высокой инвестиционной привлекательностью, чем городская. «Учитывая дефицит загородного предложения и высокий спрос, многие инвесторы отмечают стабильный рост цен в этом сегменте рынка, в то время как стоимость городской недвижимости подвержена колебаниям. Загородные дома часто становятся объектом как для отдыха, так и для постоянного проживания, что добавляет ценность вложениям»,— рассуждают в «Инком-Недвижимости».
Спрос на загородную недвижимость резко вырос после 2020 года с переходом на дистанционную работу и обучение. Дачи стали рассматриваться в качестве полноценной альтернативы квартире: больше воздуха, пространства, при этом дом, сопоставимый по метражу с четырехкомнатной квартирой, стоит на уровне двухкомнатной. Также постепенно развивается инфраструктура в поселках: появляются школы, детские сады, транспорт, что подогревает спрос. «Плюс на тот момент действовала льготная ипотека, благодаря которой интерес со стороны покупателей стал действительно высоким. С 2019 года цены на землю выросли в два-три раза, на дома — в среднем в два раза в зависимости от района»,— говорит руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева.
Однако эксперт призывает отличать инвестиции в земельные участки и дома. «Первые могут быть хорошим вложением, а вторые — нет».
Все преимущества загородной недвижимости не отменяют главного риска: дома всегда продаются дольше, сложнее оценить их рыночную стоимость, и, если не угадать с ценой, можно зависнуть с объектом на месяцы, а то и дольше»,— предупреждает Татьяна Ананьева. Кроме того, рынок чувствителен: отменили льготную ипотеку — спрос резко упал. Многие застройщики, которые рассчитывали быстро перепродать дома, остались с готовыми, но нереализованными объектами. «Даже банки не рассматривают загородные дома как надежный залог, в отличие от квартир. Поэтому, если говорить про инвестиции, в случае с загородной жилой недвижимостью возможность заработать станет скорее исключением, чем правилом»,— считает эксперт.
Расходы на содержание
Кроме того, инвестиционную привлекательность загородной недвижимости сдерживают высокие расходы на содержание. У собственников и арендаторов домов такие затраты различаются в зависимости от типа объекта. Те жители, чьи объекты находятся в садовых товариществах или организованных поселках, платят обязательные ежемесячные взносы, которые покрывают затраты на благоустройство всей территории: уборку снега зимой, вывоз мусора, освещение, озеленение. Например, арендатор небольшого дачного дома советской постройки в районе подмосковных Бронниц платит до 15 тыс. руб. взносов. Но если класс поселка выше, расходы могут быть заметно больше. «Помимо взносов, которые рассчитываются по площади участка ежегодно, бывают целевые выплаты. В этом году — на автоматические ворота по 3,2 тыс. руб. с домовладения и, возможно, около 2 тыс. руб. на установку электрического столба»,— рассказала собственница дачи в одном из СНТ за пределами Москвы.
Кроме того, сами взносы индексируются: по словам владелицы жилья в одном из поселков в Московской области, в 2025 году сумма выросла на 10%, до 50 руб. за 1 кв. м площади дома. Также в поселке существуют платежи на содержание отопительного котла и фильтров очистки воды.
По словам Алексея Шевченко, который живет в доме площадью 200 кв. м в Химкинском районе Подмосковья, налог на имущество и землю в общем объеме расходов на владение несущественный. «Но его сумма зависит от материала, из которого построен дом. В случае с каркасным строением налог составляет около 3,5 тыс. руб. в год, с кирпичным — более 20 тыс. руб. в год»,— рассказал он. В среднем около 3 тыс. руб. в месяц стоит электричество и 1,5 тыс. руб.— газ. «В списке обязательных расходов — обслуживание газового котла, это около 10 тыс. руб. в год»,— добавляет Алексей Шевченко. По его подсчетам, замена котла на аналогичный установленному в доме сегодня обошлась бы более чем в 150 тыс. руб. против 50 тыс. руб. в 2015 году, кроме того, существуют проблемы с поставками оборудования. При этом в доме необходимы регулярные диагностические мероприятия, но они требуют времени, поэтому появляются незапланированные траты на ремонт. «Ежемесячные платежи за наш дом составляют в среднем 6 тыс. руб. Но если выйдет из строя, например, компенсатор давления, покупка нового обойдется еще в 10–15 тыс. руб.»,— рассуждает Алексей Шевченко.
Коммунальные расходы в загородном доме почти всегда выше: отопление, септики, доставка воды, газовые баллоны — все это обходится дороже, чем централизованные решения в городе.
Страхование таких объектов также часто стоит больше аналогичного полиса на квартиру. При этом отсутствие хозяев может обернуться серьезными проблемами: неубранная территория или незакрытые окна привлекут нежелательное внимание, тогда как в городе такие риски минимальны.
Дизайнер интерьеров Ирина Валдайская говорит, что стоимость содержания дома сопоставима со стоимостью содержания трехкомнатной квартиры в Москве и области. «Само обслуживание в домах дешевле, но при большей средней площади чек получается сопоставимым»,— поясняет она. Однако оптимизировать стоимость содержания можно на этапе проектирования дома: «Хотя бы в части теплопотерь. Если дом строится на участке с неподведенными магистральными коммуникациями, расходы будут выше, чем если к границе подведен магистральный газ. Кроме того, если в доме предусмотрено много окон, то при недостаточно высоком классе энергоэффективности оконных систем будут значительные теплопотери»,— поясняет Ирина Валдайская. Правильный выбор напольного покрытия тоже может снизить расходы на обогрев дома. «Если дом отапливается магистральным газом и в нем проектируются теплые полы, делать их деревянными смысла нет. Эффективнее использовать каменное покрытие»,— продолжает она. Можно греться камином, но единоразовые расходы на него выше. «Прежде чем вложить 1 млн руб. в камин, имеет смысл посчитать, сколько лет вложение будет окупаться. Но в итоге решение зависит от статуса земли, сетей, тарифов и способа отопления»,— резюмирует Ирина Валдайская.