Остекление вне Конституции

Конституционный суд (КС) РФ вынес определение по жалобе жителя Казани, требовавшего пересмотреть статью Гражданского кодекса (ГК) о владении имуществом в долевой собственности. В основу жалобы легло разбирательство вокруг остекления балкона в квартире казанца, которое он сделал, заручившись поддержкой двух третей собственников жилья в доме. Но процедуру в судах успешно оспорила соседка, доказавшая, что остекление балкона и сооружение над ним козырька уменьшили размер общего имущества в доме — его фасада. А это считается реконструкцией, требующей согласия всех собственников квартир. В КС не сочли права казанца нарушенными.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

КС вынес определение (.pdf) по жалобе Фархада Кузяхметова, который в 2022 году остеклил балкон в своей квартире в Казани и обустроил над ним козырек. В материалах суда говорится, что работы он предварительно согласовал как с властями, так и с соседями, заручившись голосами свыше двух третей собственников жилья на их общем собрании. Живущая этажом выше соседка господина Кузяхметова Раида Гараева обратилась в суд, потребовав привести балкон в изначальное состояние. В марте 2023 года Вахитовский райсуд Казани требование соседки удовлетворил, заодно постановив взыскать с Фархада Кузяхметова по 500 руб. просрочки за каждый день неисполнения решения.

Позиция суда сводилась к тому, что остекление и обустройство козырька «повлекли уменьшение размера общего имущества», говорится в материалах КС.

Единоличное использование последнего допускается лишь с согласия всех собственников помещений, а не их части. Последующие инстанции, вплоть до Верховного суда Татарстана, Шестого кассационного суда и Верховного суда РФ, решение оставили в силе. В высших судах ссылались на результаты экспертизы, признавшей остекление балкона Фархадом Кузяхметовым реконструкцией, повлекшей уменьшение размера общего имущества дома — площади фасада.

Господин Кузяхметов обратился в КС, посчитав неконституционной ст. 247 ГК РФ (о пользовании имуществом в долевой собственности). Неудовольствие заявителя вызвало то, что правоприменительная практика этой статьи ГК РФ обязывает его согласовывать остекление балкона со всеми собственниками квартир.

В КС отметили пересечение интересов значительного числа граждан «в процессе управления многоквартирными домами».

В инстанции указали, что пользование общим имуществом в доме «иными лицами» допускается с одобрения двух третей владельцев квартир по ст. 46 Жилищного кодекса (ЖК) РФ. Однако случаи, когда таким имуществом решил воспользоваться один из собственников квартир, в ЖК РФ не оговариваются, «что и повлекло» применение нижестоящими судами ст. 247 ГК РФ. В свою очередь, согласно этой статье, имущество в долевой собственности используется лишь с согласия всех его собственников. В КС также сослались на ст. 40 ЖК РФ, по которому необходимость получить согласие всех собственников квартир не может рассматриваться «как несоразмерное ограничение права собственности граждан». Жалоба Фархада Кузяхметова была отклонена.

Советник адвокатского бюро БВМП Сусана Киракосян говорит, что юридически требование жителя Казани выглядит непротиворечивым, так как вытекает из конституционной охраны собственности, «но законы должны учитывать баланс интересов всех собственников». КС обоснованно указал на ст. 247 ГК РФ и другие нормы, обязывающие согласовывать с остальными собственниками жилья действия, связанные с уменьшением общего имущества, говорит руководитель направления ЖКХ юридической группы «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев.

КС не раз подтверждал, что правило о единогласии собственников, закрепленное в ст. 247 ГК РФ, «соразмерно защите интересов всех собственников», добавляет госпожа Киракосян. По ее словам, для замены стеклопакетов в квартире согласия всех собственников жилья в доме не нужно. Но если «речь идет о малейших изменениях параметров дома», в том числе выносном остеклении, козырьке или усилении фасада кронштейнами, это считается реконструкцией, а на нее распространяются нормы ст. 247 ГК РФ. Госпожа Киракосян признает логичность нормы о стопроцентном согласии жильцов на работы с несущими конструкциями в доме, но сетует на ее «тяжеловесность для мелких улучшений»: «Если сосед откажется голосовать на собрании, исчезнет или умрет, то узаконить ничего не получится». Проблему можно решить поправками к ЖК РФ, оставив «единогласие для любых манипуляций с несущими конструкциями», а в остальных случаях перейдя на схему с квалифицированным большинством голосов собрания собственников, считает юрист.

Александр Воронов