Необходимость купить, продать, обменять или сдать в аренду недвижимость возникает хотя бы раз в жизни почти у каждого. Заниматься этим без участия профессионалов рынка недвижимости, риэлтеров,— предприятие рискованное. Однако в ряде случаев обращение к ним может обернуться потерей не только времени, но и денег.
"Без помощи профессионалов это сделать невозможно",— твердили все вокруг моей маме, когда она взялась самостоятельно расселять коммунальную квартиру в центре Питера. Однако в течение месяца она сумела продать две квартиры, купить три, преодолев все трудности альтернативных сделок, съездов, доплат, административных и юридических проблем. Правда, это был 1998 год. В то время, по словам риэлтеров, на рынке недвижимости можно было с легкостью найти собственника квартиры или дома без помощи профессионалов, заглянув в газету "Из рук в руки".
Сегодня это практически невозможно. Как правило, "тот, кто начинает самостоятельно искать квартиру, сталкивается с тем, что большинство найденных им предложений на самом деле либо фикция, либо уже проданные объекты. Поэтому после нескольких таких безуспешных попыток человек, как правило, обращается в риэлтерское агентство",— говорит директор департамента риэлтерских услуг корпорации "Бест-Недвижимость" Марина Некрасова.
Обычно эти фиктивные объявления публикуют сами риэлтеры, чтобы заманить клиента удивительно дешевым вариантом, а потом предложить ему посмотреть чуть более дорогой объект, который еще есть в базе. Ведь если человек нашел подходящий вариант покупки или продажи недвижимости без помощи риэлтера — через интернет или базу агентства, то риэлтер останется без клиента и без денег.
Как только риэлтер начинает вести поиск, он сразу требует подписать договор или внести предоплату. Сумма вознаграждения обычно устанавливается в процентах от суммы сделки и варьируется от 1 до 6%. "Каждая компания стремится предложить наиболее интересный для покупателя или продавца квартиры вариант сотрудничества. Ряд риэлтерских компаний взимает фиксированный процент от суммы сделки, кто-то взимает с продавца или покупателя фиксированную сумму плюс также процент от сделки",— говорит генеральный директор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.
Размер вознаграждения в некоторых компаниях также зависит от стоимости объекта. Чем дешевле объект, тем больше процент. "5% от сделки платит продавец недорогого по нашим меркам объекта недвижимости (менее $500 тыс.). 3% платит владелец дома стоимостью до $1 млн. И наконец, 1% агентство зарабатывает на очень крупных сделках, достигающих десятков миллионов долларов",— рассказывают в компании "Терра-недвижимость". По мнению гендиректора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, разумная стоимость риэлтерских услуг должна варьироваться в пределах 3-6% от объема реализации проекта.
В элитном сегменте в отличие от "эконома" риэлтерские агентства не берут процентов с покупателя. "Договор на получение процента от сделки заключается с продавцом. В других сегментах риэлтеры берут комиссию",— рассказывает директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев. Сумма вознаграждения риэлтерского агентства может варьироваться в зависимости от ряда других факторов. "В каждом случае конечная сумма и набор комиссий могут значительно разниться. Сэкономить можно на услуге по регистрации объекта недвижимости или на услуге по поиску объекта и заняться этим самостоятельно",— говорит Александр Черняк.
Без посредников
На первых этапах покупки, то есть при подборе недвижимости, можно обойтись без помощи риэлтера, а уж затем прибегнуть к помощи тех агентств, которые предлагают не только "комплексное обслуживание", но еще и отдельные необходимые услуги. "Если у заказчика нет желания в полном объеме оплачивать услуги риэлтера, он может заказывать для себя отдельные работы",— советует Георгий Дзагуров. "Самостоятельно можно попытаться только поискать квартиру в СМИ или интернете. А чтобы за квартиру внести аванс, проверить документы на юридическую чистоту, грамотно и профессионально провести сделку, безусловно, нужно обращаться к специалистам. С обменом, расселением ситуация такая же: самостоятельность в данном вопросе очень рискованна и, скорее всего, неоправданна",— говорит Марина Некрасова.
По мнению Андрея Уфимцева, можно сэкономить до 50% от стоимости услуг риэлтера, если самому заняться поиском квартиры: "Этот вариант проходит при солидном запасе свободного времени. После того как подходящий вариант найден, можно обратиться в риэлтерское агентство для проверки правоустанавливающих документов, организации структуры сделки и ее юридического сопровождения. В этом случае услуги агентства будут стоить меньше, так как квартиру вы нашли сами". Такое разделение услуг, предоставляемых агентствами, и их поэтапная оплата стали уже тенденцией. Недавно ГК МИАН создала отдельную компанию — экспертное риэлтбюро "Тактик & Практик", которое осуществляет консультационные услуги и практическую поддержку на различных этапах проведения операций с жилой недвижимостью. "Конечно, есть этапы, которые каждый может выполнить сам, если у него есть на то время. С другой стороны, встречаются довольно сложные вопросы, решение которых требует вмешательства экспертов. Например, все, что касается непосредственно заключения договоров. Человеку, не знающему особенностей и нюансов совершения сделок, практически невозможно предусмотреть все",— уверена генеральный директор риэлтбюро "Тактик & Практик" Гульнара Рахмангулова.
В среднем по рынку услуги риэлтерских агентств составляют 5-6% от стоимости квартиры. Если вы заказываете услуги по отдельности, экономия будет зависеть от выбранной операции. Однако неленивый человек все-таки может обратиться к интернету, который абсолютно бесплатно выдаст несколько различных вариантов расписок, договоров и соглашений.
Естественно, крупные агентства настаивают на том, что только они могут гарантировать юридическую прозрачность и чистоту сделки. "Благодаря своим масштабам и опыту работы сотрудники крупного агентства обладают всеми необходимыми связями. Из-за существующей практики закрытости информации некоторые вещи нельзя узнать частным порядком, и небольшая компания или частное лицо просто не получит к ним доступа",— утверждает руководитель отделений "Октябрьское Поле" и "Сходненское" компании "Инком-Недвижимость" Михаил Раздольский.
Впрочем, можно проверить чистоту сделки и без риэлтера — например, обратившись за ипотечным кредитом на выбранную квартиру. Для банка будущая квартира является гарантией возврата одолженных денег, поэтому юридическая служба банка тщательнейшим образом проверяет недвижимость потенциальных заемщиков. У некоторых банков рассмотрение заявки на получение кредита является бесплатным. Поэтому, подав заявление и получив одобрение банка, можно на том и успокоиться. Под опасный объект — как на вторичном рынке, так и в недостроенном доме — банк денег не даст.
Если говорить о новостройках, то и тут нет необходимости в риэлтерском агентстве. Нужно обращаться напрямую к застройщику. Зачастую сам застройщик может порекомендовать и банк для получения ипотечного кредита, и риэлтера, если предпочитает не работать напрямую с покупателями. "На сегодняшний день средняя величина комиссии в риэлтерских компаниях составляет около 4%; она, впрочем, может варьироваться в зависимости от сделки. Первичный рынок сегодня довольно прозрачен, поэтому, чтобы приобрести жилье в новостройке, достаточно обратиться непосредственно к девелоперской компании",— уверена исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. "Специалисты компании-застройщика проконсультируют по объектам, подберут варианты, оформят все документы. Выбор района и застройщика не требует специфических знаний, поэтому это можно сделать самостоятельно и сэкономить немалую сумму денег. Риэлтер бы за эти услуги взял комиссию в размере от 1 до 5% стоимости сделки",— говорит директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин.
При работе клиента с застройщиком напрямую можно получить скидку, соизмеримую с комиссией риэлтерских агентств. Сам процесс приобретения квартиры в новостройке стандартен и не требует оформления большого количества документов. "Что касается рисков, они невелики и могут быть минимизированы на уровне здравого смысла — для этого достаточно изучить репутацию застройщика на примере реализованных ранее проектов и внимательно прочитать договор купли-продажи. Поэтому при приобретении квартиры на первичном рынке целесообразней обойтись без услуг риэлтера, а работать напрямую с компаниями",— уверен Сергей Лушкин.
Чужое на время
Без услуг риэлтерских агентств вполне можно обойтись и на рынке аренды. Интернет-версии различных изданий — "Из рук в руки" или "КДО" — позволяют найти непосредственно владельца недвижимости, а не риэлтера. Если все же через объявление вы выйдете на риэлтерское агентство, то вам придется отдать за его услуги, как правило, от 50 до 100% указанной арендной ставки. Для тех, кто хочет сдать свою недвижимость в аренду, лучше всего обращаться к частным риэлтерам, которых можно найти на сайтах компаний. Они не берут плату с владельца жилья, компенсируя это тем, что практически всегда их комиссия составляет 100% арендной ставки для арендатора.
Тех, кто хочет совершить операцию на рынке аренды без участия риэлтеров, намного больше, чем желающих продать таким образом квартиру. Объяснение лежит на поверхности: суммы сделки не так высоки, и многие пытаются решить проблему съема жилья самостоятельно, не прибегая к услугам посредника-риэлтера.
Конечно, нужно быть внимательным, прежде чем подписывать договор найма, необходимо удостовериться в том, что человек, предлагающий квартиру, действительно является ее владельцем. Как правило, в договоре записывается срок сдачи объекта в аренду, который по обоюдному согласию может быть продлен или сокращен. Для предотвращения ситуации, при которой арендодатель в одностороннем порядке решит расторгнуть договор, в договор аренды обязательно нужно вписать штрафные санкции. Следует обратить внимание на минимальный срок, до которого хозяин должен вас предупредить о досрочном расторжении договора, чтобы была возможность подобрать другой вариант, финансовую компенсацию. "Таким образом вы сможете застраховаться на случай недобросовестности хозяев, меняющих условия, когда на горизонте появляется более выгодный клиент, но при этом будьте готовы к тому, что штрафные санкции пропишут и для вас",— предупреждает руководитель направления аренды компании "МИАН — агентство недвижимости" Наталья Сивко.
Оформление отношений между сторонами в виде договора позволяет уберечься от возможных убытков. Договор же можно составить самостоятельно. Только нужно учесть несколько важных моментов. Договор можно заключить в обычной письменной форме. Документ должны подписать все собственники, наниматели жилого помещения и совершеннолетние члены семьи. "При желании можно обратиться и в нотариальную контору, но договор имеет силу и без нотариального заверения. В договоре должны быть описание квартиры, фамилия нанимателя, а также тех, кто будет жить там вместе с ним",— рассказывает Наталья Сивко.
Помимо этого к договору обязательно прилагается опись имущества, в которой указывается не только количество, но и состояние этого имущества. Это позволит избежать конфликтов при окончании срока действия или расторжении договора. Обязательно включаются в договор размер арендной платы и сроки аренды. Бывают случаи, когда стороны специально оговаривают, кто будет получать деньги — хозяин или его доверенное лицо. Иногда в договоре предусматривают возможное повышение арендной платы в течение срока действия договора. Предусматривается также и то, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Обычно квартплату, техобслуживание, услуги ЖКХ, абонентскую плату за телефон берет на себя хозяин квартиры, а счета за электроэнергию и междугородние разговоры оплачивает квартиросъемщик.