Смена форматов

Жить за городом становится все престижнее. Москвичи активно осваивают территории в 30--50 км от кольцевой автодороги, и их не пугают ежедневные поездки из мегаполиса домой в Одинцовский, Наро-Фоминский, Истринский, Дмитровский и другие районы области. А застройщики предлагают новые и новые поселки с необычной инфраструктурой, форматами жилья.

Замковые пространства

Вплоть до перестроечных времен у нас практически не существовало загородного образа жизни в его современном понимании. Были, разумеется, те, кто жил за городом постоянно. Но в отличие от европейских стран и США, где дом в предместье так же престижен, как и квартира в центре мегаполиса, у нас проживавших за МКАД считали деревенщиной.

Конечно, иное дело такие поселки, как Переделкино — писательский оазис, и такие же анклавы художников, музыкантов, киноартистов, академиков и генералов. Однако знаменитости, если и жили за городом, то, как правило, летом. По сути, они все были дачниками. Иного формата загородной недвижимости не существовало.

В начале 90-х были отменены многие бестолковые запреты, в том числе и тот, что домик на садовом участке должен быть не больше чем шесть на шесть метров. И первой реакцией на свободу стали модифицированные "фазенды" — люди пристраивали к своим домам дополнительные спальни, кто-то бильярдную, а кто-то и бассейн. О том, как это выглядит, не думал никто — дом получался состоящим из "кубиков". Притом денег у людей было немного, и строительство часто растягивалось на годы.

Следующим этапом стали "замки". Их можно считать существенным шагом вперед — во всяком случае, владельцы задумались над тем, как их жилище выглядит со стороны. Озабоченность эта, правда, выглядела специфически: каждому хотелось, чтобы его дом был выше и круче, чем у соседа. Башенки стремились к небу, если дом соседа оказывался выше на метр-полтора, это воспринималось как личное оскорбление.

Постепенно в Подмосковье появляется и архитектура, хотя бы немного отличающаяся от "замковой". Причина очевидна: люди начинают ездить по миру, смотреть, как живут в других странах. Первые "блины", как водится, получаются комом: то строят шале в абсолютно ровном поле, то возводят нечто "средиземноморское" с огромными окнами и двориком-патио, к чему наш климат явно не располагает...

В начале 90-х на такой параметр, как размеры участка, внимания почти не обращали. Строения по 1000 кв. м и более вырастали на наделах в 6-8, максимум 10 соток. Однако постепенно пришло понимание, что это не только некрасиво, но и неудобно — видеть из своих окон лишь стены соседнего дома. Поэтому явной тенденцией стало увеличение размера участка. (Сегодня для поселков, претендующих на статус элитных, минимальный размер участка — 25-30 соток. Исключение составляет Рублевка — при тамошней стоимости земли, доходящей до $300 тыс. за сотку, и 15 соток — вполне элитный объект.)

Что касается размеров дома, то здесь все сложнее. Люди, желающие иметь огромные помещения, на рынке остались, и — поскольку спрос этот вполне платежеспособный — для них есть предложения и в 1000 кв. м, и в 1500. Однако это объекты усадебного типа: на огромном участке (от 1 га), с различными строениями (дом для охраны, бассейн, конюшня, крытый теннисный корт).

Большинству же покупателей все это нынче кажется излишествами, и оптимальный размер дорогого дома — 600-700 кв. м, что позволяет разместить все необходимое для жизни. Огромные дома — это более дорогая эксплуатация (например, протопить огромные помещения накладно даже для очень состоятельных людей), многочисленный обслуживающий персонал. По словам знающих людей, в коттеджах, построенных лет 15 назад, сегодня очень часто бывает так: хозяева пользуются 4-5 помещениями, а все остальное заперто.

На том же месте

Но вернемся к истории освоения загорода. Менялись не только архитектура и размеры, происходили перемены и в восприятии других аспектов. Первые загородные дома состоятельных людей строились в дачных товариществах, в деревнях — то есть там, где удалось купить землю. Однако c середины 90-х начали появляться организованные поселки. В них выдерживался единый архитектурный стиль, максимально "просветленные" заборы, коттеджи, в которых много воздуха и света. Кроме того, покупатели оценили соседство с лесом и водоемом, а потому природные ресурсы территории максимально сохранялись.

"В этот период в моду вошла закрытость,— вспоминает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании "ТЕРРА-недвижимость".— Уставшие от малиновых пиджаков, шестисотых "меринов" и прочих элементов "жизни напоказ", миллионеры захотели приватности. Но клубные поселки имели свои очевидные недостатки: ввиду отсутствия в Подмосковье инфраструктуры достойного уровня ее приходилось строить в самом поселке, а это дорого обходилось. Новой вехой стало строительство поселка Николино в 1999 году — это был одновременно и первый поселок с единой архитектурной концепцией, и мегапоселок на 250 домов.

На загородном рынке стал формироваться особый сегмент недвижимости — "элитный", хотя, на мой взгляд, более приемлемо в данном случае определение "дорогая недвижимость". Ее признаков (помимо цены) достаточно много: местоположение, качество строительства, продуманность концепции поселка и т. д. Но основных, наиболее очевидных — три. Во-первых, это уникальность, редкость предложения. В этом отношении лидирующее положение сразу заняли Рублево-Успенское направление, Ильинское, Подушкинское шоссе. Во-вторых — окружение, то есть соседи или community. В Барвихе, в поселке "Сады Майендорф", где расположены резиденции самых влиятельных людей России и стран СНГ,— "неэлитного" дома уж точно быть не может. Третий наглядный признак — историческое наследие места. Традиционно для обустройства дворянских усадеб выбирали лучший, самый красивый участок. Позже, в советское время, на таких территориях возникли пансионаты и санатории. Сейчас же именно там зачастую располагаются закрытые дорогие коттеджные поселки".

Модные веяния

Влияние моды на рынке загородного жилья очевидно: периодически возникают яркие, "прорывные" проекты, которые потом на несколько лет задают тренд для идущих следом застройщиков. Скажем, в 2002 году поселок "Горки 21", построенный по проекту известного архитектора Юрия Григоряна, положил начало популярности "клубного формата" жилья и так называемого эко-стиля в архитектуре (жилье, гармонично вписанное в природное окружение, в жанре прибалтийского лофта).

В следующем году оказалась очень востребованной усадебная архитектура дорогих домов (из числа таких поселков — Романово). Тогда же закрепился и формат застройки — мегапоселки. Проекты "Резиденции Бенилюкс", "Павлово", "Княжье озеро" и другие были рассчитаны на несколько сотен домостроений, в них предусматривался собственный инфраструктурный комплекс, чтобы можно было жить в поселке постоянно и не возникало необходимости каждый день выезжать в столицу за покупками или развлечениями.

В 2004 году знаковым проектом стал "Истра Кантри Клаб" — первый дачный поселок с единой концепцией застройки. С той поры "дачная" тема получила свое развитие, а, исчерпав земельные участки в ближнем Подмосковье, девелоперы активно стали осваивать дальние рубежи — вплоть до соседних областей, в том числе Тверской, Калужской. Кстати, еще через год и в дорогом сегменте появились поселки единой концепции застройки с деревянными домами. Такие, как "Серебряный век" и "Берендеево царство".

Что модно сейчас? Несомненно, поселки по интересам. Появились проекты с гольф-полями, яхт-клубами, горнолыжными трассами, конноспортивными базами и т.д. Состоятельный покупатель предпочитает селиться по соседству с людьми, которые готовы разделить его увлечения и интересы. Практически весь каскад водохранилищ — начиная с Пироговского, и далее Клязьминское, Учинское, Пяловское и проч.— окаймляют поселки, в инфраструктуре которых обязательно предусмотрен яхтинг. Можайское водохранилище осваивает инвестиционно-строительный холдинг RODEX GROUP, который в середине лета открыл яхт-клуб "Маяк" в одном из своих многочисленных поселков. Одновременно состоялась презентация марина-клуба с пирсом на сто мест в поселке "Московское море" на берегу Иваньковского водохранилища. Там же будет реализован амбициозный проект "Конаково River Club", где можно будет заниматься всеми водными видами спорта, рыбалкой, охотой. И, скорее, все это предназначено для тех, кто уже имеет и городскую квартиру в элитном районе, и коттедж на одном из престижных направлений вблизи Москвы и потому рассматривает дом рядом с тем местом, где можно заняться хобби, как третье свое жилище.

Новое поколение выбирает

Есть расхожее выражение: клиент — это человек, который всегда прав и которого всегда обманывают. Звучит грубовато, но по существу точно. Если посмотреть на загородную недвижимость, то можно заметить, что в разные времена модными оказываются самые разные вещи, иногда полностью противоположные. Например, были распрекрасными клубные поселки, теперь же выясняется, что самые лучшие — это "мега". Или риэлтеры, долгие годы "пиарившие" Рублевку, теперь говорят, что трасса эта не без недостатков — покупайте-ка вы лучше Новую Ригу. Где, бесспорно, имеется ряд очень интересных проектов и "якорный" застройщик "ИНКОМ-Недвижимость", вовсю развивающий инфраструктуру.

Любая мода — это грамотный пиар. Если застройщик умеет не только размещать рекламные объявления, но и запускать грамотные акции, мы получаем такой результат. "Позолоту" с Рублевки никто никогда не снимет, потому что эта территория стала статусной для состоятельных людей. А вот права претендовать на "наиболее спортивное" или "транспортно доступное" направление добиваются все другие. И это тоже веяние времени.

Кто будет жить на Киевке или Ярославке? Наступает, похоже, очередь среднего класса россиян. Именно на них рассчитаны новые проекты, реализуемые застройщиками. Таунхаусы, дуплексы, лейнхаусы, кластеры, наконец, поселки, где соседствуют несколько форматов жилья, в том числе и "классические" коттеджи, и многоквартирные комплексы (порой и с пентхаусами!) Подобные шаги вполне оправданны: стоит запускать пробные "шары" — авось, покатит! На загородку медленно, но верно входит ипотека. По мнению банкиров, заемная система оплаты заинтересовала будущих владельцев отнюдь не эконом-класса, а покупателей с высоким уровнем дохода и присматривающих себе недвижимость стоимостью более чем в миллион долларов.

Так скоро ли жизнь за городом станет в порядке вещей? Несмотря на динамику развития этого рынка недвижимости, пока дать однозначный ответ на этот вопрос нельзя. Все-таки, к сожалению, наладить достойные бытовые условия, к которым привык любой москвич, не получается. С развлекательной инфраструктурой и отдыхом еще куда ни шло, но вот детских образовательных учреждений, медицинских заведений, торговых предприятий явно не хватает. Важным подспорьем в выборе загородной прописки могло бы стать возведение офисно-деловых центров ближе к МКАД — десятки тысяч людей, ежедневно приезжающих в Москву по утрам, это подтверждают. Тем не менее, многие эксперты и тут видят положительную тенденцию — что-то меняется. Видимо, для всего просто необходимо еще какое-то время.

Александр Шевчук