Ипотека в нашей стране ассоциируется в первую очередь с возможностью купить квартиру в кредит и потом многие годы платить за это. Но есть вполне реальный способ не только не терять деньги, но и получать их от ипотеки. Речь идет о приобретении нежилой недвижимости в кредит с последующей сдачей ее в аренду.
Коммерческая ипотека в России только начала появляться, но эксперты уже пророчат ей большое будущее. Сейчас банки, предлагающие стандартные программы кредитования на покупку коммерческой недвижимости, можно пересчитать по пальцам. Однако большинство из них, не предлагая спецпрограмм по коммерческой ипотеке, готовы выдавать такие кредиты в индивидуальном порядке. Ведь ипотека на приобретение коммерческой недвижимости — это в первую очередь источник дополнительного дохода для заемщика. Банки не запрещают сдавать купленное в кредит помещение в аренду — в отличие от приобретенного по ипотеке жилья. Единственное условие, выдвигаемое банком: помещение не должно сдаваться в субаренду.
Например, в Восточном административном округе можно купить офисное помещение бизнес-класса В площадью 276 кв. м стоимостью $1 008 674. Заемщику придется внести первый взнос — 30% от стоимости помещения. Ежемесячный платеж при максимальном сроке кредитования 15 лет и процентной ставке 13,5% составит $9180. К этим расходам прибавятся ежегодные страховые выплаты, которые, как правило, составляют 1-1,5% остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%. Таким образом, в первый месяц страховые выплаты по кредиту составят $7060. В дальнейшем эта сумма будет уменьшаться за счет снижения ссудной задолженности. Такую недвижимость можно сдать в аренду по средней цене $600 за квадратный метр в год. Тогда с учетом того, что доход от сдачи помещения в аренду полностью покрывает выплаты по кредиту, дополнительный доход составит около $4000 ежемесячно. И каждый месяц он будет увеличиваться.
Стоимость нежилого помещения будет зависеть от класса приобретаемого объекта и его назначения. Коммерческую недвижимость подразделяют на классы А, В, С и выделяют категории "офис", "склад" и "торговое помещение". "Основными критериями отнесения торгового центра к той или иной категории являются такие параметры, как площадь объекта, зона охвата аудитории, количество парковочных мест, наличие и число якорных арендаторов, профиль сопутствующих арендаторов",— говорит вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. К недвижимости класса А предъявляют самые высокие требования. Помимо удобного месторасположения (оно должно находиться в 10-15 минутах от метро или быть обеспечено специальным автобусом) учитывается даже окружение здания, в котором будет находиться офис. Одно из главных требований — наличие парковки или машиномест. А вот к классу С, например, относится более рискованная недвижимость — здания бывших НИИ или реконструированный производственный фонд.
Стоимость метра коммерческой недвижимости класса А около $7000-14 000, класса В — $4000-6500, а класса С — $3500-5500. При этом арендная плата за помещение класса А составляет $800-2000 за квадратный метр в год, класса В — $450-$750 за квадратный метр , класса С — $350-550 за квадратный метр. Как правило, за небольшие офисы арендная плата будет больше, поскольку спрос на них выше.
Оформить кредит на коммерческую ипотеку на порядок сложнее, чем купить с ее помощью квартиру. Существует несколько схем, по которым банки проводят коммерческую ипотеку. Пока эта процедура, в отличие от квартирной, не доведена до автоматизма. "В отличие от типовых сделок с жилыми помещениями в рамках единой системы их проведения и регистрации, в секторе коммерческой недвижимости каждая сделка уникальна и требует индивидуального подхода",— говорит начальник управления кредитования граждан Судостроительного банка Артем Ветюгов.
Однако есть более или менее стандартизированная схема, которой банки пользуются чаще других. Она является наименее рискованной и состоит их двух этапов. Банк сначала оформляет недвижимость в залог и только потом выдает деньги продавцу. Благодаря этому не возникает промежуточного этапа, когда кредит является фактически ничем не обеспеченным. "Первым этапом является ипотека в силу договора (залог), что отличает данный вид сделок от выдачи кредитов под жилую недвижимость, на вторую, основную и завершающую часть, отводится ипотека в силу закона (купля-продажа)",— рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Москоммерцбанка Ирина Клунник.
На первом этапе продавец подписывает договор залога, а покупатель — только кредитный договор. После этого необходимо зарегистрировать право залога в регистрационной палате. На втором этапе продавец и покупатель заключают уже непосредственно договор купли-продажи. Поскольку недвижимость находится в залоге у банка, он должен выдать согласие на продажу недвижимости. После регистрации договора купли-продажи продавец может забрать из ячейки деньги за проданную недвижимость, и помещение переходит в собственность заемщика.
Оформление кредита вместе с регистрацией затянется на 2-3 месяца. Если договор залога не зарегистрируют, продавец и покупатель расторгают договор аренды ячейки, заемщик забирает деньги и гасит кредит. "В законе об ипотеке не предусмотрено оформление в залог нежилого помещения при покупке данного имущества на кредитные средства, как это предусмотрено для жилых помещений",— объясняет сложность операции Артем Ветюгов.
К тому же кредиты на коммерческую недвижимость, как правило, продукт краткосрочный. Если сейчас квартиру в кредит можно оформить даже на 40 лет, то с кредитом на коммерческую недвижимость придется расплатиться максимум за 15 лет. Это связано со сроком аренды земельных участков, на которых стоят закладываемые объекты, который, как правило, не превышает 15 лет. Этот факт также добавит заемщику необходимости собирать дополнительные документы. "Перечень документов увеличивается за счет документов на землю. Они необходимы банку, так как он берет в залог не только само помещение, но и землю или залог — право аренды земли",— поясняет Артем Ветюгов.
В условиях роста цен на недвижимость и арендных ставок коммерческая недвижимость продолжает привлекать клиентов. По прогнозам компании "Миэль-недвижимость", к концу года рост цен на офисные площади составит 18-22%, на торговую недвижимость — около 15%. При этом рост арендных ставок идет опережающими темпами. "За текущий год они возрастут на 20-25% в офисном сегменте и на 16-20% в сегменте торговых площадей",— считает гендиректор компании "Миэль — Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин.
Физлица, как правило, больше интересуются отдельными офисами, нижними этажами жилых зданий и торговыми помещениями. Нежилые площади могут продаваться как в стандартном виде, так и приспособленном под какой-либо вид бизнеса. Например, можно приобрести помещение на первых этажах жилого дома, специально оборудованное под салон красоты. Первые этажи жилого дома — так называемый street-retail — очень перспективное направление. Приобрести нежилое помещение на первом этаже жилого дома около метро можно по $12-15 тыс. за квадратный метр. Если же дом удален от метро, то цена падает практически в три раза и сопоставима с ценой за квартиру: $4000-4500 за квадратный метр.
Оформить кредит на офисы в жилых домах можно в Банке жилищного финансирования (БЖФ) и в Судостроительном банке (СБ). Правда, БЖФ выдвигает условие: офисы должны располагаться в новостройках ГК ПИК. На руках заемщику нужно иметь первый взнос — 30% стоимости недвижимости. В БЖФ кредит можно оформить только в рублях на максимальный срок три года. При этом процентная ставка составит 15-16%. СБ выдает долларовые кредиты максимум на 10 лет. Процентная ставка зависит от суммы первого взноса и будет колебаться около 12,5-14%.
БЖФ и СБ предлагают офисы, уже оформленные как нежилое помещение. Однако клиент может купить квартиру и самостоятельно произвести ее перевод из жилого фонда в нежилой. Правда, при этом заемщик столкнется с определенными расходами. За непосредственный перевод помещения из статуса жилого в нежилое заемщику придется выложить $60-100 тыс. (в среднем $100-300 за квадратный метр). Помимо этого, владельцу нужно обустроить отдельный вход в помещение ($20-30 тыс.). Такую же сумму придется выложить и за ремонт помещения. Вдобавок заемщику придется потратиться и на обеспечение помещения дополнительными электрическими мощностями. Но игра стоит свеч, потому что на руках у заемщика в итоге окажется более дорогостоящая недвижимость, чем квартира. "Цена квадратного метра на площадях street-retail превышает стоимость метра в квартире, расположенной на более высоком этаже, в 3-3,5 раза",— говорит Андрей Бушин.
Для перевода квартиры в нежилое помещение, помимо заявления на перевод с указанием причин, свидетельства о праве собственности и отсутствии прописанных лиц, необходимо предоставить проект перепланировки помещения, акт технического обследования, разрешение от Мосжилинспекции и другие документы. "Ставка до перевода будет небольшой, однако после перевода наверняка изменится в большую сторону. Скорее всего, на 2-4 пункта в зависимости от условий и программ банка. Единственным плюсом такого решения будет более простая и дешевая процедура регистрации залога",— рассказывает Артем Ветюгов.
"Специфика целей приобретения нежилой недвижимости определяет уровень спроса на ее приобретение, а также различие в законодательном регулировании кредитования между покупкой жилой и нежилой недвижимости, служит барьером для здорового роста спроса на данный продукт",— говорит Ирина Клунник. Но опасаться, что коммерческая недвижимость не найдет своего хозяина, вряд ли стоит. "Несмотря на прогнозируемое насыщение рынка к 2010-2011 годам, спрос на офисы будет оставаться на довольно высоком уровне, в первую очередь со стороны арендаторов, нуждающихся в офисах представительского класса, которые через 3-4 года будут вынуждены переезжать из устаревших в более качественные помещения",— уверен Михаил Гец.