Барин вернулся
С января 2008 года отменен мораторий на приватизацию памятников архитектуры и истории. Тем не менее четкой юридической базы для проведения подобных сделок все еще нет. Равно как и гарантий для покупателя. Рынок исторической недвижимости, отмечают его участники, только начинает выходить из тени. Активная купля-продажа памятников начнется через пару лет, когда выставят на торги приватизированные сейчас строения.
Обломки империи
Помещицей Алевтина Гаврилюк стала не так давно — в 2004 году. Усадьбу Барятино в Калужской области она присмотрела еще до принятия закона, позволяющего ее купить. На заманчивую схему "реставрация в счет аренды" не поддалась. Скупила землю вокруг — на всякий случай, чтобы посторонним не досталась. И стала караулить закон, разрешающий приватизацию памятников архитектуры. Как только он вышел, сразу подала необходимые документы — и успела оформить усадьбу в собственность до принятия моратория. Сейчас у Алевтины Алексеевны два владения: годом раньше она приобрела участок земли с колхозной конторой, построенной на фундаменте усадьбы Евдокии Лопухиной. Теперь конторы нет, идут восстановительные работы.
Старинные усадьбы — тема среди нынешних покупателей недвижимости модная и каверзная. "Когда готовили снятие моратория,— поясняет ситуацию Вера Стерлина, руководитель некоммерческого партнерства "Русская усадьба",— года два-три назад федеральные власти обратились в области с просьбой составить перечень памятников федерального значения. Регионы не надеялись на иное, кроме государственного финансирование памятников, поэтому заложили в списки все памятники, какие было возможно и федерального значения, и регионального, чтобы получить по это госфинансирование на восстановление. Теперь регионы пытаются отыграть ситуацию обратно и вернуть региональные памятники. Но федеральные власти федеральную собственность намерены сами продавать".
Впрочем, движение на рынке все же происходит. Но только с той его частью, которая не относится ни к федеральной, ни к региональной собственности. Дело в том, что властям и в центре, и в регионах не до конца известно точное число памятников, находящихся на их территории. Паспортизация памятников архитектуры была проведена в 60-70 годах, паспорта хранятся в каждом областном и федеральном минкультуры. И хотя опись ведется постоянно, существует множество объектов культурного назначения, которые можно отнести к разряду вновь выявленных. А также региональных, но находящихся в муниципальной собственности или в собственности СПК. Этот сегмент недвижимости под действие закона не подпадает
Усадьбы занимают небольшую — 1-2% — часть рынка недвижимости, и внутри этого сегмента есть свои особенности. "Я бы четко разделил понятия "усадьба" и "памятник культуры",— поясняет Виктор Смоленский, руководитель отдела загородной недвижимости компании Penny Lane Realty (ее специалисты уже оформили права собственности на пять усадеб).— Они чаще всего совпадают, но не всегда. Человек может купить и хорошо сохранившуюся усадьбу, которая не будет числиться памятником культуры. А может и наоборот — приобрести памятник, который ничего общего с усадьбой не будет иметь. Из исторических хорошо сохранившихся усадеб 95% памятниками являются и подпадают под закон о приватизации. Но рынок формируют остальные объекты: есть, например, современные усадьбы, новодел. Так что надо определиться, что человеку важно — обладать усадьбой, большим красивым домом на крупном участке хорошей земли, или иметь дело с историческим достоянием, взяв при этом на себя определенные обязательства по его охране и восстановлению".
Под государственным надзором
Обязательства по охране памятника культуры — непременное условие передачи в собственность. Денис Шорин, старший юрист, руководитель отдела проектов компании "Самета — Недвижимость и право", поясняет: "Процедура продажи объектов культурного наследия носит законодательный характер. До принятия решения требуется проведение историко-архитектурного исследования. Его цель — определить, какие обязательства по охране объекта необходимо наложить на покупателя. Обсуждаются не только виды фасадов и планировка помещений, а порой даже такие детали, как виды и типы межкомнатных дверей и ручек на окнах. В случае неисполнения собственником обязательств по охране объект может быть изъят и реализован с торгов либо собственнику будет выплачена компенсация".
Впрочем, не дополнительная ответственность отпугивает потенциальных покупателей. Основная трудность на сегодня — отсутствие продуманной юридической базы, четкого порядка передачи в собственность. "После снятия моратория,— комментирует Виктор Смоленский,— Министерству культуры и другим органам власти необходимо проделать колоссальную работу, чтобы сделать приватизацию возможной. Работу придется проделывать по каждому конкретному памятнику — начиная с его оценки и заканчивая кадастровыми планами и прочим. Так что процесс продажи и приватизации не будет шквальным. Впрочем, никто и не собирался приватизировать все в течение первых месяцев после отмены моратория".
Можно было бы поучиться на опыте западных стран, но там таких "переломных" моментов, как принятие и заморозка закона, не было — собственность на памятники существовала всегда. В странах бывшего соцлагеря имела место реституция. А значит, и множество казусов, когда одни люди годами восстанавливали памятники, а потом были вынуждены безо всяких компенсаций передавать их в собственность другим, как это было, например, в Чехии. Бесшабашные "настоящие" владельцы зачастую проматывали свое новое состояние в течение нескольких лет. Так что эксперты смотрят на вопрос философски: в конце концов, такие ситуации — естественный этап формирования рынка. Правда, без активного содействия государства здесь не обойтись.
Ничья земля
Работа по каждому конкретному памятнику предстоит действительно огромная. Главным образом потому, что у многих памятников федерального значения нет определенных балансодержателей. Помещения, как правило, заняты различными учреждениями, чаще лечебными — наркологические центры, клиники для инвалидов — и курортными. Чтобы выселить "обитателей", необходимо выделить землю и построить на ней современные комплексы. Более того, приусадебная земля — а это может быть участок в 10 или 20 га — зачастую поделена на сегменты, у каждого из которых имеется свой владелец. Поэтому старинные усадьбы — выгодный бизнес прежде всего для посредников, которые покупают объекты, проводят "предпродажную подготовку" — приводят в порядок документы — и продают усадьбу в десятки, а то и сотни раз дороже.
Таким образом, в процессе подготовки объекта к продаже возникает множество нюансов, которые требуют деликатного решения, и чаще через суд. Собственники жалуются, что из-за такого "индивидуального" подхода весь "околоусадебный" бизнес строится на личных отношениях и связях, причем желательно с местной администрацией. И дело даже не в том, что в условиях законодательного хаоса документы нередко "доводятся до ума" за счет понижения или повышения статуса памятника, а также благодаря выведению его из общего реестра и еще целого ряда аналогичных операций. А в том, что все самые лакомые куски приобретают в собственность представители местных властей. Не имея нужных связей, можно неожиданно для себя вступить с ними в конкурентную борьбу и ненароком перейти дорогу.
Кроме того, эксперты отмечают, что на сегодняшний день не существует единой системы оценки стоимости объекта. Вера Стерлина: "Допустим, есть парк. Его границы можно определить по обваловке — засаженному деревьями валу, обозначавшему границы имения. Можно посчитать стоимость земли. А как оценить две руины, оставшиеся, например, от главного дома и флигеля? Или дом, построенный, к примеру, в конце XVIII века уникальным архитектором? Кто будет выступать экспертом и по каким критериям он будет оцениваться? И более того, кто сможет точно определить, сколько средств придется вложить в объект для его полного восстановления?"
Риэлтерам ничего не остается, как оценивать тот или иной объект по стоимости земли. Земля дорогая, ведь для строительства дома на всей территории поместья выбиралось самое лучшее место — живописный вид, близость к водоему, с удобными подъездными путями. На участке строились каскады прудов, разбивался парк. Так что и сегодня, даже если на территории бывшей усадьбы все давно изменилось, вековые деревья и признаки "облагораживания" территории заметны. Кроме того, усадьбы занимали участки земли до 50-70 га. Сегодня о таких просторах речи, разумеется, не идет, но все равно под усадьбой специалисты подразумевают большие территории. Если исходить из нынешней стоимости земли — а в Московской области в пределах 40 км от Москвы сотка стоит от $1 тыс. до $300 тыс., минимальная сумма сделки составляет от $1 млн. Причем если хочется аутентичной "усадебной" жизни, то для этой цели, например, в Московской области подходит лишь сотня из 620 сохранившихся усадеб. Остальные в первоначальном виде воссоздать не удастся.
Кроты и потомки
Даже когда улажены юридические вопросы, покупатель не всегда может чувствовать себя спокойно. Для Алевтины Гаврилюк удачное приобретение усадьбы вскоре обернулось совсем уж неожиданными неприятностями. Появился еще один "собственник", утверждающий, что в 1991 году купил эту недвижимость у колхоза. Претендент подал в суд. Суд его аргументы счел неубедительными и принял решение в пользу ответчика. Истец подал на апелляцию. И хотя помещица не сомневается, что исход дела будет в ее пользу, никаких работ на приобретенном участке не ведет — "на всякий случай". Так что и купленные ею старинные кирпичи от разобранных старых построек, и даже мебель ждут вместе с ней решения суда.
Даже если не объявляются дети лейтенанта Шмидта, счастливые обладатели старинной недвижимости не остаются в одиночестве. Как правило, в их отсутствие за участками присматривают кладоискатели. "Каждый раз, когда я на участок приезжаю, все новые и новые ямы нахожу,— жалуется госпожа Гаврилюк.— Все роют, клады ищут. Усадьба раньше Немчинову принадлежала, и тут по области слух ходил, что на территории сбережения этого семейства спрятаны. Когда к нам один из потомков приезжал — сейчас Немчиновы во Франции живут — дипломат, с двумя детьми, они по дому долго ходили, смотрели, исследовали, фотографировали. А после их отъезда мы в стене вскрытый тайник обнаружили — пустой, конечно. А кладоискатели все продолжают рыть. На участке церковь стоит, и от усадьбы к ней подземный ход идет. Он затоплен был — думала, туда не полезут. Что вы думаете, приезжаю как-то весной, а оттуда воду откачали — и туда залезли".