Отель на кусочки

Плох тот майор…
После 15 лет военной службы судьба занесла майора ФСО Сергея Колесникова в сферу гостеприимства. Бывший военный работал директором ресторана, возглавлял управляющие компании Heliopark Hotel Management (девять отелей под управлением), а затем Orange Ring Hotel Management (ORHM), одним из объектов которой был расположенный на севере Московской области гостиничный комплекс «Артурс SPA отель» на 124 номера (этот объект перешел в ORHM из Heliopark Hotel Management вместе с Колесниковым). Отель входил в холдинг «Артурс капитал», владеющий рядом строительных компаний в Москве, а также риэлтерским агентством «Артурсриэлти».
К 2007 году владельцы «Артурс SPA отель» существенно расширили гостиничный бизнес, пополнив его еще двумя отелями: горнолыжным «Артурс Агверан резорт» (55 номеров), расположенным в Армении, и «Артурс Бердянск курорт» (88 номеров) на Азовском море. Поскольку качество управления подмосковным отелем владельцев устраивало (уже в первый год работы заполняемость достигла 70%), они предложили Сергею Колесникову возглавить УК Arthurs Hotel Management (АНМ), а в довесок к должности посулили миноритарный пакет этой компании.
Для владельцев ORHM уход Колесникова оказался серьезным ударом. В новую компанию с отставным майором перешла не только практически вся команда, но и клиентура. «По сути, мы лишь сменили вывеску, при этом не потеряв ни одного контракта»,— хвастается Колесников. Представители ORHM от общения с СФ отказались.
Обретя новых владельцев и новый статус собственника, Сергей Колесников не стал почивать на лаврах. Имея три собственных объекта, за прошедшие полгода АНМ успела заключить договор на управление отелями «Князь Голицын» (50 номеров, Крым, поселок Новый свет), Rocca Al Mare (30 номеров, Таллин), расположенный на Балтийском побережье. В России взят в управление санаторий «Анапа-океан» (на 105 номеров). Колесников уверен, что уже в нынешнем году годовой оборот его компании достигнет $20 млн. Кроме основного дохода от управления и эксплуатации гостиниц, сюда входит около $2 млн, которые компания планирует получить от консалтинговой деятельности.
По мнению экспертов, хорошую рентабельность показывают сети, начитывающие от 10 объектов, с номерным фондом 100–150 номеров. «Оператор должен управлять сетью как минимум из 750 номеров, чтобы окупать расходы, а чтобы иметь прибыль, номерной фонд должен быть больше в два раза»,— считает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Тогда как под управлением АНМ в общей сложности находится около 450 номеров. По словам директора по развитию АНМ Маргариты Терешкиной, увеличение количества объектов является в настоящее время стратегической целью компании: «10–15 отелей — оптимальное количество. При большем числе объектов потребуется расширение и реструктуризация компании».

Ловушка для инвестора

Однако конкуренция среди гостиничных операторов на российском рынке достаточно высока. С одной стороны, инвесторы пока не очень активно вкладывают деньги в этот сектор недвижимости, так как срок окупаемости отелей приближается к десяти годам: в складах, офисах или торговле он меньше в полтора-два раза. С другой — серьезную конкуренцию российским гостиничным операторам составляют западные УК (Marriott International, Accor Hotels).
По большому счету у такого малоизвестного игрока, как АНМ, был всего один способ противостоять иностранцам — демпинг (компания взимает за управление объектами около 5% с годового оборота гостиницы, что в два-три раза меньше, чем международные брэнды). Но АНМ на этом не остановилась: она решила предложить инвесторам уникальную для России модель управления отелем — кондоминиум.
Инвесторам новая математика АНМ понравилась. Например, одна из столичных девелоперских фирм приобрела 12 га земли в Рузском районе. На этом участке компания решила построить SPA-отель на 170 номеров. Инвестиции в проект составляют около $25 млн, 50% из этой суммы компания планировала вложить собственными средствами, а вторую половину профинансировать за счет кредита под 14% годовых. При подробных расчетах выяснилось, что вложения окупятся почти через девять лет, но инвестора это не устраивало, и он решил выйти из проекта. «Когда девелопер обратился за консультацией в нашу компанию, мы предложили добавить к запланированному фонду еще 120 номеров кондоминиума,— хвастается Колесников.— В результате окупаемость уменьшилась до пяти с половиной лет». Себестоимость строительства и оборудования номера-кондоминиума площадью 30 кв. м составляет $1,5 тыс. за 1 кв. м, запланированная цена — $3 тыс. за 1 кв. м. В результате, по расчетам СФ, компания получает возможность на этапе строительства получить $5,4 млн средств, более чем вдвое снизив размер кредита.
Сейчас АНМ ведет переговоры с инвесторами по строительству еще четырех кондоотелей: два из них расположены в Московской области, по одному — в Сочи и Киеве. «Кроме того, еще одну подмосковную гостиницу-кондоминиум мы планируем построить на собственные средства,— говорит Колесников.— А в ялтинском отеле Garden Palace, с которым у нас также подписан договор на управление, уже начались продажи».

ДОСЬЕ

УК Arthurs Hotel Management была образована 1 января 2007 года на базе подмосковного гостиничного комплекса «Артурс SPA отель». Сегодня в собственности компании находится три гостиницы. Кроме подмосковного SPA-отеля ей принадлежат «Артурс Агверан резорт», расположенный в Армении, и «Артурс Бердянск курорт» на побережье Азовского моря. Суммарные вложения в эти объекты составляют около $40 млн. Всего под управлением компании находится около 450 номеров. Кроме того, компания активно развивает консалтинговый бизнес. За прошедшие полгода доход от консультаций, кризисного управления и запуска новых объектов составил около $400 тыс. (в общей сложности по итогам года компания планирует заработать $20 млн). По мнению экспертов, рыночная стоимость Arthurs Hotel Management составляет около $120–140 млн.

НОУ-ХАУ

УК Arthurs Hotel Management
— за полгода работы на рынке взяла под управление пять гостиничных объектов с суммарным фондом более 450 номеров;
— выставила цены на услуги управляющей компании в 3–5% годового оборота гостиницы, что является несомненным демпингом;
— предложила схему строительства отелей-кондоминиумов, что позволило инвесторам, строящим на кредитные деньги, заметно снизить долю заемных средств за счет сбора денег.

РЫНОК

Объем гостиничного рынка России составляет около $2 млрд, а совокупный объем площадей, по разным оценкам,— от 16 млн кв. м до 20 млн кв. м. Из них современным требованиям отвечает не более 20–25%. Наиболее активно развивается бизнес в сфере гостеприимства в московском регионе, на который приходится около половины доходов гостиничного сектора, а также в Санкт-Петербурге, на Черноморском побережье и в Сибири. В настоящее время в России представлено несколько международных гостиничных сетей: Intercontinental, Marriott Intl, Accor и другие,— однако на их долю в Москве приходится не более 10% рынка гостиничных услуг, а в других городах — и того меньше. Российские сети, которых сейчас около десяти, как правило, включают три-четыре объекта. Наиболее успешными из отечественных цепочек считаются Amaks Grand Hotels (14 отелей) и Heliopark Hotels & Resorts (9 гостиниц). Однако по масштабу бизнеса российские компании не идут ни в какое сравнение с международными: например, лидер рынка Intercontinental Hotels Group управляет около 540 тыс. номеров, что более чем в два раза превышает объем всего номерного фонда нашей страны. Прирост гостиничного сектора по стране составляет всего 10–15% в год, однако часть экспертов замечают, что интерес инвесторов к этому сектору рынка неуклонно растет.

Крымская вольница
Однако конкуренты не разделяют оптимизма АНМ. Заместитель генерального директора компании «Русские отели» Андрей Славецкий уверен, что время кондоминиума еще не настало. Все дело в российской ментальности, которая не позволит владельцам номеров смотреть на эту недвижимость как на бизнес. «Я уверен, что наши соотечественники будут относиться к кондоминиуму как к квартире в собственности: сначала сам приедет, потом друзья, затем нагрянет теща»,— уверен эксперт. Он не исключает, что в нашей стране возможны скандальные ситуации, когда клиента гостиницы придется срочно выселять из номера, освобождая его для владельца. Марина Смирнова обращает внимание, что половина владельцев номеров могут просто оставить их для себя, и это серьезно снизит рентабельность гостиничного комплекса.
Отчасти опасения экспертов уже подтверждаются. Изначально АНМ предложила для ялтинского отеля следующую схему. Половину здания — четыре нижних этажа (40 номеров) — владельцы отеля оставляют в своей собственности, а из четырех верхних делают кондоминиум. Изначально планировалось, что на продажу будут выставлены номера площадью 20 кв. м по $90 тыс. и 40 кв. м — за $170 тыс. По расчетам АНМ, доход с 20-метрового номера составит $20,1 тыс. в год, из которых одну половину получают владельцы гостиницы и управляющая компания, а вторую — хозяин номера. При этом, уточняет Маргарита Терешкина, это расчетная, а не гарантированная прибыль. Кроме того, владельцу кондоминиума придется оплачивать пополам с управляющей компанией затраты на ремонт, замену мебели и другие расходы.
Однако когда дело дошло до продаж, то владельцы Garden Palace переделали концепцию Колесникова, увеличив площадь кондоединиц: сейчас реализуются номера площадью от 67 до 145 кв. м, со стоимостью 1 кв. м от $3,9 тыс. до $4,9 тыс. (для сравнения: цена 1 кв. м кондоотеля Hilton в Майами или объекта Down-town Plaza в Торонто составляет $2–3 тыс.). В результате на продажу были выставлены апартаменты по цене от $260 тыс. до $710 тыс.
Мало того что владельцы выставили на продажу гораздо более дорогой продукт, чем планировалось изначально, они еще и снизили его доходность, ведь остальные параметры в Garden Palace остались такими же, как было предложено управляющей компанией. Владельцу номера, вложившему $260 тыс., гарантируют тот же доход, что АНМ предлагала установить для тех, кто вложил $90 тыс., то есть чуть более $10 тыс. (около 4% годовых). Если изначально номер должен был окупиться менее чем за 10 лет, то теперь срок возврата средств вырос до четверти века, а значит, рассматривать покупку гостиничного номера как инвестиционное вложение средств уже нельзя. Тем не менее в Garden Palace уверяют, что половину из сорока номеров они уже продали.
Самое же интересное то, что об изменениях в проекте сам Колесников узнал от корреспондента СФ. «В этом случае я не могу повлиять на ситуацию»,— посетовал он. Колесников замечает, что изначально продукт был рассчитан на средний класс, который не может приобрести в собственность коттедж, но в то же время не собирается проводить время на дачных грядках. Однако для пресловутого среднего класса четверть миллиона долларов — сумма практически неподъемная.
Теперь очередь за подмосковными проектами, где планируется продавать номера площадью 30–40 кв. м по цене $3 тыс. за 1 кв. м. «Ну уж здесь подобных изменений не будет»,— заверяет Колесников. Действительно, время играет против отельеров, решивших использовать концепцию кондоминиумов. Понятно, что если практика таких гостиниц приживется, владельцам отелей уже не удастся привлечь частных инвесторов новизной продукта: конкуренция возрастет, и придется продавать номера на все менее выгодных для себя условиях. А значит, получить маржу, сравнимую с наценкой Garden Palace, с каждым годом будет все сложнее.

Денис Тыкулов