Крупные российские добывающие холдинги и финансово-промышленные группы в последний год резко активизировали свою деятельность на офисном рынке Москвы. Большинство девелоперских проектов и сделок купли-продажи бизнес-центров проходит именно с их участием. ФПГ в условиях снижения доходности основного бизнеса пытаются диверсифицировать инвестиционные портфели. Если тенденция сохранится, то уже через пару лет около половины столичных бизнес-центров класса А и В окажется в собственности отечественных финансово-промышленных групп.
Серьезных исследований, позволяющих оценить участие российских финансово-промышленных групп в офисном рынке Москвы, до сих пор никто не проводил. Аналитические отчеты риэлтерских и консалтинговых компаний фиксировали только процент арендуемых ими офисных площадей. Полученные данные отличаются незначительно: в среднем 20–30% арендаторов столичных офисов класса А и В именно отечественные ФПГ. В последние 5 лет их доля среди арендаторов бизнес-центров оставалась фактически неизменной.
Формально крупные российские холдинги имели возможность полностью отказаться от аренды, выкупив необходимые для работы своих подразделений офисные здания или профинансировав их строительство. На деле в собственность оформлялись только строения, в которых размещалась головная компания ФПГ, что диктовалось соображениями престижа и безопасности. Структурным подразделениям и аффилированным компаниям приходилось довольствоваться арендуемыми помещениями. Причин тут несколько. Во-первых, выгода от вложения в профильный бизнес российских холдингов значительно превышала рентабельность инвестиций в офисное строительство или покупку зданий. Во-вторых, структурные подразделения компаний выстраиваются под конкретный проект, и время их существования ограничивалось сроком реализации проекта. В этих условиях приобретать офисные помещения бессмысленно. В-третьих, большинство структур ФПГ занимается черновой работой, связанной с обеспечением деятельности головных компаний. Они не выполняют представительских функций, а потому их персонал может работать в весьма скромных условиях. По оценкам консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), не менее 30% офисов, арендуемых российскими ФПГ, приходится на низший уровень классности – категорию С, представленную помещениями проектных институтов и административных корпусов промышленных предприятий.
Инвестиции в фундамент
Однако начиная со второй половины 2003 года доля ФПГ на рынке столичных офисных площадей класса А и В стала увеличиваться. Количество офисных девелоперских проектов, реализуемых ФПГ, и число сделок купли-продажи бизнес-центров с их участием начало резко расти. Одной из причин послужило расширение штата головных компаний крупных холдингов. Кроме того, ФПГ активно взялись за создание инвестиционных компаний, ориентированных на вложения в столичную недвижимость, и в значительной степени стали финансировать деятельность данных компаний. Для этого у них появились весьма серьезные основания.
Сверхприбыли российских, прежде всего добывающих холдингов, по образному выражению аналитиков одной из консалтинговых компаний, «стали слишком сильно мозолить глаза руководителям государства». Возможность того, что государство потребует от ФПГ поделиться доходами, оказалась вполне реальной. Дело ЮКОСа весьма показательно. Конечно, оно имело под собой иные основания, а жесткость принятых властями решений совсем не означает, что подобные санкции будут применены к собственникам других компаний. Но весьма вероятно другое: повышение госпошлин для экспортеров, роялти на право добычи полезных ископаемых, а также рост налоговых платежей. В подобных условиях прибыль профильного бизнеса ФПГ может упасть с заоблачных (не менее 40% годовых) высот до уровня, сопоставимого с доходностью эксплуатации офисных комплексов Москвы – 20–25% годовых.
Учитывая данную возможность, крупные российские холдинги всерьез обеспокоены проблемой диверсификации инвестиционных портфелей. Вложения в офисную недвижимость Москвы стали идеальным вариантом. Это один из наименее рискованных способов инвестирования. Оспаривание прав собственности на объекты столичной недвижимости сейчас событие исключительное. Спрос и арендные ставки на офисы остаются стабильными, а уровень заполняемости площадей редко опускается ниже 90%. Инвестиции в офисную недвижимость долгосрочны, они позволяют получать гарантированный доход спустя много лет после того, как проект окупится.
Кроме того, инвестиции корпораций в недвижимость через аффилированные структуры дают ФПГ возможность легализовать доходы, которые госчиновники могут объявить незаконными.
Интересно, что в большинстве случаев в офисные здания инвестируют компании, принадлежащие не ФПГ, а их ведущим акционерам. Скажем, бизнес-парк «Крылатские холмы» (ориентировочная стоимость $85 млн) и офисный комплекс «Балчуг Плаза» (ориентировочная стоимость $55 млн) инвестирует компания Millhouse Capital, фактически принадлежащая акционеру «Сибнефти» Роману Абрамовичу. Сразу три московских бизнес-центра общей стоимостью свыше $100 млн приобрела в последние полгода Пермская финансово-промышленная группа (ПФПГ), которой владеют акционеры ЛУКОЙЛа, в том числе директор «ЛУКОЙЛ Оверсиз» Андрей Кузяев. А владельцами компании «Северная башня», инвестирующей около $120 млн в строительство офисного комплекса в Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити», являются топ-менеджеры компании «Северстальтранс» Никита Мишин и Константин Николаев.
Групповые аппетиты
По прогнозу риэлтерских и консалтинговых компаний, инвестиции российских ФПГ в офисный рынок Москвы будут возрастать. По оценкам Vesco Group, в ближайшие два года ФПГ, а также аффилированные с ними или принадлежащие акционерам ФПГ компании, могут стать собственниками 50% столичных офисов класса А и В. Оснований для подобного прогноза несколько.
Во-первых, холдинги, помимо собственных денег, стали вкладывать привлеченные средства. Характерный пример – холдинговая компания «Интеррос». Она создала инвестиционную компанию «Открытые инвестиции», позиционируемую как самостоятельная компания, привлекающая средства не только «Интерроса», но и не аффилированных с ним фирм и банков. «Открытые инвестиции» уже подписали соглашение с международным инвестиционным фондом Brunswick Capital о совместных инвестициях в строительство на проспекте Академика Сахарова бизнес-центра, общая стоимость которого оценивается в $170 млн.
Во-вторых, административные структуры ФПГ, в том числе и головных компаний, разрастаются с каждым годом. Естественно, для размещения сотрудников требуются дополнительные офисные площади. Однако свободных высококлассных помещений на столичном рынке аренды сейчас практически нет. В подобных условиях ФПГ вынуждены вкладывать средства в приобретение или строительство собственных бизнес-центров, как поступила Тюменская нефтяная компания, купившая в прошлом году 21,5 тыс. кв. м в «Альфа Арбат центре».
И наконец, у крупных российских ФПГ нет конкурентов на рынке инвестиций в московские офисы. Западные инвестиционные фонды, которым многие аналитики прочили доминирующие позиции на рынке, надежд пока не оправдали. Для анализа сделки они привлекают слишком много высокооплачиваемых юристов и консультантов, что делает объем операционных издержек сопоставимой с размерами инвестиций непосредственно в покупку зданий или девелоперский проект. Кроме того, решение об инвестировании принимается после длительной процедуры согласований, часто занимающей несколько месяцев. Для российских участников рынка такие сроки неприемлемы.
У других потенциальных конкурентов, девелоперских компаний, в том числе располагающих влиятельным лобби в структурах московского правительства, нет средств для инвестирования в долгосрочные проекты, каковым является офисное строительство. Они вынуждены привлекать для возведения бизнес-центров ФПГ. Так, компания «Строймонтаж» для строительства в ММДЦ «Москва-Сити» башни «Федерация» (стоимостью около $500 млн) вошла в альянс с «НИКойлом», обязавшимся вложить в проект не менее $300 млн.
Большинство риэлтерских и консалтинговых компаний Москвы считают экспансию ФПГ на офисном рынке неизбежной. Они уверены, что 25-процентную планку в объеме столичных офисов ФПГ преодолеют уже в следующем году.