Крупные иностранные инвесторы стройными рядами потянулись на российский рынок коммерческой недвижимости. Международная компания CB Richard Ellis купила контрольный пакет агентства Noble Gibbons, а Deutsche Bank и IKEA заявили о том, что скоро начнут вкладывать средства в строительство коммерческой недвижимости в нашей стране. ОСТАНУТСЯ ЛИ В РОССИИ ДЕШЕВЫЕ ОФИСЫ?
 |
– Среди проектов офисной недвижимости иностранных инвесторов интересуют только объекты классов А и В. Приход иностранцев на российский рынок приведет к тому, что качество всех бизнес-центров будет постепенно приближаться к мировым стандартам. В России по-прежнему существует достаточно много дешевых офисов, которые расположены в зданиях бывших фабрик, заводов, НИИ и качество которых оставляет желать лучшего. Требования конкурентоспособности будут подталкивать собственников подобных объектов к тому, чтобы постепенно их модернизировать. Кроме того, даже объекты класса А необходимо постоянно поддерживать на должном уровне, для чего приглашается опытная управляющая компания. Это может оказать серьезное влияние на повышение арендных ставок. Поэтому приход иностранных инвесторов, конечно, позволит увеличить предложение и погасить часть существующего спроса, но за счет постоянной реновации количество дешевых объектов будет уменьшаться.
Павел Лебедев, генеральный директор УК «РИГрупп –
управление активами»:
– С приходом иностранных инвесторов и девелоперов ставки аренды
офисных помещений замедлят рост и, вероятнее всего, начнут
стремиться к уровню цен в столицах европейских государств: Вене,
Праге, Будапеште. Причин, обусловливающих подобную тенденцию, две.
Во-первых, к 2008–2009 годам ожидается ввод большого количества
офисных площадей, способных серьезно усилить конкуренцию на рынке
офисной недвижимости. Вторая причина – меньшая стоимость
инвестиционных средств иностранных инвесторов, которые в подобных
проектах вполне довольны сроком окупаемости 10–15 лет. Сегодня в
России доходность на вложенный капитал в таких случаях должна
составлять 15–17% в год. Для иностранных инвесторов считается
нормальным показатель 8–10%. Соответственно, иностранные инвесторы
могут позволить себе более длительный срок окупаемости проекта, а
следовательно, имеют возможность устанавливать арендные ставки,
более привлекательные для арендаторов, чем также обострят
конкуренцию на рынке офисных площадей.
Михаил Волков, исполнительный вице-президент страховой
компании НАСТА:
– Вряд ли приход иностранных игроков будет столь принципиальным
фактором ценообразования в офисной недвижимости. В любой стране
есть офисы разных ценовых категорий, и наш рынок должен развиваться
по тем же законам. Иностранные компании, наоборот, могут этому даже
способствовать. Единственное, что может произойти,–
перераспределение долей рынка в сторону увеличения доли дорогих
офисов.
Александр Шнайдер, первый заместитель главы
представительства компании Douglas Industries Consulting
Establishment:
– Повышение цен – естественное следствие прихода на российский
рынок коммерческой недвижимости международных компаний. Они
привнесут цивилизованный подход, причем осваиваться начнут и города
с населением 80–600 тыс. жителей. В результате рынок постепенно
будет становиться рынком потребителя, а не продавца. Следовательно,
повысятся качество предоставляемых услуг и их стоимость.
Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate:
– Выход зарубежных инвесторов на российский рынок коммерческой
недвижимости никак не повлияет на сегмент недорогих офисов. Класс С
как существовал, так и будет существовать. Пока есть спрос, будет и
предложение. Иностранные инвесторы преимущественно ориентированы на
строительство офисов класса А, средний срок окупаемости которых
составляет пять лет. Класс С они строить не будут.
Юлия Врублевская, начальник департамента по работе с
недвижимостью юридической фирмы «Частное право»:
– Ситуацию предсказать сложно. Если в российский рынок коммерческой
недвижимости действительно вольются иностранные инвестиции, то
дешевых офисных центров станет меньше. Вероятно, они будут
располагаться в местах, где строительство центров классов А и В
нерентабельно.