Место имения

На самых «раскрученных» трассах – Рублево-Успенской, Новорижской, Минской, Калужской и других – свободной земли почти не осталось. Даже при цене сотки от $10 тыс. спрос превышает предложение. Последний резерв – земли немногочисленных бывших совхозов и колхозов. Однако новые хозяева сельхозпредприятий сегодня, в отличие от начала 1990-х годов, не спешат распродавать этот актив, справедливо надеясь на дальнейший рост цен. Тем более что зачастую собственники таких хозяйств тонко чувствуют тенденции рынка. Например, компания Millhouse Capital, принадлежащая Роману Абрамовичу, скупила земли бывшего совхоза «Матвеевское» на Можайском шоссе, сельхозземли вдоль Рублевского шоссе приобрел совладелец «Вимм-Билль-Данна» Давид Якобашвили, а вдоль Новорижского шоссе – Сулейман Керимов, владеющий контрольным пакетом акций компании «Нафта-Москва».

Земля в дальнем Подмосковье привлекла финансово-промышленные группы прежде всего тем, что была недооценена как актив, а также простотой приобретения. В среднем сотка земли сельхозназначения в 70–80 км от МКАД обходилась им не дороже $20–100. Скупать земельные паи у крестьян разрешил закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». По словам адвоката Олега Некрасова, ведущего сейчас дело о лжебанкротстве бывшего совхоза «Ленинское знамя» в Чеховском районе, в законе существуют оговорки о приоритетах (кому продавать паи сначала, кому потом), но эти критерии четко не определены. «Вот один из действенных путей. Договоры купли-продажи земельных паев заключаются на подставное лицо. Перекупщик сразу же продает приобретенные бумаги, а второй покупатель уже считается добропорядочным и изъять у него паи невозможно. Одновременно с куплей-продажей паев компании оформляют акционерам доверенность на ведение дел. Таким образом они получают право голоса на общих собраниях. И, получив больше половины голосов, новые владельцы предприятия попросту меняют руководство. Дальше с землей можно делать что угодно»,– объясняет Олег Некрасов.

Используя подобную схему, банк «Визави» приобрел более 40 тыс. га в Волоколамском районе, компания «Вашъ финансовый попечитель» – 90% земель сельскохозяйственного назначения (40 тыс. га) в Рузском районе, компания «Централ групп» – около 60 тыс. га в нескольких районах на юге Подмосковья, Промсвязьбанк скупил почти все сельхозпредприятия в Лотошинском районе, а корпорация «Знак» стала владельцем 30 тыс. га подмосковной земли. Не отстают от финансово-промышленных групп и некоторые девелоперские компании: «Комстрин» приобрел около 20 тыс. га вдоль нескольких трасс на севере Подмосковья, а ГК «Корпорация развития территорий» – около 1,5 тыс. га вдоль Озернинского водохранилища. Есть в списке лендлордов и совсем неизвестные на рынке компании: ООО «Евразия» не так давно стали принадлежать 5,5 тыс. га в Дмитровском районе и 8 тыс. га в Калужской области на границе с Подмосковьем. Наконец, потянулись к земле и религиозные секты: промышленная группа «Союз Земляне», управляемая сайентологами, скупает совхозы в той же Калужской области.

Опцион на сильный рост
Глава «Вашего финансового попечителя» Василий Бойко считает покупку земли в дальнем Подмосковье «удачной инвестиционной сделкой». «Вложив деньги в покупку земли здесь, можно рассчитывать на рост своих инвестиций на сотни процентов уже в течение трех-четырех лет. Говоря языком финансов, инвестор, покупая и застраивая земли дальнего Подмосковья, приобретает опцион на сильный рост, который, в отличие от опциона на финансовом рынке, не имеет ограничения по времени и не может сгореть»,– говорится в исследовании компании Advantage Group.

Однако вслед за эйфорией от удачной бизнес-операции приходит простой вопрос: как использовать земельные массивы? По словам Алексея Воронова, руководителя службы маркетинга ООО «Большая земельная компания», владеющего несколькими тысячами гектаров в Калужской области, значительная часть богатых людей «дозрела» до четвертого дома: если первый – элитная квартира в Москве, второй – коттедж на Рублевке или Новорижском, третий – в Европе, то четвертый дом – это загородная усадьба в 100–150 км от Москвы. «Наша компания намерена предоставить под имения около тысячи гектаров земли»,– добавляет Воронов.

Очевидно, идея продавать имения пришла в голову лендлордам не только потому, что земля дальнего Подмосковья сегодня пользуется большим спросом, но и по более прозаической причине: это фактически реализация участков оптом. «Мы готовы продать желающему хоть десять, хоть 100 га»,– говорит Алексей Воронов. Кроме того, при устройстве усадьбы не меняется категория земли, а потому и сделка может быть совершена намного быстрее. «Если земля, приобретаемая с целью строительства имения, находится в сельхозстатусе, что чаще всего и бывает, ее не нужно переводить в другую категорию, например в категорию земли под индивидуальную жилую застройку. Достаточно изменить вид разрешенного использования внутри сельхозстатуса, а именно: фермерское хозяйство»,– объясняет Инна Ехья, директор по маркетингу «Первого земельного супермаркета» (компания аффилирована с фирмой «Ведомство», владеющей как минимум 3 тыс. га в Дмитровском и Пушкинском районах Подмосковья). По ее словам, этот вид разрешенного использования предполагает, что новый помещик займется растениеводством (сады, плантации, парки также подпадают под эту формулировку) или животноводством. «Разведение породистых скакунов – чем не животноводство? При этом возведение капитальных строений и хозпостроек на территории фермерского хозяйства абсолютно законно»,– уверена Инна Ехья. Алексей Логвиненко, руководитель правового департамента ООО «Евразия», упоминает еще одну схему, позволяющую обойти перевод земли сельхозназначения в землю под индивидуальное жилищное строительство: «Не нами придумана такая форма землевладения, как дачное некоммерческое партнерство. В этом случае земля остается в той же категории, но меняется ее назначение».

Стоит добавить, что в последние месяцы правительство Московской области фактически прекратило такой перевод, опасаясь полностью потерять сельхозпроизводство в регионе. На одной из недавних конференций Юрий Новоселов, замруководителя Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, впервые назвал общую площадь подмосковной земли, находящейся на разных стадиях перевода из одной категории в другую,– 70 тыс. га. К тому же процесс перевода весьма накладен для землевладельца: от $200 до $500 за сотку.

Мы за ценой не постоим
Будущий владелец имения не избежит многомиллионных трат. «Стоимость сотки земли в подобных имениях колеблется от $200 до $1000»,– утверждает Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» департамента загородной недвижимости корпорации «Инком-недвижимость». А по словам Андрея Васильева, директора департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard, средняя стоимость земли под имение с учетом затрат на юридическое оформление составляет $0,5–1 млн. Дальнейшая накрутка зависит от размаха помещика, его образа жизни, вкусов и пристрастий. Инна Ехья приводит более полный перечень затрат на создание имения: «Земля до 10 га – $2–2,5 млн. Усадьба: хозяйский дом с садом или парком, домики для гостей, вольеры для любимых животных и площадки для модных видов спорта – потянет еще на $30–40 млн, а возможно, и больше. Затраты на коммуникации и дороги составят 10–15% от стоимости всего проекта. Чуть больше чем в 10% от общих затрат обойдется система охраны». Таким образом, себестоимость среднестатистического имения можно оценить минимум в $40 млн.

Мнения лендлордов и экспертов рынка загородной недвижимости о том, как должно выглядеть такое имение, расходятся. Инна Ехья считает, что земельный участок должен находиться в двух-трех километрах от населенных пунктов и быть абсолютно изолированным от внешнего мира естественными преградами: холмами, реками, лесами, оврагами. «Лучшая перспектива не у единичных имений, а у небольших районов, где застраивается несколько подобных объектов, так как совместно легче решить вопрос с коммуникациями и объектами инфраструктуры»,– полагает Антон Архипов. А вот Алексей Воронов уверен, что 10–15 имений на район будет достаточно.

В любом случае организация частных поместий не может и не должна носить массовый характер, говорят землевладельцы. По словам Инны Ехьи, мы стали свидетелями возрождения, а точнее, формирования нового помещичьего сословия как социальной группы. «Это стало реальным, даже неизбежным с появлением новых земельных отношений»,– добавляет госпожа Ехья.

Некоторые эксперты сомневаются в результативности такой затеи. «Эта форма землевладения во многом искусственная. То, что называлось усадьбой и поместьем до революции, было продуктом существовавшего тогда социально-политического строя. Сегодня можно стать собственником большого участка земли, но для эффективного управления земельным наделом необходимо обладать не только большими финансовыми ресурсами, но и желанием вникать во все детали этого управления. А на это времени у современного крупного землевладельца как раз может и не быть»,– уверен Андрей Васильев.

Помещики наперечет
Алексей Воронов из «Большой земельной компании» уверяет, что их проектом создания усадебной территории «заинтересовались несколько десятков представителей крупных сырьевых компаний». Почти все без исключения владельцы имений предпочитают держать в тайне как факт покупки земли, так и намерения по реализации проекта. Причин много: от элементарного нежелания привлекать к себе внимание фискальных органов до заботы о безопасности. До известной степени уединенность и приватность – это едва ли не основные составляющие поместья. Инна Ехья вспоминает, что весной текущего года в «Первом земельном супермаркете» был приобретен роскошный участок в Пушкинском районе под строительство поместья. Покупательница происходит из древнего русского княжеского рода, родилась уже в эмиграции. Выполняя волю покойного отца, она решила воссоздать прообраз имения, которого лишилась их семья после революции. «В пакет юридических документов при оформлении подобных сделок мы сочли нужным ввести расписку о сохранении конфиденциальности информации»,– рассказывает Инна Ехья.

Николай Дижур, председатель общественной организации «Наша земля» и председатель совета районных депутатов Серпуховского района, говорит, что сейчас в их районе устраивают поместья топ-менеджеры нескольких крупных нефтяных компаний. «Однако процесс этот движется вяло, в первую очередь из-за дефекта титула собственности на землю»,– добавляет он. Впрочем, это не единственная сложность в обустройстве поместья. По словам Алексея Воронова, как раз юридические трудности легче всего преодолеть, так как лендлорды обладают необходимыми административными ресурсами. Более трудная задача – создать необходимую инфраструктуру. «Главная сложность – это подъездные пути, коммуникации, обеспечение безопасности. На первый взгляд, в подобной нише земли много и ее хватит на всех, но действительно привлекательных и живописных участков с хорошими подъездными путями и возможностью за разумные деньги подключить коммуникации не так уж много»,– говорит Антон Архипов. А господин Васильев приводит в пример Завидово: «Там существовал проект строительства усадеб с участками по 2 га каждый, но он оказался неудачным, потому что необходимы были значительные затраты на коммуникации».

В числе наибольших затрат, которые могут поставить крест на идее загородных поместий, лендлорды называют и непомерные аппетиты чиновников. «Цена вопроса у чиновников будет несопоставима с доходами: они мыслят „Рублевками”»,– полагает Алексей Логвиненко. Но главное, по мнению крупных землевладельцев, что российским миллионерам еще не привит вкус к имениям – «процесс восприятия помещичьей жизни только начинается». В том числе для потенциальных помещиков характерен и долгий поиск подходящего для усадьбы места, что также увеличивает срок реализации проекта. «У некоторых желающих выбор родового гнезда занимает от года и более. Может быть, это и правильно: не стыдно будет завещать потомкам»,– резюмирует Инна Ехья.

Павел Пряников