Разные корзины
Не секрет, что одним из основных активов любого ритейлера являются либо права долгосрочной аренды недвижимого имущества (магазинов), либо права собственности на аналогичное имущество.
"Надо отметить, что первоначальным источником арендуемых помещений были муниципалитеты и городские власти, заинтересованные в первую очередь в развитии инфраструктуры в подведомственных районах, но не в получении рыночной или максимально возможной арендной платы за сдаваемые помещения,— рассказывает Михаил Ильин, управляющий директор по консалтингу и оценке девелоперских проектов консалтинговой группы "НЭО Центр".— Таким образом, для ритейлеров, особенно крупных, в чьем присутствии в регионе особенно сильно заинтересованы местные органы власти, арендные платежи не являлись существенной угрозой для сокращения их рентабельности".
Однако в последние годы ситуация стала меняться. Все лучшие с точки зрения местоположения участки разрабатывались профессиональными девелоперами, для которых получение наибольшего арендного дохода является основной задачей их деятельности. При этом за наилучшие места зачастую разворачивается настоящая драка, которая приводит либо к повышению арендной ставки, либо к появлению других нерыночных механизмов выбора девелопером ритейлера. В таких условиях многим ритейлерам, особенно только выходящим на рынок, не остается другого выбора, кроме как строить самим.
Важно и то, что арендатор все-таки "гость". Полностью соблюсти все стандарты и требования к используемым помещениям ритейлеры могут только в принадлежащих им объектах недвижимости, основная цель строительства которых — достичь максимального эффекта от осуществления операционной деятельности (основного бизнеса) при сопутствующих доходах от независимых арендаторов-паразитов.
Не надо забывать и о том, что норма доходности девелоперских проектов существенно выше аналогичных показателей для торговли.