Москвичи уже привыкли к нынешнему виду Манежной площади, и раскопки былого города, занесенного временем и землей, уже перестали притягивать любопытных. Лишь водители, оказывающиеся в час пик на этой транспортной развязке, поминают незлым тихим словом власти и прежние удобства проезда. А у самих властей в отношении Манежа планы грандиозные. В марте этого года постановлением правительства Москвы определено — уникальному проекту "Манежная площадь" быть. Срок строительства, два с половиной года — невероятно мал для столь значительного объекта. Спустя полгода после начала строительства уже можно подвести некоторые итоги, главный же состоит в том, что проект продвигается в соответствии с графиком работ (что само по себе достаточно необычно). Пожалуй, пора — решила группа недвижимости Ъ.
Не было бы счастья, да несчастье помогло
История проекта началась в 1989 году. Именно тогда отцы города — гг. Попов, Лужков, Музыкантский — решили провести международный конкурс среди архитекторов под скромным названием "Обустройство Манежной площади". Часть политически активного населения Москвы расценила этот шаг как создание повода для закрытия излюбленного места митингов оппозиции. Было ли это основной причиной организации конкурса, мы вряд ли узнаем, но его результат стал событием несоизмеримо более весомым, нежели тактические задачи, преследовавшиеся властями. Дело в том, что в конкурсе, где, по предварительным раскладам, должны были победить французы, неожиданно для всех одержал победу проект московского архитектора Бориса Улькина. Этот проект был настолько необычен и ярок, что совершенно обаял как московское правительство, так и профессиональных архитекторов.
"Убойность" проекта крылась в его идее. Г-н Улькин видел трансформацию Манежной площади в развитии подземного пространства этой территории. Причем он наметил не отдельные подземные переходы или автомобильные стоянки, а огромный многофункциональный комплекс — настоящий город под землей. Саму же Манежную площадь предполагается сделать пешеходной зоной с восстановленными историческими памятниками.
Идея использования подземного пространства естественно вытекает из развития современных мегаполисов с чрезмерно уплотненной застройкой центров. Крупные подземные общественные комплексы были созданы, к примеру, в Брюсселе, Будапеште, во многих городах Северной Америки. В России же таких объектов пока не было. Так что Манежная площадь является для Москвы своеобразным полигоном для отработки новых технологий строительства. Потенциальными территориями дальнейшего развития подземного пространства города являются Тверская улица (от Манежа до Пушкинской площади), Китай-город и Новый Арбат.
Подземный город в центре Москвы
Проект "Манежная площадь" является, пожалуй, одним из крупнейших инвестиционных проектов в Москве. По различным оценкам, стоимость строительства лежит в пределах $300 млн — 1 млрд (точная сумма будет определена независимыми оценщиками по окончательному варианту проекта). Такая крупная сумма определена сложными условиями строительства, а главное — его величиной. В самом глубоком месте комплекс будет уходить под землю на 38 метров и состоять из 7 уровней. Общая площадь подземных помещений составит 120 тыс. м2: это означает, что объект будет очень и очень крупным.
Комплекс на Манежной должен стать одним из основных культурных и развлекательных центров Москвы. В него войдут архитектурный музей (в котором, в частности, будут представлены экспонаты, найденные во время раскопок на самой Манежной площади), исторический театр, а также детский игровой центр, художественный салон и киновидеозал.
Вся Манежная площадь станет пешеходной зоной и будет открыта для прогулок. Причем прогуливаться будет весьма любопытно, так как поверхность будет сделана из специальных стеклопакетов. Они способны пропускать свет: естественный — днем с поверхности в толщу недр, а искусственный — вечером в обратном направлении. Проект предусматривает и устройство водоема на месте былой Неглинки. Кроме этого, на Манежной площади будут специальные ловушки для вредных газов (это важно, так как она расположена на весьма низком месте, куда стекаются "тяжелые" газы от автомобилей), поэтому прогуливающиеся по Манежной и Александровскому саду смогут дышать глубже.
Комплекс на всех уровнях будет содержать рестораны, бары, магазины. Кроме этого, на двух уровнях расположатся банковские и офисные помещения. На нижних двух уровнях будут стоянки для автомобилей, которые смогут вместить 450 машин одновременно. Коммерческая часть комплекса будет давать солидную прибыль, полагают специалисты. Ввиду высокой стоимости строительства, инвестиции окупятся не ранее чем через 10 лет. Однако эта цифра для столь грандиозного инвестиционного проекта вполне приемлема.
Даешь каждой стройке свою финансовую схему!
Жесткие сроки, заданные для строительства правительством, наложили отпечаток на весь проект. На реализацию стандартной схемы — сначала готовится проект, потом по нему делаются рабочие чертежи, и лишь затем приступают собственно к строительству — времени просто нет. Поэтому рабочие чертежи делаются непосредственно в процессе строительства — естественно, с некоторым опережением.
Сейчас строители приступили к этапу со сложным названием "стена в грунте". Его результатом должна стать железобетонная монолитная стена по периметру комплекса, уходящая в землю на 40 метров. Когда она будет готова, можно будет выбрать грунт на необходимую глубину, сделать фундамент и начать строить этажи в земле. Однако в последнее время авторы проекта склоняются к другому варианту. После установки стен, считают они, надо сначала сделать крышу, а уже затем, по мере освобождения объема от грунта, строить этажи — сверху вниз. Такой подход имеет преимущество обладания крышей: тепло и не капает сверху. Работы по технологии "стена в грунте" ведутся московскими строителями, но уже в ближайшее время подключатся и иностранные фирмы. Первой из них будет, очевидно, германская строительная компания Bauer.
Что же касается самой схемы финансирования проекта, то ни для кого не секрет, что именно финансовый вопрос сейчас является камнем преткновения в реализации крупных инвестиционных проектов в России. Тем более таких грандиозных, как Манежная площадь. Проект пока реализуется на средства, выделяемые правительством Москвы. И это, наверное, единственно возможный вариант, так как иностранные инвестиции не пойдут на такой объект, если он находится на начальном этапе. Однако по мере продвижения проекта вероятность привлечения инвестиций увеличивается.
По словам заместителя премьера правительства Москвы, начальника Департамента внешних связей г-на Орджоникидзе, сейчас проект вступает в новую фазу. Она связана с переходом от финансирования из бюджета правительства Москвы (уже потрачено более 30 млрд руб.) на внебюджетные источники. Принято решение о создании акционерного общества "Манежная площадь". Его уставной фонд будет составлен из средств московского правительства, уже инвестированных в проект, и капитализированной арендной платы за земельный участок на 49 лет (то есть на весь срок аренды земли). Первоначально все 100% акций АО будут принадлежать правительству Москвы, которое продаст часть акций (предполагаемый их номинал $3 тыс.) для финансирования строительства. По мнению г-на Орджоникидзе, такого обеспечения акций достаточно, чтобы вызвать интерес у потенциальных инвесторов.
Важным шагом в развитии проекта станет и выбор фирмы, управляющей комплексом. В ее задачи входит поиск арендаторов комплекса, его эксплуатация и многое другое. Впервые в практике московского правительства управляющая фирма будет привлечена на ранней стадии строительства,задолго до его окончания, что позволит учесть пожелания этого важного участника инвестиционного проекта в процессе строительства. Наиболее вероятно, что управляющая фирма будет выбрана на конкурсе, причем специалисты полагают, что предпочтение будет отдано западной фирме.
Отдавая должное энергии властей, эксперты Ъ сомневаются в возможности построить такой уникальный объект за два года. К сожалению, горький опыт реализации столь грандиозных планов показывает, что на разных этапах строительства появляются обстоятельства (причем совершенно объективные), отодвигающие сдачу объекта в эксплуатацию. Однако не исключено, что при благоприятном стечении обстоятельств через три года — например, к 850-летию Москвы — можно будет прогуляться под землей в центре города.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН