И наконец последнее. Приведенные результаты, естественно, не нужно воспринимать буквально. Его цель более прозаическая — иллюстрировать, что ныне складывающаяся на рынке ситуация предъявляет исключительно высокие требования к инициируемым инвестиционным проектам. Реальное инвестирование требует детальных технико-экономических обоснований. Только на их основе можно принять взвешенное решение.
Таблица 10
Эффективность и сроки окупаемости вложений в мелкое производство в 1993 году
Производство Месяц Единовременные затраты, тыс. руб. Срок окупаемости, мес. Чистая прибыль, тыс. руб. в мес. Рентабельность, % Производительность
всего на оборудование затрат оборудования
Деревообработка январь 7000 4500 8,4 5,4 830 280 15 срубов в месяц
апрель 15800 9000 33,8 19,2 467,5 42
июль 25889 15000 16,8 9,7 1536,6 58,2
октябрь 32872 15000 67,6 30,9 486,2 26,1
ноябрь 37059 19000 70,7 36,2 524,3 26
декабрь 37696 19000 107,0 53,9 352,2 23,3
Производство копченостей январь 1200 850 2,8 2,1 420 58 7 т в месяц
апрель 2400 1700 1,2 0,8 2047,5 65,1
июль 4260 2300 1,2 0,6 3536,5 60,2
октябрь 5460 2300 1,6 0,7 3515,6 40,9
ноябрь 6050 2650 1,7 0,75 3516,8 36,9
декабрь 6170 2650 1,7 0,7 3534,2 35,4
Пивоварение январь 32400 30000 45 42 710 105 2500 л за 2 смены
апрель 57500 50000 34,2 29,8 1679,8 108,7
июль 85668 64900 5,3 4 16241,3 539,9
октябрь 102364 69500 4,2 2,8 24498,3 555,8
ноябрь 112912 80000 4,6 3,3 24291,2 531,9
декабрь* 134760 117800 5,4 4,7 25003,8 622,3
Производство колбас январь 13900 11000 3,8 3 3636 92 1 т в смену
апрель 21052 14500 1,3 0,9 16184,4 539,9
июль 29541 16500 1,2 0,7 23691 112,4
октябрь 37438 16500 1,2 0,5 30478,8 90,7
ноябрь 42938 22000 1,1 0,6 38588,6 111,8
декабрь 43697 22000 1,3 0,6 34232,5 89,1
Производство вязаных изделий апрель 59390 37640 3,3 2,1 17896,4 177 250 изделий в смену
июль 96500 42000 4,3 1,9 22463,7 130,6
октябрь 125500 47000 3 1,1 42018,4 173,1
ноябрь 134750 54000 2,9 1,2 45398,8 172,2
декабрь 136250 54000 2,5 1,0 54519,6 195,4
Производство швейных изделий апрель 14100 6300 1,1 0,5 12636,5 438 по 25 изделий двух видов
июль 34500 10000 2,2 0,6 15832,2 253
октябрь 50950 12950 3 0,8 17180,8 159,3
ноябрь 58925 19425 3,1 1 18804,4 151,4
декабрь 59075 19425 2,9 1,0 20153,8 159,6
Производство обжигового кирпича (в 1 смену) апрель 112000 47000 45,4 19 2458,1 76,3 5 млн штук в год
июль 185000 47000 30,7 7,8 6028,8 199,3
октябрь 200000 47000 7,2 1,7 27770,9 500,6
ноябрь 220000 56400 6,7 1,7 32977,1 590,7
декабрь 220000 56499 6,0 1,5 36795,0 656,8
Производство обжигового кирпича (в 3 смены) апрель 112000 47000 7 2,9 16048 206 15 млн штук в год
июль 185000 47000 7,3 1,8 25464,6 666,1
октябрь 200000 47000 2,1 0,5 95797,6 1401,1
ноябрь 220000 56400 2 0,5 111416,3 1626,2
декабрь 220000 56400 1,8 0,5 122870,1 1791,3
Производство безобжигового кирпича ноябрь 21912,5 11900 1,5 0,8 4679,5 1181,1 5 млн штук в год
декабрь 22913 12900 1,4 0,8 16299,2 1309,2
*Американское оборудование производительностью 500 л в сутки
Залог недвижимости и ипотека
Помимо всего сказанного выше, высокие требования к инвестиционным проектам обусловлены неразвитостью в России залоговых операций и ипотечного кредитования, широко применяемых при развертывании новых проектов на Западе. Правда, в последнее время начинают появляться механизмы, позволяющие осуществлять залог и ипотеку в условиях отсутствия не только соответствующих институтов, но и элементарной нормативной базы. Более того, существующие законы иной раз просто-таки препятствуют развитию этого класса операций: скажем, гарантированное действующей конституцией право на жилье затрудняет принудительное отчуждение закладываемых квартир в случае невозврата залога (подробнее об этом ниже). К этому добавляется еще один немаловажный сдерживающий фактор — отсутствие профессиональной оценки объектов недвижимости. Поэтому главная отличительная особенность залоговых операций по-российски — их полулегальность.
Тем не менее выгода от участия в залоговых операциях уже давно привлекала различных участников рынка недвижимости в России. Опыт работы научил их не дожидаться решения проблем на государственном уровне, а действовать на свой страх и риск, изобретая сложные схемы обхода законов или приспособления к ним.
Залог жилья. Самыми первыми подобные операции начали проводить риэлтерские структуры, которые действовали как самостоятельно, так и в сотрудничестве с банками. Первыми же объектами недвижимости, вовлеченными в залоговые операции, стали частные квартиры. При выдаче займа под залог квартир практически все фирмы действовали и действуют по одной и той же схеме. С клиентом заключается сразу два договора: договор залога, который одновременно является кредитным договором, и договор купли--продажи квартиры. Последний вступает в силу в случае невозврата кредита.
Отметим, что если залогом занимается риэлтерская фирма-кредитор, не имеющая банковской лицензии, то вместо кредитного договора с клиентом она заключает договор о выдаче беспроцентной ссуды с дисконтом, то есть сумма, подлежащая возврату, превосходит выданную на оговоренное число процентов. Вовлечение в операцию банка делает ее более законной, но отнюдь не решает всех проблем.
Существенно, что заем выдается лишь под "юридически чистую" квартиру, то есть ту, из которой выписаны все жильцы. Причина — опять же в особенностях российского законодательства. Ни в коем случае нельзя забывать о том, что конституция (как в существующем варианте, так и в проектах) гарантирует каждому гражданину право на жилище. Если забыть при оформлении договора залога одновременно оформить договор купли--продажи квартиры, вступающий в силу в случае невыполнения условий залога, да плюс к тому не потребовать выписки граждан из заложенной квартиры, то "возможны варианты", и судебная практика подтверждает это. Даже в случае невозврата заемщиком суммы залога законодательство оставляет за ним право проживания в заложенной собственности в том случае, если ему некуда выписаться. Поэтому все фирмы, занимающиеся залоговыми операциями, с ответственностью подходят к юридической стороне своего дела, требуя оформления минимум трех документов: самого договора залога, договора купли--продажи недвижимости, вступающего в силу в случае невыполнения условий первого договора, и обязательной выписки граждан с занимаемой жилплощади еще до официальной передачи денег по договору залога.
Эти ограничения, естественно, снижают для заемщика эффективность залоговых операций с жильем из-за сильно заниженной по сравнению с рыночной стоимостью квартир суммы кредита — 50-60% против 80-90% на Западе. В тех же случаях, когда закладывается квартира с прописанными в ней жильцами (повторим, что этот вариант в случае невозврата кредита часто заканчивается криминальной историей), дисконт может понижаться даже до 30%. По займу кроме того приходится выплачивать 15-20% в месяц. Ошеломляющие цифры объясняются высоким риском проведения залоговых операций в России.
Залог промышленной недвижимости. Закладывать квартиры в России начали довольно давно, а вот промышленная недвижимость долгое время оставалась вне залоговых отношений. Прежде всего это объясняется тем, что жилье было включено в процесс приватизации значительно раньше, чем промышленные предприятия, соответственно, раньше появились и собственники, имеющие возможность заложить свою недвижимость. Другим сдерживающим фактором для развития системы залога промышленных объектов служило отсутствие рыночного института, который мог бы разработать сам механизм этой операции. Коммерческие банки не спешили рисковать своей репутацией, проводя сомнительные и рискованные операций. А отсутствие профессиональной оценки стоимости недвижимости не давало уверенности в правильном определении суммы кредита.
Первой структурой, решившейся перешагнуть через все эти препоны, стала компания "Пробизнес", по инициативе которой была создана финансово-промышленная компания "Финпроминвест". В последнюю вошли 13 промышленных предприятий и одно физическое лицо, пытавшиеся под залог своей недвижимости получить кредитные ресурсы. Все объекты, предназначавшиеся в качестве залога, были внесены в уставный фонд компании. (В этот список может быть внесена любая недвижимость, находящаяся на балансе у промышленных предприятий, начиная от производственных и складских помещений до домов культуры, детских садов и домов отдыха.)
Специалисты компании "Пробизнес" разработали пакет документов, позволяющий осуществлять операцию кредитования под залог промышленной недвижимости. В схему, помимо самой компании "Финпроминвест", включены банк-кредитор, страховая компания и риэлтерская фирма — последняя в случае невозврата кредита должна произвести принудительную продажу заложенного объекта и возвратить деньги банку. Согласно схеме, после залога предприятием недвижимости выданный кредит переходит в распоряжение "Финпроминвеста", который несет ответственность за его своевременное возвращение; предприятие — собственник недвижимости получает прибыль от операции в виде отчислений из доходов от деятельности "Финпроминвеста". По оценкам специалистов компании "Пробизнес", в этом году дивиденды составят порядка 200% годовых, что для начала (компания работает меньше полугода) выглядит совсем неплохо. Сейчас в "Финпроминвест" уже обратилось около новых 25 клиентов, желающих заработать на залоге.
Кредиторами, по планам "Финпроминвеста", выступят не только российские, но и зарубежные банки, которые в случае невозвращения кредита получат в собственность российскую недвижимость, уплатив всего около 60% от стоимости объекта.
Если же предприятие предпочтет не возвращать кредит и тем самым избавиться от ненужной ему недвижимости, просто продать которую по тем или иным причинам трудно (скажем, объекты социальной инфраструктуры), тогда в игру вступает риэлтерская фирма, которая должна в течение фиксированного срока реализовать объект по стоимости не ниже 60% от рыночной цены объекта. Превышение продажной цены объекта над суммой кредита, которую необходимо вернуть банку (за вычетом затрат на рекламную компанию и процентов, которые натекут за время реализации объекта), составит прибыль риэлтерской фирмы. Выгодность участия в схеме уже привлекла внимание ряда крупных московских фирм-риэлтеров: Savva Real Estate, Российского агентства инвестиций и недвижимости и др.
Ипотека. Интерес к ипотечному кредитованию в России огромен. Об этом говорит хотя бы тот факт, что уже как минимум десяток банков объявили себя ипотечными. Однако пока что их заявления о начале ипотечных операций носят скорее декларативный характер. Причина этого не только в высоких процентных ставках, не позволяющих банкам выдавать долгосрочные кредиты, и даже не в несовершенстве соответствующих законодательных актов, а в их полном отсутствии. Если залоговые отношения худо-бедно регламентируются вышедшим законом "О залоге", то с ипотекой дело обстоит еще хуже. Основной документ, который должен регулировать отношения в этой сфере — закон "Об ипотеке" — не принят до сих пор.
Тем не менее некоторые схемы, отдаленно напоминающие ипотеку, в последнее время все же появились. Инициаторами их разработки и практического осуществления стали два типа структур. Это, во-первых, риэлтерские фирмы, которые, стремясь увеличить спектр услуг для своих клиентов, начали продавать квартиры в кредит. Более продвинутые (с точки зрения условий кредитования) схемы были разработаны крупными промышленными предприятиями, намеренными удовлетворить потребности своих работников в жилье.
Ипотека в классическом понимании представляет собой выдачу долгосрочного кредита на срок от 15 до 30 лет под залог недвижимости. Предполагается, что кредит будет использован на покупку того объекта, под залог которого он выдается. При обычном кредитовании объектом залога является недвижимость, находящаяся в собственности заемщика. Кроме того, как правило, ипотечное кредитование имеет долгосрочный характер.