После нашей публикации о появлении на рынке недвижимости крупного финансового капитала (см. Ъ #12, стр. 38), в редакцию начали поступать многочисленные телефонные звонки. Звонили, с одной стороны, потенциальные покупатели недвижимости, заинтересованные в услугах и гарантиях финансистов, с другой стороны — риэлтеры, утверждающие, что и они используют в своей работе интересные финансовые схемы.
Такой аншлаг заинтересовал Ъ, поэтому было сочтено полезным подготовить небольшой обзор финансовых операций, использующихся в сделках с недвижимостью. Подобных типов операций оказалось довольно много, и схемы их, как выяснилось, весьма быстро меняются. Поэтому мы не стали подробно (как в случае с Универсальной финансовой компанией — Ъ #12) анализировать их алгоритмы и остановились лишь на ключевых элементах этих схем.
Операции с ценными бумагами
Первой о выпуске жилищных сертификатов в России объявила, по нашим сведениям, фирма "Атрис", специализировавшаяся на кредитных операциях. Концерн "Малекс", в который входила фирма, в 1992 году сообщил о начале строительства жилых домов и коттеджей в ближайшем Подмосковье. Были выпущены сертификаты нескольких номиналов, в зависимости от срока ввода жилья (чем быстрее — тем дороже). Владельцам определенного количества сертификатов обещалось получение квартиры через три-пять лет (в зависимости от цены накопленных сертификатов) плюс 100-150% годовых на вклад. После того как у фирмы появились проблемы с правоохранительными органами, информация о ней перестала поступать. Идея с сертификатами на время заглохла.
Но к лету 1993 года на квартирном рынке появились первые признаки стабилизации — рост цен на недвижимость замедлился, продажи квартир, особенно больших, резко сократились. В результате многие риэлтерские фирмы, особенно занимающиеся расселением коммуналок, начали испытывать дефицит оборотных средств, поскольку их собственные деньги оказались заморожены в непроданных квартирах. В этой ситуации основным источником средств, на который могли рассчитывать риэлтеры, были деньги населения, остро нуждающегося в жилье и готового заранее оплатить будущую квартиру.
Первой к этому живительному источнику решила приникнуть Московская центральная буржа недвижимости, которая в конце мая прошлого года в период сезонного затухания конъюнктуры на рынке квартир начала продажу сертификатов стоимостью от 40 до 55 тыс. руб., дающих право на приобретение 1 м2 общей площади жилья. Купив необходимое количество таких сертификатов, их владелец мог приобрести в магазине квартир МЦБН жилье на свой вкус. Буржа брала на себя и обязательство в любой момент выкупить сертификаты. Однако и на этот раз запустить механизм финансирования рынка недвижимости посредством выпуска ценных бумаг не удалось — по целому ряду причин.
Первая заключается в том, что квартира — не биржевой товар — жилье нельзя сертифицировать как, скажем, алюминий, на полтора десятка стандартов. Поэтому то ограниченное предложение квартир, которое обеспечивала буржа под сертификаты, не устраивало покупателей. Вторая причина связана с необходимостью резервировать под сертификаты какое-то количество квартир, а это снижало оборот МЦБН. Наконец, третья — неудобство для клиентов, которым совсем не улыбалось копить квадратные метры, а гораздо больше нравилось въехать в новое жилье побыстрее, желательно в рассрочку.
Однако продолжающаяся стабилизация рынка недвижимости и усиливающаяся потребность в оборотных средствах вновь и вновь заставляли риэлтеров возвращаться к идее выпуска ценных бумаг с целью привлечения средств. Причем стремительный рост цен на муниципальное жилье и однокомнатные квартиры на вторичном рынке, неуклонно затрудняющие возможности простых спекуляций и операций по расселению коммунального жилья, поставил риэлтерские фирмы перед необходимостью самим заниматься строительством, тем более, что цены на стройматериалы тогда были еще приемлемыми. Требующиеся деньги опять попытались получить от населения.
Летом прошлого года одна из крупнейших и авторитетных риэлтерских фирм — БАНСО — объявила о начале новой жилищной программы. Ее разработчики намеревались привлекать средства населения и юридических лиц в жилищное строительство путем продажи жилищных векселей, обеспеченных квадратными метрами жилья в строящихся многоквартирных домах.
Задуманная схема была проста и, казалось, эффективна: БАНСО приступает к строительству жилого дома, общую площадь квартир которого в виде векселей приобретают инвесторы (любые физические и юридические лица). Каждый вексель соответствует одной десятой квадратного метра общей площади, стоимость которого равна текущей цене рыночной цене той же площади аналогичного готового жилья. После окончания строительства имеющие достаточно векселей получали квартиру, а имеющие недостаточно — или перерегистрировались на более поздний срок, или получали за свои векселя деньги в соответствии с рыночной стоимостью квартир.
Как и все предыдущие программы по выпуску жилищных ценных бумаг, проект не выдержал столкновения с российской действительностью. Требование муниципалитета отдавать ему за выделенный участок половину отстроенных площадей (что сразу вдвое увеличило отпускные цены на построенные квартиры), а также весьма высокие цены на стройматериалы привели к тому,
что компания вынуждена была приостановить реализацию проекта — цены на построенное жилье обещали стать гораздо выше рыночных.
В конце прошлого — начале этого года о выпуске жилищных сертификатов почти одновременно объявили такие крупные структуры, как "Жилищная инициатива", а также Тверьуниверсалбанк в тандеме со строительной компанией "ПроИнформ-комплекс". Предложенные ими схемы практически не отличаются от описанных выше, за тем исключением, что Тверьуниверсалбанк взял на себя обязательство следить за целевым расходованием денег, выступая гарантом осуществления проекта и рискуя в случае его невыполнения своей репутацией.
Несколько отличную от других схему использует ассоциация "Народное домостроение", осуществляющая проект по строительству технополиса "Северный". Для осуществления проекта ассоциации — в число ее учредителей входят организации бывшего Госстроя, производители стройматериалов, банки — предоставлено в аренду на 49 лет 180 га земли по Дмитровскому шоссе сразу за МКАД.
За почти три с половиной года, прошедших с зарождения проекта, на средства участников ассоциации проведены все проектно-изыскательские работы и необходимое правовое оформление. Теперь, непосредственно приступив к строительству жилья, ассоциация выпустила чеки, аналогичные описанным выше сертификатам или векселям. Чек дает право на приобретение одной десятой квадратного метра жилья в коттедже или квартире. Продажа чеков осуществляется Гея-банком.
На сегодня стоимость одного метра в коттеджах первой очереди (площадью 140-280 м2), ввод которых завершится в 1995 году, составляет $750. Строительство многоквартирных домов начнется чуть позже, и первые квартиры будут введены в строй к концу 1997 года. Всего в технополисе запланировано строительство 450 м2 жилья, из них 200 тыс. — в коттеджах и 250 тыс. м2 — в многоквартирных домах улучшенной планировки.
По словам одного из ведущих специалистов проекта Владимира Арманда, сейчас стоимость чека чуть-чуть ниже себестоимости строительства. Это сделано, чтобы привлечь вкладчиков, в дальнейшем же котировка чека будет существенно повышена.
Если покупатель не успел до ввода жилья набрать необходимое количество чеков, то он получает возможность перерегистрироваться на более поздний срок или поручить ассоциации продать чек по текущей цене. Кроме того, чек можно продать, подарить, завещать etc. Г-н Арманд отказался назвать точное количество проданных на сегодняшний день чеков, но подчеркнул, что спросом они пользуются.
Вклады от юридических и физических лиц под операции с недвижимостью, начиная с 1993 года, принимают две другие крупные риэлтерские компании — S. I. Realty и "Вавилон". Процент по вкладам в S. I. Realty достигал 35% годовых. Нынешний проект S. I. Realty представляет собой реконструкцию двух особняков в центре Москвы, вклады же гарантируются при помощи именных векселей и векселей на предъявителя. Успешная реализация элитного жилья в реконструируемых зданиях позволит фирме выплатить проценты по векселям в размере 25-35% годовых.
В марте 1993 года фирма "Вавилон" принимала валютные вклады под операции купли-продажи жилья под 80% годовых. Это очень солидная ставка, но высокая рентабельность дилерских операций с квартирами позволяла выплачивать даже такие высокие проценты без особых проблем. Однако через три месяца фирма прекратила эту практику, установив отношения с одним из банков: со сбытом у "Вавилона" было все в порядке, а в банке можно взять кредит и подешевле.
Жилье в рассрочку и кредит под залог жилья
В первом приближении фирмы, торгующие в рассрочку и дающие кредит под залог жилья, можно поделить на две части. Первая группа фирм пытается работать цивилизованно и зарабатывать именно на финансовых операциях, рассматривая квартиры просто как ликвидный и надежный залог. Вторые рассчитывают завладеть квартирой клиента, вступая с уголовным кодексом в отношения "на грани фола", а то и за этой гранью.
Фирмы, которые пытались работать на рынке операций под залог цивилизованно, моментально столкнулись с весьма сложной проблемой — кредит им не возвращали, а выгонять людей на улицу они не решались или не могли по юридическим мотивам. В результате им приходилось перезакладывать квартиры в разные банки и терпеть убытки. Ужесточение исходных условий, в частности, обязательная выписка жильцов из закладываемой квартиры, существенно сократили число желающих получить кредит — это связано с морокой по поводу оформления документов и дополнительными денежными издержками для заемщика. В конце концов многие фирмы просто прекратили залоговое кредитование.
Те же, которые все же остались в этом бизнесе, предлагают, в основном, следующие условия. Кредит дают в подавляющем большинстве случаев в размере 50-60% от рыночной стоимости квартиры под 40-70% годовых в валюте на срок до трех месяцев (см. схему). При этом заемщик заключает с фирмой договор купли-продажи с условием обратного выкупа квартиры после возврата ссуды и — от греха — выписывается из квартиры. В итоге получается своего рода жилищное "репо". Если же заемщик сохраняет прописку, размер кредита уменьшается до 30-40%, а процентные ставки увеличиваются.
Несколько особняком в классе этих операций стоят фирмы "Дм плюс", "Красные ворота" и Универсальная финансовая компания (УФК), торгующие квартирами в рассрочку. Об УФК мы писали совсем недавно, поэтому расскажем о схеме "Красных ворот".
По словам президента УФК Бориса Каськова, "Красные ворота" были, пожалуй, первыми, кто начал устойчиво торговать жильем в рассрочку в тандеме с коммерческим банком. Алгоритм фирмы выглядит следующим образом.
Если человек желает купить квартиру, то ему достаточно иметь только 30% ее стоимости — на остальную сумму банком "Нефтяной" предоставляется кредит на год. В настоящее время ставка кредита составляет 30% — исходя из того соображения, что если она будет больше, то покупателю будет выгоднее просто арендовать квартиру, чем выплачивать проценты по кредиту. Погашение задолженности и процентов производится ежемесячно.
Риэлтерская фирма берет на себя оценку квартиры, полное юридическое оформление сделок, включая приватизацию и все гарантии как перед банком, так и перед клиентом. За это фирма берет себе 8% от стоимости квартиры.
Поскольку эта схема сталкивается с трудностями, одной из которых является проблема передачи денег за квартиру, "Красные ворота" сейчас прорабатывает с Межкомбанком новую схему (похожую, заметим, на ту, что использует УФК). Основная идея — расчет осуществляется через своего рода аккредитив: покупатель вкладывает деньги на счет, а продавец может их забрать после выполнения ряда условий — оформления договора купли-продажи у нотариуса, регистрации договора в департаменте жилья, выписки с жилплощади. Если продавец представит в банк эти документы, то забирает деньги независимо от покупателя.
Долевое строительство
Смысл долевого строительства состоит в том, что частная фирма выступает в роли застройщика, а инвесторами строительства выступают физические и юридические лица, которые получат за свои деньги квартиры в новом доме. Чем это интересно для инвестора?
Во-первых, он может вносить деньги на квартиру постепенно: строительство требует не одномоментных инвестиций, а своего рода кредитной линии, соответствующей графику работ. Это очень важно, так как сразу выложить большую сумму для многих инвесторов проблематично.
Во-вторых, суммы, внесенные на жилищное строительство, не облагаются подоходным налогом. Таким образом, можно вложить в конце года некоторую сумму, выведя ее из-под налогообложения, а затем забрать ее назад уже в новом году. Правда, в этом случае надо сравнить выигрыш по экономии на налоге с размером возможной неустойки фирме-застройщику.
В-третьих, у инвестора есть надежда, что вновь построенное жилье обойдется дешевле, чем такого же класса у посредников на вторичном рынке.
Пионером в долевом строительстве была компания "Жилищная инициатива", специализирующаяся на дострое незавершенных домов. Схема компании в общих чертах выглядит так.
"Жилищная инициатива" находит дом, который заказчик за неимением средств не может ввести в строй. Договорившись с немощным заказчиком, компания берет кредит в банке и оплачивает завершение строительства, истребовав себе за это право на часть квартир. Именно право, а не сами квартиры, поскольку за их отчуждение пришлось бы платить налог на добавленную стоимость.
Дальше компания ищет покупателей квартир, и найдя, сколачивает из них пул по долевому участию в строительстве дома (дом, напомним, не достроен). Из денег покупателей, внесенных в пул в качестве пая (здесь, опять-таки, купля-продажа по тем же соображениям не оформляется), возмещается кредит банка, и формируется прибыль компании.
В качестве примера долевого строительства можно взять также проекты ассоциации "Тема", фирмы, осуществляющей функции застройщика в Южном округе. Фирма получила землеотводы под строительство 7 крупнопанельных домов в муниципальном округе Царицыно и собирает средства, исходя из суммы $420 за м2 жилья. При этом сразу же объявляется, что данной суммы может не хватить, и тогда инвесторам придется доплачивать в конце строительства по сметам по государственным расценкам. Последнее особенно подчеркивается в расчете на психологический эффект: государственные расценки ассоциируются у многих с дешевизной, хотя это давно не так. Надо также помнить, что землеотводы получены на стандартных для Москвы условиях передачи 50% жилплощади префектуре, а это значит, что покупатель оплачивает строительство не только своей квартиры, но и еще одной для очередников. Таким образом, в конце строительства инвесторам, возможно, придется доплатить приличную сумму.
Понимая, что собранная сумма меньше нужной для осуществления строительства, "Тема" не скрывает, что временно не задействованные средства не лежат мертвым грузом, а размещаются на депозитах, то есть работают. Прибыль застройщика составляет 10% от себестоимости строительства.
Другую стратегию организации инвестиционного процесса выбрала фирма "Юнистрой". Ее преимущество в том, что вкладчикам не придется доплачивать по окончании строительства.
Инвестирование организуется по схеме "step by step" и привязано к графику работ по объекту. Поскольку самые первые вкладчики инвестируют в фактически неначатый объект и рискуют в большей степени, чем последующие инвесторы, для них "Юнистрой" предусмотрел льготные условия — 1 м2 будущего жилья обойдется им всего в $610. Однако количество вкладчиков ограничено объемом финансирования первого этапа строительства. Для финансирования второго этапа будет произведен следующий займ, и цены для этих инвесторов будут уже выше. Таким образом, цена квартиры для инвестора зависит от того, на каком этапе завершения строительства он внес деньги.
АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ, МАКСИМ Ъ-РУБЧЕНКО, АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН