Как реновация изменит правила игры на рынке недвижимости

Массовое расселение старых домов в Москве затронет интересы не только их жителей. Размах программы реновации, обнародованной чиновниками, во многом определит ситуацию на рынке жилья в течение ближайших 15 лет, не только в уже застроенных кварталах, но и в новостройках. Хотя еще не определены конкретные параметры программы, уже сегодня очевидно, что она может привести к снижению спроса и цен.

Задуманная городскими властями программа реновации жилья в Москве может стать одним из ключевых факторов, определяющих развитие столичного рынка жилой недвижимости на ближайшие несколько лет.

Согласно исходным оценкам мэра Сергея Собянина, реализация задуманного займет около 15 лет. Сначала городские власти предполагали снести 7,9 тыс. жилых домов площадью 25 млн кв. м, общий объем квартир для расселения жильцов при этом оценивался в 35,14 млн кв. м. Но затем чиновники скорректировали планы. Сейчас в списке домов, вошедших в перечень голосования для включения в программу реновации, 4,6 тыс. зданий. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин недавно заявил, что для их расселения потребуется построить около 15 млн кв. м жилья. Только эта цифра увеличит текущий общий объем жилого фонда Москвы, составляющий 236 млн кв. м, на 6,4%.

Ситуация без особого профита

"Ничего практически не продается. Потенциальные покупатели перестали интересоваться хрущевками после того, как пошла отрицательная реакция части москвичей на объявленную столичными властями программу по реновации",— так описывает ситуацию на рынке вторичного жилья, коммерческий директор "Миэль-новостройки" Анна Шишкина. В ряде случаев сделки по покупке квартир в хрущевках сорвались накануне подписания договора, подтверждают в "Инком-недвижимости".

Если в рамках программы переселения, инициированной бывшим мэром Юрием Лужковым, покупатели приобретали квартиры в сносимых домах, рассчитывая получить новое жилье с улучшенной планировкой и возможностью продать его дороже, в нынешней ситуации это почти невозможно. Если человеку и удастся продать новое жилье, то особого профита он от этого не получит, говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Михаил Куликов. Похожее мнение у главы аналитического центра ЦИАН Алексея Попова: "Предыдущая программа предполагала переселение в новое жилье по социальным нормам (18 кв. м на зарегистрированного), это стимулировало инвестиционный интерес, но сейчас покупатели скептически относятся к предоставлению равнозначной квартиры для переселения".

В результате снижения спроса упали и цены. Анна Шишкина считает, что стоимость недвижимости в пятиэтажках снизилась на 15-20%. Господин Попов согласен, что шансов выгодно реализовать свое жилье у собственников квартир в пятиэтажках немного: это жилье продается по средней цене 151,1 тыс. руб. за 1 кв. м, на 18-20% ниже среднего показателя по Москве. "После анонсирования программы часть продавцов повысила цены, и в начале апреля средняя цена составляла 155,7 тыс. руб. за 1 кв. м, но это привело лишь к росту времени экспозиции квартир",— вспоминает эксперт. "По нашим оценкам, в последний момент сорвалось подписание около 10% договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках по вине собственников, резко отказавшихся от достигнутых договоренностей и заявивших новые условия сделки, которые не приняли покупатели",— отмечает господин Куликов.

Председатель совета директоров компании "Бест-новострой" Ирина Доброхотова подтверждает, что без значительного дисконта продать жилье в сносимых пятиэтажках сейчас нельзя, но и объем предложения, по ее мнению, в них расти не будет. "Собственники, по сути, разделились на два лагеря: кто хочет остаться в своем доме и кто однозначно за снос и желает переехать в новое жилье, а те, кто выставляет сейчас на продажу свою квартиру в пятиэтажке, чаще всего хотят срочно решить какой-то насущный жилищный вопрос и не могут ждать",— рассуждает она.

По подсчетам "Инком-недвижимости", с января по апрель 2017 года больше всего — на 61,5% — цены в хрущевках упали в Бутырском районе на северо-востоке Москвы, далее идет Южное Бутово на юго-западе города (минус 55,6%) и Западное Дегунино на севере столицы (минус 51,4%).

По подсчетам "Бест-новостроя", общий объем московского рынка квартир в пятиэтажках (с учетом выставленного на продажу жилья) превышает 32 млрд руб. "Реновация, по сути, может серьезно подкосить этот рынок",— добавляет госпожа Шишкина.

Зато снижение цен на вторичном рынке может сыграть на руку властям. Если в окончательной версии закона о реновации сохранится пункт о денежной компенсации для переселенцев, которые не захотят переезжать в предоставленное чиновниками жилье, то размер возмещения окажется ниже.

Падение по кругу

Но падение цен и спроса может коснуться не только жилья, определенного под снос. Алексей Попов подсчитал, что сейчас в Москве существуют 600-800 домов, находящихся в центре кварталов сносимых пятиэтажек, но не попавших в предварительный перечень реновации. "В основном это панельные и блочные башни, построенные в 1970-х годах, большая часть из которых сконцентрирована в Измайлово, Зюзино, Перово и Кузьминках: по своим потребительским свойствам они не так сильно отличаются от пятиэтажек",— объясняет он. Господин Попов предполагает, что соседство со строительными площадками в течение двух с половиной — четырех лет, необходимых для строительства новых домов, снизит стоимость этой недвижимости на 10-12%.

Михаил Куликов тоже прогнозирует снижение цен на 10% на недвижимость в соседних со сносимыми пятиэтажками домах, учитывая при этом не только время стройки, но и последующие проблемы. "Квартир в новых домах станет в среднем втрое больше, а значит, будет в три раза больше людей, машин, увеличится нагрузка на социальную инфраструктуру",— рассуждает он. Но такой позиции придерживаются не все консультанты. Анна Шишкина считает, что новых покупателей, напротив, может привлечь перспектива обновления инфраструктуры в районе.

При этом, по мнению господина Куликова, квартиры в пятиэтажках и до объявления реновации имели особую целевую аудиторию, которая была готова селиться в некомфортном, низкокачественном жилье, поскольку в приоритете низкая цена сделки. Эту ситуацию господин Куликов называет дополнительным фактором снижения цен на жилье в этих районах примерно на 10%.

Но Анна Шишкина призывает не обобщать портрет покупателя квартиры в пятиэтажке. "В программу реновации попали очень разные районы, где формировали спрос очень разные клиенты: например, довольно депрессивная Капотня фактически не попала в программу реновации, а многие дома в благоприятных зеленых районах сносятся",— объясняет она.

Новостройки на очереди

Программа реновации затронет и первичный рынок: резкий рост объемов ввода в отдельно взятых районах в любом случае кардинально изменит цены на расположенные здесь новостройки. Анна Шишкина подсчитала: если речь пойдет о вводе 2,5 млн кв. м в год, то цены в некоторых районах упадут еще на 15-20%. "Этот эффект мы заметим через три--пять лет, к этому моменту заявленные сегодня проекты уже пройдут активный пик продаж, вопрос встанет лишь о целесообразности новых",— поясняет она.

Госпожа Шишкина предполагает, что в дальнейшем возможное падение серьезно скорректирует стратегию работы девелоперов. "Многие из них и сейчас работают с низкой маржинальностью из-за резкого роста объема предложения, дальнейшее снижение цен вряд ли стимулирует их планировать крупные проекты",— добавляет она. По оценкам компании "Миэль", сейчас средневзвешенная стоимость предложения на первичном рынке составляет 196,7 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом себестоимость строительства в Москве без учета затрат на землю, дополнительную инфраструктуру и отделку в MR Group оценивают в 55-70 тыс. руб. за 1 кв. м.

Девелоперы, опрошенные "Ъ", пока не ждут, что программа реновации существенно повлияет на рынок первичного жилья в Москве, и ни одна из ответивших компаний не планирует менять планы по развитию, темпы и объемы застройки. "Программа еще не принята. Не зная ее условий, оценивать возможное влияние на рынок сейчас сложно",— сообщили в пресс-службе группы ПИК. Сейчас рынок никак не изменился, отмечает глава ФСК "Лидер" Владимир Воронин, когда станут известны детали программы и будет отлажен механизм ее реализации, может измениться спрос на жилье в новостройках. "Жители пятиэтажек среди тех, кто в первых рядах покупает жилье в новостройках. На фоне прозвучавших заявлений, часть из них может отложить покупку",— не исключает господин Воронин, добавляя, что не ждет серьезного падения спроса, так как текущий этап обновления жилого фонда займет не менее десяти лет и многие будут решать жилищные проблемы исходя из жизненной ситуации и финансовых возможностей.

Директор по работе с инвесторами группы ЛСР Юрий Ильин, наоборот, уверен, что усилия города по реновации районов подстегнут спрос, так как на перестраиваемых территориях появятся жилые комплексы с новой социальной инфраструктурой, коммерческой недвижимостью, парковками и прочими атрибутами современного комфортного жилья. По его словам, застройщикам соседних районов, где будет проходить реновация, возможно, придется снижать стоимость квартир, чтобы удержать спрос. "Но существенное падение цен на недвижимость маловероятно, скорее наоборот — рост в пределах инфляции",— уточняет господин Ильин.

Сомнительные излишки

По мнению гендиректора ГК МИЦ Даромира Обуханича, влияние программы может быть более существенным, если объем нового предложения окажется выше годового прироста. "Если объемы строительства по программе реновации будут ниже среднегодового объема предложения, это едва ли существенно изменит цены, структуру предложения или спрос",— считает он.

Руководитель управления аналитики и оценки ГК А101 Дмитрий Цветов говорит, что в течение двух-трех лет, пока программа будет раскручиваться, рынок не почувствует изменений. Он подсчитал, что если годовой бюджет на строительство составит 100 млрд руб., то при себестоимости строительно-монтажных работ и отделки из расчета 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м можно будет строить 1,7-2 млн кв. м в год. "Это сопоставимо с появлением на рынке крупного игрока",— отмечает господин Цветов. Например, когда основной акционер группы ПИК Сергей Гордеев в конце 2016 года объявлял о приобретении "Мортона", он рассчитывал, что объединенная компания будет ежегодно продавать 1,8 млн кв. м. "В домах, строящихся под переселение, может оставаться 10-20% излишков, которые перейдут очередникам или на открытый рынок,— продолжает Дмитрий Цветов.— То есть прирост предложения на первичном рынке за счет этих домов составит около 100-300 тыс. кв. м в год, или 5-10%".

По словам эксперта, текущий объем предложения жилья в столичных новостройках — 2,5 млн кв. м. Два года назад этот показатель составлял 1,2-1,5 млн кв. м. "Подобный рост привел к увеличению спроса в два раза. В 2015 году было 19 тыс. зарегистрированных договоров долевого участия, в 2016 году — 35 тыс.",— привел пример господин Цветов, уточнив, что потенциальный прирост предложения за счет реновации рынок легко поглотит. "Если город не выйдет на рынок с большим объемом квадратных метров по нерыночным ценам, то существенной коррекции цен и объемов продаж на рынке не будет. Если за счет программы переселения будут появляться площадки под коммерческую застройку, то девелоперы в любом случае не будут строить больше, чем рынок сможет поглотить",— подытожил эксперт.

Определенный эффект реновация может оказать и на застройщиков Подмосковья. Директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет рассуждает: спрос на новостройки в регионе может снизиться на 5-7% за счет людей, отказавшихся от идеи переехать из пятиэтажки в область в ожидании сноса своего дома. Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-tet Юлия Сапор предполагает, что запланированная реновация может стимулировать выход на рынок новых проектов в краткосрочной перспективе. "Принятие решения о запуске проекта может быть ускорено: например, девелопер может решить, что в данном районе и с данным проектом возможно выйти сейчас на реализацию и завершить продажу за три года, тем самым успеть до начала реализации квартир в проектах, которые будут возводиться на местах снесенных домов",— поясняет она. Но госпожа Сапор не исключает, что процесс может быть обратным: некоторые девелоперы решат продать участки, отказавшись от реализации проектов в отдельных районах.

Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко