Секторы рынка

Принцип "покупай самое дешевое — оно в любом случае гарантирует доходность и быстрый выход из инвестиций" применительно к московскому жилью больше почти не работает. Наоборот, в качестве объектов для частных инвестиций все активнее присматриваются к более дорогой недвижимости или изобретают нестандартные способы вложений, прибыльность которых очевидна далеко не с первого взгляда. Но главная хорошая новость: инвестиционные покупки на рынке жилья по-прежнему есть.

Инвестор с реновационным уклоном

Найти инвестиционно привлекательную стратегию вложений в жилую недвижимость можно даже в те времена, когда экономическая ситуация не блещет стабильностью, а цены на жилье если и растут, то с большой неохотой. Главное — знать, на какие внешние события обращать внимание и на что делать ставку. Москвичка Анна М. хорошо ориентируется в рыночных реалиях и в инвестиционных целях приобретает уже далеко не первое жилье. В нынешнем году на очередную покупку ее подвигла шумиха, разгоревшаяся вокруг программы реновации. Она рассуждала так: если территории, где намечен массовый снос и последующее строительство новых домов, сулят выгоду крупным игрокам, они же могут являться инвестиционно интересными и для более мелких вложений. Более того, эти локации не станут внезапно привлекательными в будущем, когда там появятся новые дома — они уже являются удачными для жизни (косвенно это доказало и активное противодействие москвичей программе реновации). Поэтому доход с них можно получать прямо сейчас.

В начале весны Анна стала внимательно присматриваться к пятиэтажному жилому фонду, который мог подпасть под снос. На тот момент однозначно сказать, что именно войдет в программу, а что — нет, было еще сложно: списки домов властям еще только предстояло сформировать. Кроме того, было не очень понятно, куда именно планируют расселять жителей — напомним, что в первой редакции закона предполагалось рассматривать не только тот район, где расположен дом, но и смежные с ним. Эта неопределенность привела к тому, что количество выставленных на продажу вариантов в таких локациях увеличилось, а ценник, напротив, пополз вниз. А более низкая цена при удачном стечении обстоятельств, безусловно, сулит более высокую доходность. Оставалось лишь сделать корректный выбор.

Анна оттолкнулась от двух интуитивно понятных предположений. Первое: сносить вряд ли станут отдельными домами, скорее целыми кварталами. Поэтому шансы попасть в программу выше у тех локаций, где сконцентрировано больше пятиэтажного жилого фонда. Второе: поскольку расселение в тот момент предполагалось и в соседние районы, нужно было выбрать такой, который граничит с территориями, также обладающими стабильно высоким спросом на жилую недвижимость. Остановилась она на Зюзино (ЮЗАО), к которому примыкает традиционно популярный район Новые Черемушки. Выбирая среди всех выставленных на тот момент на продажу вариантов, Анна ориентировалась на двухкомнатные, причем с такой планировкой, которая достаточно легко позволяла превратить квартиру в трехкомнатную. Логика была такая. Двушка в любом случае окажется дешевле трешки, а после перепланировки в дальнейшем по программе реновации, скорее всего, можно будет рассчитывать на трехкомнатную квартиру. Поскольку Анна планировала получать доход после покупки, то есть сдавать квартиру внаем, более высокие платежи сулил вариант с большим количеством комнат, да и спрос на такие предложения на рынке аренды был выше.

Квартира, которую в итоге приобрела Анна, обошлась примерно в 5 млн руб.— на тот момент это была нижняя граница рыночной стоимости в выбранной локации. Еще около 500 тыс. руб. она потратила на перепланировку, ремонт и меблировку (использовала самые бюджетные материалы и предметы обстановки), а сразу после завершения работ приступила к поиску арендаторов. Клиенты нашлись очень быстро — буквально за два дня: сняли жилье на длительный срок по ставке 45 тыс. руб. в месяц (плюс коммунальные платежи). В дальнейшем квартиру в новом доме, которую могут дать взамен нынешней (а с выбором она не ошиблась: дом действительно подпал под реновацию), Анна планирует сразу продать, но пока о финальной доходности вложений говорить рано. Зато пассивная доходность от сдачи в аренду уже очевидна: более 8% годовых, что для нынешних времен совсем неплохо, потому что превышает среднюю ставку по банковским депозитам. По словам Анны, похожую инвестиционную стратегию можно использовать и сейчас, хотя доходность будет пониже: после того как появилась некоторая определенность с программой реновации, цены на недвижимость подпавших под нее домов вновь подросли.

Выход без потерь

Несмотря на всю логичность нестандартных схем для инвестиций, придумывать и реализовывать их готов далеко не всякий. Куда более привычным и легким кажется прямой путь: купить подешевле и продать подороже. Но именно он сейчас представляется самым сомнительным. Слишком уж массовыми сделались истории о нерентабельности или даже убыточности таких сделок. Один из примеров, подтверждающих такое положение вещей, приводит генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. "Сейчас в ЖК Wine House (находится в Замоскворечье на острове Балчуг) продается квартира с ремонтом площадью 100 кв. м за 70 млн руб., то есть 700 тыс. руб. за 1 кв. м,— рассказывает он.— Инвестиционная привлекательность сделки для собственника здесь не очень понятна. Очевидно, что покупали эту квартиру достаточно давно, по долларовой цене и без отделки.

Квадратный метр у застройщика собственнику обошелся не менее чем в 430 тыс. руб. На ремонт пришлось потратить не менее 150-200 тыс. руб. на 1 кв. м. В итоге получается, что продается она сейчас точно не выше себестоимости".

Вывод напрашивается сам собой: заработать на продаже квартир во вчерашних новостройках очень непросто и впору ставить вопрос не о прибыли, а о минимизации убытков, то есть продавать жилье как можно быстрее. И такой тренд, по мнению экспертов компании Point Estate, скорее всего, сохранится довольно долго. Однако на ту же самую ситуацию можно взглянуть иначе и увидеть в ней не исчезновение инвестиционной привлекательности как таковой, а лишь необходимость крайне тщательного выбора объекта для инвестиций и момента выхода из вложений. Выбор действительно непрост: по данным разных экспертов, при всем нынешнем обилии в Москве новостроек (а для инвестиций все же проще рассматривать именно этот сегмент, как единственный, гарантирующий положительную ценовую динамику по мере роста строительной готовности объекта) лишь 10-12% текущих столичных проектов соответствуют параметрам инвестиционной привлекательности. Зато, по словам генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежды Хазовой, при правильном выборе и удачном стечении обстоятельств доходность и сейчас может доходить до 40%.

С удачным моментом выхода из инвестиций все обстоит вроде бы проще. По словам директора по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Татьяны Подкидышевой, им по-прежнему являются последние месяцы перед вводом объекта в эксплуатацию. Причин тому несколько. Они связаны и с типичной ценовой динамикой, и с возможными дополнительными расходами, способными существенно уменьшить потенциальный доход. "Как только новостройка сдается в эксплуатацию, цены в любом случае уже растут гораздо меньшими темпами, чем на этапе строительства, поэтому выгода от ожидания сдачи дома будет минимальной, только потянет за собой дополнительные расходы,— рассказывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.— Если квартира продается по переуступке, инвестор заплатит налог в размере 13% с дохода, а после сдачи дома и получения права собственности те же 13% придется выплатить уже с полной суммы. Правда, если одновременно с продажей приобретается новое жилье, то можно уменьшить налоговые затраты, но в большинстве случаев такой подход бывает самым нецелесообразным. Есть, наконец, еще один вариант: по истечении пятилетнего периода владения недвижимостью платить налог вообще не нужно. Но в этом случае набегают другие сопутствующие расходы, такие как коммунальные платежи, имущественный налоги и прочее. Такой вариант может быть оправдан только в том случае, если в течение этого времени инвестор занимался арендным бизнесом".

С оглядкой на застройщика

Каким бы привлекательным ни казался выход из инвестиций в последние месяцы строительства, именно в нем кроется серьезный подвох для инвестора. К этому моменту в большинстве новостроек остается нереализованным еще некоторое количество первичных лотов — порой очень много, то есть конкурировать за внимание финального покупателя придется с застройщиком. Чтобы почувствовать, насколько велик уровень такой конкуренции и на какую доходность теоретически можно рассчитывать, посмотрим на те столичные жилые комплексы, срок сдачи которых приходится на вторую половину текущего года. Среди таких, по сведениям ведущего аналитика компании ЦИАН Александра Пыпина, со старта продаж наименьший прирост относительных цен продемонстрировал ЖК "Изумрудная, 24" (объект компании "Бэстком"), что в Лосиноостровском районе Северо-Восточного административного округа. В нем средний ценник увеличился лишь на 2%, но в то же время минимальный бюджет покупки за это время вырос на порядок существеннее — с 6,15 млн руб. в начале реализации комплекса до 7,38 млн руб. к сентябрю нынешнего года. Поэтому можно предположить, что изо всех еще не проданных квартир (а таких в комплексе около 35%) основная часть приходится на большие многокомнатные варианты. То есть у тех, кто на ранних этапах строительства приобрел небольшой лот, есть возможность неплохо заработать на продаже, не вступая в жесткую конкуренцию с застройщиком.

Обратная ситуация в комплексе "ВТБ Арена парк", что возводится у станции метро "Динамо" по соседству с реконструируемым стадионом. В нем, по данным ЦИАН, зафиксирован самый большой относительный прирост цен: с начала продаж они выросли на 79%. В то же время абсолютное подорожание отдельных лотов не столь существенное. Так, самую дешевую квартиру сейчас здесь можно приобрести за 11,9 млн руб., в то время как в начале продаж минимальный ценник предложения составлял 9 млн руб. Но какие конкретно варианты квартир, приобретенных в инвестиционных целях, в этом проекте окажутся наиболее удачными, пока сказать сложно: первично пока еще не проданы около 61%. Самые же привлекательные показатели по остаткам у комплекса апартаментов "Технопарк" неподалеку от крупного жилого комплекса, что возводится на месте бывшего ЗИЛа. В нем первично непроданными остались лишь 5% лотов, при этом относительные цены выросли на 24%, а самые дешевые апартаменты набрали в цене 32%. Поэтому, скорее всего, с возвратом инвестиций здесь проблем не возникнет, а финальная доходность будет соотноситься с ценовой динамикой предложений от застройщика.

Выборные технологии

Даже по этим примерам видно, насколько разнонаправленная картина в разных новостройках. В ней не всегда просто сориентироваться даже на поздних этапах строительства, не говоря уже о ранних, на которых как раз и совершаются покупки в инвестиционных целях. "Абсолютно точно сегодня не стоит искать объект для инвестиций без привлечения профессиональных консультантов,— утверждает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева и поясняет свою мысль так: — Во-первых, сейчас на рынке нет единой ценовой динамики. На нем представлены проекты с реальным ростом цен, с завуалированным под видом акций и скидок снижением цен, а также переоцененные проекты, выходящие на рынок по завышенной стоимости. Разобраться в тонкостях маркетинга и оценить реальный потенциал объекта недвижимости частному инвестору не так-то просто. Во-вторых, у девелоперов есть такая практика, когда еще до вывода объекта на рынок продажи могут тестировать в закрытом режиме. Таким образом оценивают спрос, концепцию проекта, и о таких предложениях может знать всего несколько крупных агентств. Найти их самостоятельно невозможно, а их инвестиционный потенциал, как правило, максимально высок. В-третьих, не менее важно грамотно выбрать квартиру внутри объекта. Не всегда девелопер оценивает все лоты верно: на часть из них цена может быть завышена, а часть может недооцениваться (дисконт доходит до 15-20%). Обычно это также встречается на старте продаж, когда анализируется спрос, а цены не до конца выверены".

Тем не менее в целом на рынке уже заметны сегменты, к которым в инвестиционных целях стоит подходить с большой осторожностью. Как ни парадоксально, в их число попали практически все самые дешевые предложения, на которые, казалось бы, и спрос должен быть стабильным и максимальным, что для инвестора всегда полезно. "Еще три года назад столичные инвесторы могли чувствовать себя более вольготно, так как предложение в массовом сегменте было значительно меньше,— рассказывает Наталья Шаталина.--Теперь же в Москве мы наблюдаем ситуацию, которая раньше разворачивалась в Московской области: очень высокая конкуренция на локальном рынке могла привести к тому, что инвесторы предлагали квартиры на вторичном рынке уже дешевле квартир от застройщика. При этом даже такой дисконт не всегда являлся гарантией того, что квартира будет куплена в короткие сроки. Инвесторам нужно было продать квартиру даже с минимальной выгодой, чтобы вложиться во что-то другое, вести арендный бизнес также представлялось нецелесообразным, так как требовались дополнительные вложения в ремонт и меблировку, а конкуренция опять-таки была столь высока, что поиски арендатора могли затянуться. Год-полтора назад такая ситуация часто встречалась в таких застроенных городах, как Балашиха или Красногорск. События на московском рынке говорят нам о том, что не за горами подобная ситуация и в столице".

Эксклюзивная привлекательность

С дорогой недвижимостью ситуация диаметрально противоположная: в инвестиционных целях все чаще смотрят именно на нее. Более того, именно этот сегмент сейчас чувствует себя максимально комфортно: по данным Savills, в сентябре с элитными новостройками Москвы прошло рекордное количество сделок — 50 (без учета "Сити"), среди которых есть и инвестиционные. О таких сделках, причем совершенных в самых разных объектах, рассказывают представители различных агентств недвижимости, что говорит о том, что сейчас подобные стратегии вложений не единичны и не являются исключением из правила. Так, компания Kalinka Group для одного из своих клиентов-инвесторов подобрала апартаменты в комплексе A-Residence, что на второй линии Садовнической набережной (район Замоскворечье, ЦАО, застройщик — O1 Properties) — основными требованиями клиента были потенциал ценового роста до 30-40% и расположение проекта в престижной локации. Продажи в этом объекте открылись во втором квартале текущего года, а уже к концу лета было реализовано 40% предложений. Что касается цен (а в комплексе представлены варианты с готовой отделкой), то они существенно ниже рынка и на старте продаж составляли 340 тыс. руб./кв. м против 500 тыс. руб./кв. м в другом расположенном неподалеку ликвидном жилом комплексе, что позволяет рассчитывать на требуемую доходность.

Правда, сам клиент пока не решил, будет ли продавать апартаменты сразу после сдачи комплекса в эксплуатацию (она придется на середину 2018 года): наличие готовой отделки и расположение в месте, популярном у арендаторов, позволяет рассматривать и такой вариант получения дохода.

Вообще, идея получения дохода от сдачи престижного жилья в аренду в последнее время опять стала витать в воздухе. Более того, такие предложения инвесторам готовы уже делать некоторые застройщики. "Не так давно к нам обратился клиент с задачей подобрать компактные апартаменты или квартиру с небольшим по меркам элитного рынка бюджетом — около 20 млн руб., которые могут принести хороший доход при сроке инвестиций пять-семь лет,— рассказывает управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов.— На элитном рынке одной из самых востребованных локаций уже несколько лет остаются Хамовники, и мы порекомендовали клиенту обратить внимание на этот район, а конкретно на комплекс апартаментов Roza Rossa, где на старте продаж можно приобрести апартаменты площадью 28 кв. м с отделкой и меблировкой за 19,5 млн руб. Застройщик проекта (KR Properties) обещает инвесторам высокую прибыль — 25% годовых, предлагая следующую схему. После окончания строительства в 2020 году управляющая компания Metropol сама будет сдавать апартаменты в аренду. И к 2025 году, согласно формуле застройщика, инвестор заработает на инвестиции около 44 млн руб.— такой доход получится от аренды и роста стоимости апартаментов с учетом строительной готовности".

И наконец, тем, кто еще только начинает выбирать объект для инвестиций, Екатерина Румянцева рекомендует обратить внимание на объект, в котором в ближайшее время должны открыться продажи. Относится он к классу "премиум", располагается на Цветном бульваре и интересен тем, что на первичном рынке не имеет конкурентов в той же локации. Все эти факторы к моменту завершения стройки позволяют рассчитывать на доходность не менее 25%. Единственная сложность: застройщик пока не готов разглашать название объекта до официального старта продаж, но для настоящего инвестора узнать такую информацию вряд ли будет проблемой.

Наталия Павлова-Каткова