Рынок коммерческой недвижимости столкнулся с кризисом

Распространение коронавируса вместе с резким падением рубля заставило игроков рынков коммерческой недвижимости скорректировать стратегии. Падение доходов и спроса со стороны арендаторов вынуждает девелоперов откладывать ввод торговых центров, а собственников помещений стрит-ритейла — предоставлять арендаторам скидки и арендные каникулы. Уже во втором квартале деловая активность сократится и на офисном рынке.

За первый квартал этого года в России было введено в эксплуатацию три торговых центра общей арендопригодной площадью 95,8 тыс. кв. м — это на 17% выше аналогичного значения прошлого года. Такие данные приводит «Магазин магазинов». В целом, согласно данным консультантов, в этом году запланирован рекордный с 2016 года ввод торговой недвижимости — 1,3 млн кв. м. Но ведущий аналитик компании «Магазин магазинов» Ярославна Шилова предупреждает, что многие объекты могут быть перенесены на более поздний срок. «Однозначно, что в текущей ситуации девелоперам невыгодно открывать свои торговые центры»,— объясняет она.

В «Магазине магазинов» в числе ключевых проблем торговых центров выделяют прогнозируемое на фоне падения рубля подорожание импортных товаров и резкий спад посещаемости объектов из-за распространения коронавирусной инфекции. Аналогичные расчеты ранее приводили аналитики Watcom: согласно расчетам сервиса, Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м) для магазинов одежды и обуви в Москве в середине обвалился более чем на 40% относительно аналогичных дат прошлого года. Такая ситуация вынудила многие торгцентры предоставить арендаторам скидки и каникулы, а сами сети — сокращать персонал и задумываться о закрытии магазинов.

Закрытые витрины

Согласно данным Colliers International, уровень вакантности на крупных торговых улицах Москвы по итогам первого квартала составил 6,4%. Это на 0,3 процентного пункта выше значения на конец прошлого года. Наиболее заметное увеличение объема пустых помещений консультанты отмечают на пешеходных улицах: 3,9% против 3,1% в конце прошлого года. В районе Патриарших прудов за тот же период рост составил 0,7 процентного пункта, до 6,1%. Заместитель директора направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина объясняет, что первые два месяца на рынке были очень активными, но в марте он почувствовал резкий негативный эффект. «За последние две недели спрос со стороны ритейлеров сократился на 40%, что касается общепита, то изначально сокращение было где-то на 60%, сейчас из-за закрытия ресторанов только 10–15% потенциальных арендаторов готовы что-то рассматривать»,— указывает эксперт.

На фоне начавшегося кризиса многие собственники готовы идти навстречу арендаторам.

Но в CBRE объясняют, что речь идет не обо всех категориях: отдельные группы товаров сейчас пользуются повышенным спросом, например продукты, аптеки, детские товары, зоотовары, дешевые товары в целом. При этом с серьезными сложностями сталкиваются операторы общепита, занимающие 50% помещений в стрит-ритейле, ювелирные изделия и другие товары необязательного спроса.

Ставки на оставшиеся на рынке аренды помещения пока не пересматриваются. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова объясняет, что в условиях фактически нулевого спроса со стороны ритейлеров собственникам нет смысла и анонсировать дисконт. О какой-то динамике, по мнению эксперта, можно будет говорить только во втором квартале. Учитывая сложности, с которыми сталкивается сегмент стрит-ритейла, на некоторых центральных коридорах возможно временное снижение ставок аренды на 30–50%, предполагают аналитики Colliers International.

Офисный спад

Согласно данным JLL, в Москве в первом квартале было введено в эксплуатацию только одно офисное здание: бизнес-центр «Квартал-Вест» (36,4 ?тыс.?кв. м). Формально объем введенных площадей превышает аналогичный показатель прошлого года на 32%, но консультанты объясняют, что сроки сдачи этого объекта сдвигались: изначально предполагалось, что он будет введен полгода назад. В JLL прогнозируют, что по итогам года ввод новых объектов в Москве достигнет 365 тыс. кв. м, сократившись на 6% относительно аналогичного периода прошлого года. В компании указывают, что 63% новых площадей появится за пределами ТТК.

Руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина указывает, что за первые два месяца года в Москве было поглощено 391 тыс. кв. м офисных площадей, по итогам марта показатель может вырасти на 5–10%. Но во втором квартале, по ее прогнозам, деловая активность продемонстрирует снижение, что приведет к краткосрочному падению спроса. В JLL ждут, что по итогам года объем поглощения достигнет 1,2 млн кв. м, против 1,5 млн кв. м годом ранее. Средняя стоимость аренды офиса в Москве, по оценкам госпожи Никитиной, сейчас составляет 20,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год — показатель сопоставим со значением прошлого года.

«Ставки в ближайшее время останутся на прежнем уровне, большинство договоров заключается в рублях»,— рассуждает эксперт.

В Санкт-Петербурге, согласно расчетам JLL по числу объема выданных разрешений на строительство, в этом году может быть введено 200–250 тыс. кв. м новых офисов. Но из-за начавшегося кризиса по прогнозам консультантов сроки ввода новых объектов будут переноситься. «Рано говорить о снижении спроса, однако компании сферы логистики и бизнес-услуг уже столкнулись со сложностями, некоторые начали вести переговоры с арендодателями об изменении текущих коммерческих условий, предоставлении арендных каникул, но пока это единичные случаи»,— отмечает заместитель руководителя отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Наталья Киреева.

Александра Мерцалова