Как изменится правовое определение жилья

Апартаменты разрешат сделать жильем, а их владельцев защитят так же, как собственников квартир. Группа депутатов и сенаторов внесла в Госдуму законопроект, который определяет условия перевода одного типа недвижимости в другой. Кроме того, вводится новое понятие — «многофункциональное здание». Оно состоит из разных помещений и расположено в общественно-деловой зоне вне границ жилой застройки. У игроков рынка, впрочем, есть опасения, что это не решит проблемы владельцев апартаментов, но может убить бизнес и спровоцировать коррупцию. Аргументы выслушал Григорий Колганов.

С виду обычные квартиры, но стоят на 10-15% дешевле — апартаменты довольно привлекательный сегмент, занимавший в лучшие годы четверть рынка новостроек. Экономия складывается за счет статуса нежилого помещения: нет жестких требований по инсоляции, вентиляции и социальной инфраструктуре. Потребители готовы мириться с тем, что не могут прописаться или вынуждены за тридевять земель добираться до школы и поликлиники.

Теперь законодатель может вознаградить их за терпение, приравняв апартаменты к квартирам. Первое условие: переводить в жилой статус придется не отдельные помещения, а всю лестничную площадку сразу, то есть собственникам надо договариваться между собой. А это не всегда возможно, отмечает управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов: «Есть комплексы апартаментов, которые представляют из себя "сборную солянку": кто-то постоянно проживает, кто-то организовал студию звукозаписи или салон красоты, а где-то обустроили офис. Я знаю комплексы апартаментов, в которых понятие лестничной клетки условное, и насколько реально будет собрать согласие в таких случаях — это вопрос».

Впрочем, там, где все апартаменты де-факто жилые помещения, сделать их таковыми де-юре будет несложно. Управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский даже полагает, что идея законодателей будет использоваться застройщиками для рекламы, мол, покупайте подешевле, а мы поможем переоформить.

«Апартаменты можно построить на тех земельных участках, где нельзя возводить жилье.

В центре Москвы не осталось участков для жилого назначения, там, скорее всего, будут строить только апартаменты и потребность в этом есть. Сразу образуется контроль, скажут: мы вас быстро объединим, все сделаем. И это будет массово, сам застройщик окажет такие услуги с удовольствием»,— отмечает Колочинский.

А что же строительный бизнес? Будут ли ему выгодны изменения в законодательстве? Собеседники “Ъ FM” отмечают, что даже обсуждение подобных идей уже подстегивает спрос на апартаменты. Но в новом документе есть пункт, который перечеркивает весь оптимизм: регионы смогут устанавливать свои нормативы для многофункциональных зданий в части социальной инфраструктуры.

Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов говорит, что это попросту убьет апартаменты, потому что местные власти примут заградительные меры:

«Думаю, что город предложит механизмы, которые в будущем будут ограничивать появление таких проектов, потому что сейчас происходит перекос.

Сегодня мне апартаменты интересно строить с точки зрения финансовой модели. Если завтра мне говорят, что ты должен обеспечивать тем же количеством нормативов, что и жилье, то какой смысл строить апартаменты»?

Но есть и другое прочтение того же пункта: что мешает, например, властям договариваться с застройщиками и устанавливать максимально лояльные требования к зданиям с апартаментами?

Такого развития событий не исключает партнер агентства M-City Игорь Бессонов: «Этот закон можно применять как закручивая, так и раскручивая гайки для каких-то застройщиков. Органы местного самоуправления смогут использовать это, как захотят. Появятся квартиры в тех местах, где они раньше не могли быть, исходя из того, что органы местного самоуправления установят собственные нормативы по социальной инфраструктуре».

Собеседники “Ъ FM” сходятся в оценке лишь одного пункта нового документа: приобретателей апартаментов хотят подвести под действие закона о долевом строительстве. А он предполагает использование эскроу-счетов и высокую защиту покупателя. Правда, по опыту рынка жилой недвижимости известно, что такие гарантии не обходятся даром.