С изменением правил игры на рынке финансирования строительных проектов были решены застарелые проблемы, основная из которых — защита прав дольщиков. Когда деньги участников долевого строительства стали поступать не напрямую застройщику, а на эскроу-счета в банки, это стало гарантией сохранности средств покупателей квартир в строящихся домах. Однако у девелоперов появились новые сложности, например им теперь нужно получать одобрение банков, оценивающих ликвидность их проектов. Некоторые застройщики стали пользоваться другими инструментами финансирования, в частности, через размещение облигаций. Такие примеры есть и в Челябинской области, однако пока этот сегмент не развит.

Вопросы финансирования строительства жилой недвижимости обсуждались во втором блоке конференции «Недвижимость Челябинской агломерации: между ценой и качеством». Как отметили участники дискуссии, у строительных компаний появились сложности, связанные с тем, как банки оценивают их проекты. Например, кредиторы видят высокие риски в проектах, где цена квадратного метра значительно превышает среднюю стоимость по рынку.

«Банки стали немного девелоперами»

Как отметила финансовый директор СК «Голос девелопмент» Наталья Ермолаева, челябинский рынок жилья является низкомаржинальным, и когда компания планирует запустить проект с дорогими квадратными метрами, ей сложно убедить банки в ликвидности такого объекта. «Недвижимость в таком объекте, как “Башня Свободы”, не может стоить дешево: технические решения, которые там заложены, не предполагают стоимости в 45 тыс. или даже 65 тыс. руб. за квадрат. И когда мы говорим банкам, что наша цена будет начинаться от 100 тыс., нам отвечают, что понимают потенциал, но у них есть регламенты. То есть банк становится немного девелопером и решает, быть тому или иному проекту или нет. При всем уважении к банкам профессионалы на этом рынке — это мы, и нам виднее, будет продаваться объект или нет».

С ней согласен управляющий партнер группы «Девелопмент PRO» Вахтанг Чикаберидзе. По его словам, одна из сложностей проектного финансирования заключается в компетенции банковских работников. «Они мало понимают, что такое качественный проект, ликвидность. Поэтому одобряют финансирование только того, что является типовым и проверенным. Но нельзя застраивать города одинаковыми объектами, нужно создавать что-то новое. Наши возможности финансирования останавливает отсутствие стремления почерпнуть знания с тех рынков, где накоплен больший опыт». Вахтанг Чикаберидзе добавил, что самих инструментов взаимодействия застройщиков с банками в США и Европе намного больше.

Альтернатива — облигации

Наталья Ермолаева рассказала, что в качестве альтернативы банковскому финансированию СК «Голос девелопмент» использует размещение корпоративных облигаций. Компания является одним из двух челябинских застройщиков, которые применяют этот инструмент (второй — АПРИ «Флай плэнинг»). Спикер конференции отметила, что облигационные займы позволяют девелоперу диверсифицировать кредитный портфель. Однако этот способ привлечения финансирования, по ее словам, подходит крупным девелоперам, которые готовы быть прозрачными для рынка.

О прозрачности застройщиков как условии для размещения облигаций говорил и выступавший на мероприятии старший партнер группы компаний «Авуар» Алексей Овакимян. По его словам, именно это делает покупку долговых бумаг девелопера интересной для потенциальных инвесторов. «Сегодня облигации застройщиков занимают всего 1% от общего объема рынка облигаций в России, и это очень мало, потому что недвижимость по степени надежности идет на втором месте после биржевых товаров,— говорит эксперт.— Во-первых, это высокодоходные бумаги, у относительно небольших девелоперов они дают доходность в 13–16% годовых, что очень неплохо на фоне ключевой ставки 5,5%. Во-вторых, с введением эскроу-счетов девелоперов сильно зарегулировали. Чтобы получать проектное финансирование, им приходится быть максимально прозрачными, и инвестор видит, во что он вложил деньги и как они используются. Поэтому облигации компании, работающей на рынке недвижимости, однозначно интереснее, чем машиностроителей, ритейлеров и ряда других отраслей.

Алексей Овакимян отметил, что пока застройщики этот рынок не освоили, в том числе потому, что «выпустить облигации ненамного проще, чем выйти на IPO». «Для этого надо соответствовать тем стандартам, которых требует биржа, ЦБ, рейтинговые агентства. Поэтому возникает вопрос, нужно ли это вообще девелоперам. Я считаю, что девяти компаниям из десяти — не нужно. Если ты строишь жилой дом с понятной доходностью, проще пойти и попросить взаймы у знакомых. Да, это будет чуть дороже, но намного быстрее и меньше сложностей. А если у компании далеко идущие планы, амбиции, прогнозируемая капитализация, и она знает, что делать с этим финансовым инструментом, тогда стоит выпустить облигации».

Инфраструктурный пилот

Челябинская область вошла в число пилотных регионов финансового института развития жилищной сферы ДОМ.РФ по использованию механизма инфраструктурных облигаций. В проекте участвуют два южноуральских застройщика — Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ, 100-процентная «дочка» областного правительства) и АПРИ «Флай плэнинг». На конференции генеральный директор ЮУ КЖСИ Владимир Атаманченко рассказал, что с помощью нового инструмента компания планирует создать объекты социальной и инженерной инфраструктур в микрорайоне «Белый хутор» в поселке Западный.

«В “Белом хуторе” появится школа на 1100 мест и дополнительный детский сад на 290,— сообщил руководитель ЮУ КЖСИ.— Тот садик, который мы строили для своих жильцов, сегодня вынужден обслуживать и соседние микрорайоны, и его, конечно, не хватает. Я думаю, мы в пилотном режиме в этом проекте поучаствуем, и далее инфраструктурные облигации будут уже более широко применяться застройщиками. Они интересны тем, что ставка по займу составляет 3–3,5, при этом мы получаем возможность сразу, параллельно с жильем, сдавать объекты социального назначения. Это позволит избежать ситуаций, когда люди заселяются в квартиры и потом годами ждут школу или сад. Мы в своих следующих проектах уже будем возводить одновременно и жилые дома, и социальные объекты, чтобы покупатели квартир сразу знали, что их детям будет куда пойти».

По мнению Алексея Овакимяна, появление инфраструктурных облигаций как инструмента привлечения финансирования девелоперами стало «неожиданным, но очень правильным и своевременным» шагом. «Проблема инфраструктуры, в первую очередь, социальной, всегда была очень болезненной,— говорит старший партнер группы компаний «Авуар».— Муниципалитет часто не может обосновать начало строительства школы, пока там нет жилого массива, любой мэр руководствуется тем, что на образовательные услуги в конкретном месте должен быть спрос. А планируемый массив менее интересен, если там на начальном этапе не будет школы. Инфраструктурные облигации эту проблему решают. К тому же, если девелопер сам строит социальные объекты, для него это в том числе элемент маркетинга. Одно дело, когда микрорайон строит одна компания, а конкурс на строительство школы — другая, которой не так важно, насколько хорошей она будет, и совсем другое, когда застройщик сам под свой микрорайон делает школу — он, естественно, постарается и сделает ее привлекательнее, потому что это механизм продажи квартир. Инструмент интересен и регионам, которые получают отсрочку по финансированию социальных объектов, и рисков ни для компаний, ни для власти здесь никаких нет».