Как ужесточились условия по жилищным кредитам

Ставки по рыночной ипотеке фактически превратились в заградительные. Так полагают опрошенные “Ъ FM” эксперты. По их словам, в последний раз столь жесткие условия по жилищным кредитам фиксировались в 2022 году. Тогда большинство займов выдавалось под 20% и даже выше. Сейчас средневзвешенная ставка в крупнейших российских кредитных организациях достигла 19,5%, следует из данных «Дом.РФ». С чем связан такой тренд? И продолжит ли дорожать ипотека? Разбирался Иван Хорушевский.

Еще в начале мая условия по ипотеке соответствовали ключевой ставке Центробанка — на рынке можно было найти займы под 16% годовых. Уже спустя полтора месяца самыми выгодными считались кредиты под 17%, а в начале июля финансовые организации начали поднимать нижнюю планку чуть ли не еженедельно, причем, как правило, на 1 процентный пункт.

Тренд совпал с завершением льготных программ кредитования. Однако это событие никак не повлияло на политику банков, убеждены собеседники “Ъ FM”. Участники рынка прежде всего ориентировались на сигналы от регулятора, объясняет зампред правления Фора-банка Дмитрий Орлов: «Было ощущение, что рынок уже отыграл планируемое повышение ключевой ставки. Но, судя по всему, мое предположение оказалось неверным, и в ожидании дальнейшего повышения банки продолжают увеличивать свои ипотечные ставки.

Не уверен, что это предел, и выше они не поднимутся. Но есть такое ощущение, что это верхняя граница, после которой не имеет смысла заниматься данным продуктом, потому что спрос будет падать».

При нынешних рыночных ставках переплата по кредиту сроком на 20 лет приблизится к 400%. То есть заемщику придется вернуть банку четыре стоимости квартиры, отмечают собеседники “Ъ FM”. Сейчас средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы составляет 345 тыс. руб., подсчитали аналитики «Метриум». Иными словами, типовая «однушка» обойдется почти в 13 млн руб., а с учетом процентов по ипотеке расходы превысят 40 млн руб.

Однако покупатели все равно рассчитывают заплатить за жилье меньшие суммы, отмечает руководитель «ЦИАН Аналитики» Алексей Попов: «Вероятность того, что люди, взявшие сейчас ипотечные кредиты, будут упорно их выплачивать в течение 30 лет, невысока. Как правило, заемщики либо понимают, что у них может возникнуть дополнительная ликвидность, чтобы быстрее его погасить в обозримом будущем, либо рассчитывают на рефинансирование».

Однако большинство россиян воспринимают нынешние ставки как заградительные. По мнению собеседников “Ъ FM”, после отмены госпрограмм выдача ипотек в стране может сократиться в три-четыре раза. Некоторые банки пытаются поддержать спрос, предлагая клиентам субсидированные кредиты под 8% годовых. Разницу между льготной и рыночной ставкой кредитным организациям компенсируют застройщики, «зашивая» эту комиссию в стоимость квартиры. Однако получить скидку, как правило, можно не на весь срок кредита, предупреждает директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе:

«Первое: используются субсидированные ставки на определенный период. Например, два года выплаты поменьше, а потом заемщик начинает платить, ориентируясь на поведение ключевой ставки. И, возможно, тогда удастся рефинансироваться.

Второй инструмент — это рассрочки. Он не всегда полезный, и, скорее всего, более активно будет действовать в дорогих сегментах — бизнес-класс и выше».

Впрочем, против субсидированных ипотек от застройщика в очередной раз выступил Центробанк. Регулятор планирует запретить банкам выдавать кредиты с комиссиями, «которые оплачивает в конечном счете сам заемщик». Если эти продукты исчезнут с рынка, все, что останется покупателям — ждать снижения стоимости жилья, отмечают собеседники “Ъ FM”. Однако, по их прогнозам, пересматривать ценовую политику девелоперы начнут не раньше четвертого квартала.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".