«Будущее рынка оценки зависит от благополучия экономики страны»
Эксперты оценочной отрасли рассказали о ее перспективах
Президент ассоциации «Русское общество оценщиков» (РОО) Юрий Козырь и члены совета этой организации Дмитрий Захматов и Дмитрий Хлопцов поделились мнением о конъюнктуре рынка оценки, его реформе и способах привлечения в оценку новых квалифицированных специалистов.
— Помогла ли начавшаяся в прошлом году реформа оценочной отрасли убрать с рынка неквалифицированных демпингующих игроков?
Юрий Козырь:
— Я полагаю, что речь идет об изменениях в ФЗ-135 в части ужесточения ответственности оценщиков и требований к оценочным компаниям. Данные поправки в закон еще не вступили в силу и находятся на рассмотрении в Государственной думе РФ. Касательно демпингующих игроков можно сказать следующее: с одной стороны, государство с помощью ФЗ-44 о госзакупках внедрило систему аукционных торгов при осуществлении государственных закупок товаров и услуг, и при этом доля государства в экономике России достигла 70%. Получается, что государство само подталкивает участников рынка к демпингу, поскольку в большинстве конкурсов на оказание услуг параметр «цена предложения услуг» является если не единственным, то главнейшим фактором при выборе оценщика. С другой стороны, неквалифицированных демпингующих игроков (оценочные компании) убрать с рынка довольно проблематично. Главная причина — в отсутствии какого-либо контроля за их деятельностью как со стороны государства, так и со стороны СРОО (они не являются членами СРОО, и все попытки оценочного сообщества изменить в эту сторону 135-ФЗ ни к чему не привели). Получается, что 135-ФЗ предъявляет ряд требований к оценочным компаниям (наличие оценщиков в штате, обязательное страхование деятельности и т. д.), а наказание за неисполнение требований закона полностью отсутствует, и начавшаяся реформа отрасли, к сожалению, в этой части ничего не меняет.
На наш взгляд, решить эту проблему можно, ослабив регуляторные требования к оценщикам. Давайте проанализируем, к чему привело ужесточение требований к оценочной деятельности во всех ее аспектах. Есть ли хоть какое-то свидетельство того, что в результате ужесточения регуляторных требований качество оценки выросло? Нет, нам неизвестно о таких фактах. При этом количество оценщиков за этот период снизилось вдвое. Соответственно возникает вопрос: зачем продолжать «реформировать» оценочную деятельность в прежнем стиле, если этот стиль показал свою полную неэффективность?
— Также участники рынка указывают на запутанную и избыточную систему ответственности оценщиков за их деятельность. За что, на ваш взгляд, должен отвечать оценщик?
— Оценщики должны отвечать за нанесение ущерба своими действиями или бездействием, но факт его причинения должен быть установлен судом. Мы считаем, что сложившаяся на сегодняшний день система возмещения ущерба, причиненного оценщиком, вполне работоспособна, доказала свою эффективность. К сожалению, в рамках реформирования оценочной отрасли путем внесения изменений в 135-ФЗ законодатель пытается усложнить эту систему и вопреки здравому смыслу освободить страховые компании от части ответственности, возложить непосильную финансовую нагрузку на некоммерческие организации (СРОО), считай, на самих оценщиков, так как именно они будут вынуждены постоянно пополнять компенсационный фонд, из которого вместо страховых компаний будут производиться выплаты пострадавшим.
— За счет чего живет сегодня оценочный рынок России? Какие виды услуг наиболее востребованы у заказчиков оценки?
— Наиболее востребованными являются оценка недвижимости для целей получения кредитов под залог имущества. На нее приходится порядка 97% всех заказов по оценке. Также часто встречающимися заказами являются оценка для целей внесения неденежных вкладов в уставные капиталы компаний и оценка рыночной величины арендной платы. Часто встречающимися сопутствующими заказами являются заказы на оценку убытков или ущербов в результате чьих-либо неправомерных действий.
Нельзя не отметить, что вследствие довольно сильного законодательного и нормативного регулирования профессии оценщики стали оказывать все больше услуг в сфере оценочного экспертного консалтинга, без выдачи отчетов. Растет количество заказов арбитражных управляющих на предварительный анализ и оценку стоимости имущества банкротов — как юридических, так и физических лиц. Высококвалифицированные специалисты в сфере оценки стали очень востребованы судебными органами России в качестве экспертов по вопросам определения стоимости. Неожиданно остро всплыла на поверхность проблема оценки имущества при заключении брачных контрактов и разводе супругов. Довольно интересна ситуация и с оценкой нематериальных активов. Если ранее это были единичные работы, то теперь оценка товарных знаков, патентов на изобретения и других объектов интеллектуальной собственности занимает все больший объем услуг, в том числе при взносе в уставный капитал новых организаций.
— Какие сегменты рынка будут расти в ближайшем будущем, а какие, напротив, стагнировать и почему?
— Будущее рынка оценки зависит прежде всего от благополучия экономики страны в целом. Если наша экономика будет свободной, рыночной и развиваться успешно, за развитие рынка профессиональной оценки можно не беспокоиться. Напротив, при выборе административно командной модели развития экономики рынок оценки будет стагнировать или вообще может умереть. Другим важным фактором развития оценки является развитие информационно-аналитических технологий. Это развитие оказывает разнонаправленное влияние на деятельность оценщиков. С одной стороны, современный софт уже привел к удешевлению отчетов для оценки типовых квартир, сократив тем самым количество оценщиков, занятых в этой сфере. С другой — появились информационно-аналитические системы, позволяющие осуществлять быстрый и качественный выбор аналогов для оцениваемого объекта, осуществлять фильтрацию по выбранным характеристикам и параметрам, производить статистические оценки и даже формировать отдельные подразделы отчетов об оценке. В настоящее время в ассоциации «Русское общество оценщиков» начал работу аналитический центр, задачами которого является обеспечение оценщикам доступа к качественному контенту в части анализа рынка и его ценообразующих факторов.
— В апреле 2022 года Минэкономразвития приняло новые стандарты оценки. На ваш взгляд, они как-то повлияли на рынок оценщиков?
Дмитрий Захматов:
— Новые стандарты оценки не оказали существенного влияния ни на рынок оценщиков, ни на улучшение качества отчетов об оценке. Оценщики вынуждены были адаптироваться к новым требованиям законодателя, попытаться их понять, внести изменения в наработанные шаблоны отчетов об оценке и договоров о ее проведении. Нельзя сказать, что применение новых стандартов проходит гладко, поскольку ряд требований вызывал и вызывает вопросы, на которые пока нет однозначных ответов. При этом за несоблюдение тех или иных требований стандартов оценщик может быть привлечен к ответственности, поэтому для работы нужны именно четкие и понятные инструменты, применение которых позволит подготовить качественный отчет об оценке, а еще важнее — установить критерии проверки достоверности подготовленного отчета. Обращу также внимание на то, что отечественные стандарты оценки являются обязательными к применению, в отличие от международных стандартов оценки, по большей части носящих рекомендательный характер.
Ранее действовавшие федеральные стандарты тоже небезупречны, но они прошли многолетнюю апробацию, выявление проблемных областей, причем и в судебных процессах. Более разумно было бы направить усилия на обновление действующих стандартов, а не на утверждение с чистого листа новых, которые также будут проверяться практикой, при этом неизбежно оспариваться сделки, возникать конфликты.
— Как обстоят дела на рынке оценки с появлением новых специалистов?
Дмитрий Хлопцов:
— Значительно уменьшилось количество вузов, осуществляющих подготовку специалистов-оценщиков. Если в начале 2000-х годов этим занимались более 100 университетов России, то сегодня это 15–20 вузов. С 2017 года с введением обязательных периодических квалификационных экзаменов по направлениям оценочной деятельности число оценщиков сократилось с 20 тыс. до 10,5 тыс. человек. Оценочная отрасль, как и большинство других, сегодня испытывает дефицит квалифицированных кадров. В штате многих компаний трудятся помощники оценщика, которые, возможно, и хотят учиться, повышать свою квалификацию, но не желают постоянно сдавать однотипные квалификационные экзамены. Завышенные законодательные требования к профессии и необходимость постоянной новой пересдачи экзаменов по сравнению с иными профессиями снижают интерес молодежи. К сожалению, мы также вынуждены констатировать, что введение квалификационных экзаменов привело в том числе к снижению уровня качества образования специалистов-оценщиков. Отчасти это обосновано снижением образовательных требований к претендентам, сдающим квалификационный экзамен. Однако здесь наметились и подвижки. В апреле текущего года в Совете федерации по инициативе СРО оценщиков было проведено совещание «Проблемы сдачи квалификационного экзамена оценщиками». Представители комитета по экономической политике заинтересовались выявленными проблемами, были в некоторой степени даже удивлены заменой системы повышения квалификации на простую пересдачу экзаменов каждые три года. С нашей стороны предложено закрепить необходимость полноценного профессионального обучения, сдачи квалификационного экзамена один раз — при вступлении в профессию — и последующего периодического повышения квалификации по новым правовым и методическим аспектам. Надеемся, осенью соберемся повторно, и наши совместные решения привлекут молодых специалистов в нашу увлекательную профессию.