Джентльменский забор
инфраструктура
Реликтовое озеро и вековые сосны рядом с домом — все это впечатляет до тех пор, пока не настает момент ехать в супермаркет или везти ребенка в детский сад. Современные покупатели загородного жилья уже привыкли задумываться об этом заранее и о наличии инфраструктурных объектов спрашивают не в последнюю, а чаще даже в первую очередь. Застройщики в свою очередь стремятся либо сэкономить на таком строительстве, либо удивить потребителя нестандартным подходом и громкими именами, впрочем не всегда выполняя свои же обещания.
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лебедев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Григорий Собченко
Детские места
Поскольку загородный образ жизни в большей степени характерен для семейных пар с детьми, то в первую очередь клиенты спрашивают о наличии поблизости детских садов и школ, причем покупатели с маленькими детьми предпочитают, чтобы поблизости было два-три детских сада на выбор, замечает руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев.
Потребность жителей в детских садах еще не означает, что девелопер должен строить для них отдельные здания, считает Анастасия Мороз, руководитель департамента коммерческой недвижимости группы предприятий МОСТ. В качестве простого решения вопроса она предлагает организовывать мини-сады и центры детского развития и размещать их на первых этажах жилых домов. "Эти операторы более мобильны, нежели классические детские сады, и в случае демографического спада могут быстрее перепрофилироваться",— говорит эксперт. В малоэтажных и мультиформатных поселках такой подход вполне оправдан, а вот для коттеджной застройки придется, по всей видимости, придумывать что-то иное.
Девелоперы подчас просто не справляются с поставленными задачами или стремятся увеличить прибыль. Детская железная дорога, домик рыбака, чайный домик в лесу, студия театрального мастерства, детское кафе — такие объекты были заявлены в одном из подмосковных проектов. Через два года после начала реализации проекта застройщик передумал и решил ограничиться детскими и спортивными площадками, благоустроенной территорией и детским садом. Кроме того, изначально анонсированные школа, медицинский центр и фитнес-клуб перенесены из поселка в следующий проект, который будет строиться неподалеку через несколько лет. "Логично предположить, что высвободившиеся площади были застроены жилыми домами и таунхаусами",— считает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО ОПИН.
Что касается школ, то замечено, что с возрастанием транспортного потока родители все менее охотно возят детей в Москву и постепенно начинают присматриваться к образовательным центрам, расположенным поблизости от места проживания.
"Кто спорит, учиться в престижной столичной школе хорошо, но проводить по четыре-пять часов в дороге ежедневно — такая плата за обучение слишком высока",— говорит Елена Савченко, жительница поселка "Рублево-Дальнее". "В некоторых подмосковных школах качество обучения вполне сопоставимо с московским",— считает Татьяна Ведехина из поселка "Родники" на Егорьевском шоссе.
Ограничивает девелоперов, задумывающихся о возведении собственной школы, как правило, одно: количество семей, которые будут проживать в поселке. Рынок знает случаи, когда построенная в проекте школа в итоге не была заполнена даже наполовину, замечает Татьяна Тикова, директор департамента по управлению активами группы ПСН. С ней соглашается Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, называя школы среди тех объектов, которые строить рискованно: для небольших поселков они могут стать хитом, а могут и обузой. "Даже при условии наличия в поселке 150 семей строить персональную школу неэффективно",— считает Андрей Соловьев. А Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка "Маленькая Шотландия" на Ленинградском шоссе, замечает: "Строительство школьного учреждения — сложный процесс, требующий множества нюансов и необходимого опыта у девелопера". Именно поэтому наличие школы в поселке довольно редкий случай, говорит эксперт. Если говорить о поселках "Монолит" на Новой Риге или ParkVille на Рублево-Успенском шоссе, на территории которых расположены современные школы, все они открыты для доступа жителей других населенных пунктов.
В крупных жилых комплексах, таких, как "Павлово" на Новой Риге, "Загородный квартал" и "Город набережных" на Ленинградском шоссе, рассчитанных на проживание от 3,5 тыс. до 7 тыс. человек, школы тем не менее строятся — иногда даже не по одной. Есть и менее масштабные жилые проекты, где образовательной составляющей уделяется особое внимание. К ним, например, можно отнести "Олимпийскую деревню Новогорск" на Машкинском шоссе. Здесь, как ожидается, будет проживать около 2,5 тыс. человек, а к строительству заявлены помимо детского сада и общеобразовательной школы академия бокса, центр йоги, школа искусств, центр вокального мастерства танцев и драматического искусства под руководством Алексея Кортнева, школа единоборств и Шахматная академия.
И не дай бог заболеть
Наравне с образованием и детским досугом на первом месте у покупателей загородных домов стоит медицина. Аптечный пункт предусмотрен во многих строящихся поселках (странно, что не во всех), а вот более серьезный подход к здоровью будущих жителей — большая редкость. Эксперты в один голос утверждают, что строительство поликлиник экономически нецелесообразно и, потом, всегда есть возможность воспользоваться услугами врачей в близлежащем городе или стародачном поселке. (В советское время амбулатория была обязательным пунктом для дачной застройки, и многие такие пункты сохранились до наших дней.) Насколько возросла и еще возрастет нагрузка на докторов существующих подмосковных поликлиник и больниц, пока не считал никто.
Заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" по продажам Яна Сосорева называет поликлиники среди объектов, наиболее редко встречающихся в загородных жилых комплексах. Связано это не только с дополнительными затратами на строительство, но и с трудностями в эксплуатации. У кого на балансе будет объект, сколько будут стоить услуги, если он останется коммерческим, и будут ли они востребованы населением — все это непраздные вопросы, поиск ответов на которые, кстати, тоже требует затрат. Проще не связываться.
Тем не менее в крупномасштабных проектах малоэтажной и смешанной застройки поликлиники и медицинские центры, как правило, предусматриваются. "Как правило, на территории малоэтажных поселков под медицинские учреждения отдаются первые этажи зданий",— рассказывает Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome. Иногда такие учреждения появляются и в сравнительно небольших поселках на обжитых направлениях, где постоянный поток посетителей гарантирован — например, в малоэтажном жилом комплексе "Горки-8" на Рублево-Успенском шоссе будет сразу два медцентра: общего направления и стоматологический.
О чем застройщики частенько забывают — так это о том, что врачебная помощь может потребоваться не только людям, но и животным. Жизнь на природе располагает к обзаведению домашними питомцами, и ветеринарная клиника в пешей доступности от поселка была бы очень кстати. "Можно представить себе состояние владельца заболевшей собаки, которую приходится везти к ветеринару по пробкам за 20 километров",— разводит руками Татьяна Ведехина. Кстати, вложения в такой объект отнюдь не столь масштабны, как строительство отдельно стоящего фитнес-центра (которое, к слову, может и не окупиться), считает Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development.
Общая доступность
В то время как одни застройщики тратят минимум, рассчитывая выиграть в цене домовладения, другие не скупятся на затраты, считая их самым весомым конкурентным преимуществом. Разброс по затратам велик. "На создание объектов инфраструктуры уходит, как правило, от 3% до 20% от общего объема вложений в проект",— говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп".
И все же, по мнению экспертов, пока еще большинство девелоперов ограничивается стандартным базовым набором: благоустройство территории, озеленение, мини-маркет и детская площадка. Обычная отговорка при этом звучит примерно так: мы же не знаем, в чем будут нуждаться жители. Вот они поселятся — и выясним, а тогда построим. Иногда именно так и происходит. "В "Маленькой Шотландии" детский сад изначально не планировался. Однако прошлой весной в поселке произошел демографический взрыв, и мы решили организовать собственный детский центр, который открылся осенью",— рассказывает Алексей Хижняков.
Суперэкономный подход, с одной стороны, оправдан: возведение собственных торговых центров, детских садов, школ неизбежно сказывается не только на итоговой цене домовладения, но также на размере ежемесячных платежей. С другой стороны, желание сэкономить на качестве жизни, построив дома вплотную друг другу, чтобы продать больше квадратных метров, приведет к тому, что клиент уйдет к другому девелоперу, предупреждает Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate.
"Терпимым как для девелопера, так и для будущего жителя является пятипроцентный объем нагрузки инфраструктурой. Если она составляет более 10% от общей стоимости проекта, ее уже надо выводить в отдельный коммерческий проект",— считает Ольга Вальчук, генеральный директор компании "Региондевелопмент".
Но при создании такого проекта неизбежно возникают вопросы в первую очередь о том, каким спросом будет пользоваться объект внутри поселка. Причем этот момент важен не только для небольших, но и для солидных мультиформатных жилых комплексов. "Важно рассчитать объем внешнего потока посетителей на случай, если внутренний за время окупаемости проекта просто иссякнет",— продолжает госпожа Вальчук. Она приводит в пример частный детский сад на 115 мест общей площадью 3,5 тыс. кв. м. При арендной ставке от 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год такое детское учреждение окупится примерно за семь-восемь лет. За это время дети первых поселенцев вырастут и не обеспечат полного заполнения, следовательно, необходимо сделать детсад открытым для жителей соседних поселков.
В целом наиболее продуманным решением, по единодушному мнению экспертов, является вынесение как торговой, медицинской, так и образовательной инфраструктуры за пределы поселка и предоставление доступа к ней всем желающим, как это сделано в "Павлово". Анна Соколова приводит в пример также поселок "Дубровка" на Калужском шоссе, где по границе участка был построен целый комплекс зданий различного назначения: спортклуб, салон красоты, магазины, детский развивающий центр.
В современных условиях даже элитные поселки, которые всегда гордились своими закрытыми фитнес-центрами, ресторанами, детскими клубами, вынуждены искать клиентов на стороне. К примеру, в ресторане поселка "Николино" на Рублево-Успенском шоссе можно заказать столик и приехать поужинать, не предъявляя никаких доказательств того, что вы житель поселка.
Операция "Кооперация"
Акцент на мало- и среднеэтажное строительство в Подмосковье в последнее время очевиден. И если речь идет о масштабной застройке, то без полноценной инфраструктуры она не обходится. Но как быть тем девелоперам, которые осваивают относительно небольшие участки? Логично предположить, что компании, застраивающие участки по соседству, могли бы договориться и совместными усилиями построить и торговый центр, и спортивные объекты, и вообще всю недостающую инфраструктуру.
К сожалению, таких примеров на рынке пока не наблюдалось. Зато вполне достаточно случаев, когда одни, что называется, хотят примазаться к чужой славе. Дмитрий Котровский, вице-президент компании "Химки Групп", описывает развитие ситуации так: "Один более социально ориентированный и смелый девелопер возводит масштабные инфраструктурные проекты, громко заявляет о готовности открыть школы, детские сады, спортивные школы для жителей близлежащих районов. А рядом начинают возводить свои совершенно голые с точки зрения инфраструктуры проекты другие строительные организации, с расчетом, что вопрос инфраструктуры для их будущих покупателей решен их коллегами по рынку".
Кажется, идея лежит на поверхности — объединить ресурсы и привлечь покупателя в определенную локацию. Но участники рынка не привыкли доверять друг другу самое дорогое — своих потенциальных клиентов, поэтому такая синергия вряд ли реальна, продолжает господин Котровский. "Каждый боится, что после строительства инфраструктуры ценовое предложение партнера-конкурента окажется более приемлемым для покупателя. Инфраструктуру построим вместе, а все квартиры продаст вчерашний партнер. Зачем я буду помогать конкуренту?"
Этот страх остаться с меньшей прибылью блокирует любые конструктивные возможности развития совместных проектов. Тот факт, что, помогая конкуренту, поможешь и своему проекту стать более конкурентным на рынке, к сожалению, остается за гранью понимания, утверждает эксперт.
Но есть и оптимистичный взгляд на вещи. В будущем можно будет говорить даже о более сложных формах организации сотрудничества, считает генеральный директор департамента инвестиционных проектов ГК "Глубина" Дмитрий Гусев: "Например, застройщики создают некий синдикат, который выкупает участки и строит соответствующие объекты в интересах всех соседних урбанизаций".
Понуждающей силой сесть за стол переговоров могли бы выступить представители администрации города или района. Но пока такие ситуации возникают только при создании инженерной инфраструктуры, без наличия которой невозможно завершение проектов, отмечает директор по реализации и маркетингу "ЮИТ СитиСтрой" Алексей Харитонов. Причина в том, что, в отличие от тех, кто ведет многоэтажное строительство и обязан строить объекты инфраструктуры, застройщики коттеджных поселков и малоэтажных ЖК не связаны подобными обязательствами, рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО ОПИН.
Дмитрию Котровскому такой подход не кажется справедливым. "Единственно возможный путь — вменить возведение инфраструктуры, обозначить минимум необходимых общественных метров, ниже которого даже на этапе проектирования невозможно получить разрешение на строительство",— считает эксперт. Он, однако, оговаривается, что, вменяя новые обязательства, государство должно дать и льготы, например, в сфере подключения к системам жизнеобеспечения (водопровод, канализация, газ, электричество). Иначе расходы на возведение инфраструктуры сведут на нет целесообразность строительства в экономсегменте.
Плдписи
Подмосковные многоквартирные комплексы — это фактически маленькие городки, для которых необходим полный набор инфраструктуры
"Олимпийская деревня Новогорск" обещает стать самым насыщенным инфраструктурой объектом в Подмосковье