С 1 ноября в Москве изменился порядок регистрации сделок с недвижимостью. Теперь, покупая или продавая квартиру, можно не заверять договор у нотариуса и тем самым сэкономить 1,5% от стоимости квартиры. Однако в конечном счете экономия может обернуться потерями. Тем более что новый Налоговый кодекс, приближение парламентских выборов и трудности с прогнозированием курса доллара создают неразбериху на рынке недвижимости.
До 1 ноября все сделки с недвижимостью в столице регистрировал Департамент муниципального жилья (ДМЖ). Регистрация осуществлялась в течение одного дня, что, бесспорно, было очень удобно. Но этот способ регистрации имел и серьезные недостатки.
Во-первых, требовалось нотариальное удостоверение договора купли-продажи, стоившее покупателю 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Стремясь сэкономить несколько сотен долларов, покупатели предпочитали указывать стоимость квартиры по справке БТИ, а не ее реальную цену. Зачастую мошенники-продавцы пользовались этим — продавали квартиру по ценам, указанным в справке БТИ, и затем, расторгая договор через суд, возвращали деньги согласно договору, то есть в несколько раз меньше того, что получили.
Во-вторых, никто не нес ответственности за неправильную сделку — ни нотариус, ни ДМЖ, ни риэлтеры. Например, уже после того, как вы купили квартиру и сделали в ней ремонт, выяснялось, что при совершении сделки не учтены права одного из бывших собственников. Сделка расторгалась, покупателю возвращали деньги за квартиру, но ремонтные и все остальные траты ему никто не компенсировал. Некуда было обратиться за возмещением ущерба и продавцам, оставшимся в результате мошенничества без квартиры.
Потеря квартиры с помощью государства
Теперь эти недостатки устранены. С 1 ноября все сделки регистрирует Москомрегистрация (МКР). МКР не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи и отвечает за законность совершения сделок. Другими словами, если зарегистрированная МКР сделка по тем или иным причинам будет расторгнута судом, вся ответственность, в том числе материальная, ложится на эту организацию. К тому же еще до регистрации каждый желающий всего за 25 рублей может узнать, кто владелец приобретаемой квартиры и не находится ли она под арестом. Раньше такая информация предоставлялась за достаточно крупную сумму по очень большому блату.
Однако новые правила, устранив старые недостатки, породили другие.
Вместо одного дня на регистрацию теперь отведен целый месяц (для проверки юридической чистоты квартиры). В общем, в этом нет ничего страшного: продавец вполне может подождать своих денег, а расходы на аренду депозитарной ячейки, где будет храниться денежный взнос, из-за сроков прохождения сделки увеличатся всего на $70. Но по новым правилам каждая покупка регистрируется в отдельности, а не в связке с другими, как делалось прежде.
Такой подход делает невозможным проведение многоступенчатых сделок, которых на вторичном рынке большинство. К примеру, покупатель приобретает трехкомнатную коммунальную квартиру, расселяя жильцов за собственные средства. Как известно, квартиры, из которых все жильцы выписаны, стоят на $1-3 тыс. дороже "чистых" квартир. Чтобы сэкономить, выезжающим семьям выбирают варианты квартир с жильцами, которым тоже нужно подобрать жилье. И так далее, пока не подберут квартиры всем участникам сделки. Если в такой цепочке приобретение квартир двум семьям из коммуналки будет зарегистрировано, а третьей по какой-то причине нет, покупатель останется и без денег, и без квартиры. И в этом случае претензии предъявить будет уже некому, даже МКР.
Как выйти из этой ситуации, не знают ни в Москомрегистрации, ни риэлтеры. Правда, возникнут эти проблемы только после 1 января 2000 года, когда зарегистрировать сделку можно будет только по новой схеме. Оставшиеся два месяца 1999 года можно оформлять покупку как по новым правилам — за месяц, так и по старым — за день.
Но два месяца для заключения сделки — мизерный срок. Обычно процесс занимает три-четыре месяца, поэтому до конца года успеть переоформить квартиру могут только те, кто позаботился об этом заранее. Или те, чья сделка не является сложной. Всем прочим остается надеяться, что риэлтеры смогут договориться с чиновниками до Нового года (такие переговоры идут).
Суть одного из возможных вариантов договоренности заключается в том, что при МКР будут работать уполномоченные риэлтерские компании. Если их клиент совершает "длинную" сделку, МКР будет регистрировать все покупки-продажи одновременно. А при возникновении претензий хотя бы к одной из квартир откажет всем сразу. Правда, для подстраховки МКР хочет, чтобы такие сделки заверялись нотариально (это предусмотрено новыми правилами, см. справку).
Таким образом, продавцам и покупателям квартир придется выбирать: рисковать своей собственностью и деньгами при совершении самостоятельной сделки или идти в уполномоченные МКР агентства недвижимости и все равно платить нотариусу 1,5%. Кстати, платить придется и риэлтерам — комиссионные составят 3-5% от стоимости квартиры.
Отказ от покупки с помощью государства
Неясность в вопросах регистрации приводит к тому, что многие потенциальные покупатели вынуждены из соображений безопасности отказываться от квартир на вторичном рынке и приобретать жилье в новостройках.
Но с 1 января вступает в силу Налоговый кодекс, согласно которому все без исключения покупки недвижимости будут контролироваться налоговыми органами (как обойти Налоговый кодекс — см. "Коммерсантъ-Деньги" #41). Поскольку, по признанию самих налоговиков, у МНС нет сил и средств контролировать каждую сделку, первое время они будут отслеживать покупки в новостройках, так как это сделать проще, и тех квартир на вторичном рынке, стоимость которых превышает 5 тыс. минимальных окладов ($16,6 тыс.). Почему именно 5 тыс. минимальных окладов? Дело в том, что если вы продаете квартиру, то с суммы, превышающей 5 тыс. МРОТ, нужно платить 35-процентный подоходный налог. Если у квартиры два собственника (например, муж с женой), то налог платится с суммы 10 тыс. МРОТ, и так далее.
Простота отслеживания квартир в новых домах связана с тем, что в отличие от жилья вторичного рынка, покупая которое в договоре можно указать любую удобную сумму (обычно ее указывают по справке БТИ, и она, как правило, не превышает 5 тыс. МРОТ), при покупке новостроек в договоре указывают настоящую цену. Квартиры в новых домах нет смысла покупать по оценке БТИ, поскольку в этом секторе она зачастую выше их рыночной стоимости. В итоге приобрести новую квартиру смогут только те, кто не боится встречи с налоговым инспектором.
В общем, покупатель оказывается между двух огней. Требования Налогового кодекса вынуждают покупать квартиру по низкой цене. А новые правила регистрации заставляют оформлять покупки по полной стоимости, поскольку это надежнее. И покупатели либо попытаются решить свои жилищные проблемы до 1 января, либо предпочтут подождать до лучших времен — пока ситуация полностью не прояснится.
Третий огонь
Однако для тех, кто решил побыстрее решить жилищные проблемы, ценовая конъюнктура сейчас не самая подходящая. Рынок не мог не отреагировать на все описанные выше новации, поскольку известно о них было заранее. Цены на квартиры, которые с августа прошлого года снижались ударными темпами — на 3-5% в месяц, практически перестали падать.
Дмитрий Эткин, председатель совета директоров агентства "Арсенал-Холдинг": Ситуация на рынке близка к стабилизации. На вторичном рынке цены уже прекратили падать, а на первичном спрос на ликвидные новостройки начинает подтягиваться к уровню предложения. Уже сейчас более или менее приличные объекты, за которые никто не хотел платить с мая, очень активно распродаются.
К примеру, квадратный метр в новом панельном доме на улице Волгина в мае стоил около $600, и квартиры покупали не очень активно. К августу цена метра упала до $540, но и тогда квартиры продаваться лучше не стали. Сейчас же цена вернулась к первоначальной — $600-620 за квадратный метр.
Впрочем, скоро цены вновь начнут падать. Сергей Козловский, генеральный директор агентства "Инком": Стабилизация цен, вызванная повышением спроса в связи с новым налоговым законодательством и другими изменениями,— явление временное. В январе будущего года в силу инертности рынка недвижимости и обилия праздников ничего не произойдет. Но уже в феврале цены упадут примерно на 5% по сравнению с нынешним уровнем. Это касается как первичного, так и вторичного рынка жилья.
Кроме того, на цены могут повлиять предстоящие парламентские и президентские выборы. К примеру, перед выборами 1995 года спрос на жилье резко увеличился, но затем наступило полное затишье, и цены упали. После 19 декабря 1999 года можно ожидать аналогичного развития событий.
В общем, покупатели и продавцы должны решить сами, что для них страшнее: налоговая полиция и новые правила регистрации или изменение цен. И действовать в соответствии с собственным выбором.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
--------------------------------------------------------
Цифра закона
Как нас зарегистрируют
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является признанием государством прав на недвижимое имущество и единственным доказательством права собственности в случае, если вам придется отстаивать его в суде.
В соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрации подлежат следующие сделки с недвижимостью: купля-продажа, мена, дарение, приватизация, выделение земельного участка, находящегося в собственности государства, аренда, предоставление в пользование, договоры пожизненного содержания с иждивением. Регистрируется также недвижимое имущество, полученное по наследству, по решению суда и по другим основаниям.
Регистрацией прав и сделок с недвижимым имуществом занимаются специальные учреждения юстиции. В Москве, например, таким учреждением с 1 ноября является Московский комитет регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация).
В отличие от старых правил регистрации теперь большинство сделок не нужно нотариально удостоверять. В этом случае и продавец, и покупатель (если квартира покупается) должны вместе прийти в Москомрегистрацию. Если же сделка нотариально удостоверена, то в комитет может прийти только один из участников сделки. В течение месяца запись будет внесена в единый Государственный реестр прав, и вы получите свидетельство о регистрации.
Регистрация производится только в случае уплаты специального сбора. Правительство Москвы постановлением #600 от 6 июля 1999 года установило сбор за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере трех минимальных окладов (250 рублей) для физических лиц. Причем сбор взимается за каждое действие — за проверку бывшей собственности, за регистрацию и за внесение в реестр. То есть физическому лицу вся операция обойдется в 750 рублей.
Для москвичей это менее выгодно — по прежней схеме они платили 281 рубль. Зато жителям России и иностранцам регистрация обойдется дешевле — всего 500 рублей (за саму регистрацию и за внесение в реестр). До 1 ноября граждане РФ платили 550 рублей, а иностранцы — 16 500.
Взимание нового сбора противоречит Конституции. Но покупателю гораздо проще заплатить указанную сумму, чем судиться с властями: на это уйдет минимум полтора года.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист ИД "Коммерсантъ"
--------------------------------------------------------
Занимательная география
Пейзаж в придачу
Сейчас квадратный метр вторичного жилья стоит $420-800 (в зависимости от района и качества дома), а в типовых новостройках стоимость квадратного метра — $380-650. Из-за изменения ценовой конъюнктуры с ценами на новостройки (а они зависят не только от местоположения, но и от срока сдачи объекта) происходят неожиданные и удивительные вещи. К примеру, квартиры в панельном доме в Медведкове продаются за $620 за кв. м — на $50 дороже, чем квартиры в таком же доме в Орехове, рядом с Царицынским парком. Просто потому, что дом в Медведкове был сдан в июле, когда отпускные цены были выше, а в Орехове сдается сейчас. Колебание отпускных цен в течение сезона приводит к тому, что квадратный метр в домах разного класса стоит примерно одинаково. К примеру, метр в панельном доме улучшенной серии КОПЭ у метро "Речной вокзал" стоит $620, хотя этот район лучше, чем Медведково.
Зачастую такое происходит не в разных концах города, а в соседних кварталах. К примеру, метр в доме на улице Шверника (м. "Академическая") стоит $600. А в стоящем в 500 шагах таком же доме — $750. Или "митинский оазис" — метр в доме, построенном по индивидуальному проекту, с подземным гаражом стоит $500. Столько же в Митине стоит метр в квартире в типовом панельном доме.
Другими словами, если покупатели тщательно изучат рынок, то смогут купить жилье в лучшем месте или лучшего качества, чем рассчитывали.