Власти Подмосковья, где строится десятая часть всего российского жилья, предлагают продавать в основном уже готовые квартиры, минимизируя средства дольщиков. Эта идея не нравится девелоперам и риэлторам: они предупреждают, что из-за необходимости привлекать в банках займы цены в новостройках вырастут на 20-50%. Сейчас компании фактически кредитуют покупатели.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
"Нужно уходить от договоров долевого участия (ДДУ.— "Ъ") в сторону продаж готового жилья",— заявил "Ъ" зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин. Но это возможно только после окончания текущего кризиса, считает он. Сейчас механизм продаж жилья по ДДУ регулируется принятым в 2004 году федеральным законом N214 о долевом строительстве (214-ФЗ). Закон обязывает регистрировать все ДДУ в Росреестре во избежание двойных продаж. "Но 214-ФЗ не застраховывает от создания финансовых пирамид, чем пользуются ненадежные застройщики. По сути, покупатели предоставляют застройщику беспроцентный кредит",— отмечает господин Елянюшкин. По оценке руководителя проектов практики "Девелопмент" "НЭО Центр" Екатерины Евтушенко, сейчас при строительстве домов на средства дольщиков приходится около 40%.
В законе закрепляются обязанности застройщиков (например, компенсация дольщикам при срыве сроков сдачи квартир) и страхуются риски покупателей (им на период строительства в залог переходит право аренды или собственности на участок, где возводится жилье). Но на практике компания может собрать с дольщиков средства, превышающие зачастую стоимость участка, затем объявляет себя банкротом, что позволяет избежать обязательств по завершению строительства домов и выплате компенсаций дольщикам за просрочку. Эти проблемы в итоге приходится решать региональным властям.
Герман Елянюшкин говорит, что расходы области на погашение обязательств перед проблемными дольщиками с 2012 года составили 30 млрд руб., что эквивалентно затратам на строительство в регионе социальных объектов. Подумать об изменениях правил игры пришлось из-за обострения ситуации у проблемных застройщиков, таких как СУ-155 и "Жилищный капитал", не скрывает господин Елянюшкин. Кроме того, власти региона вынуждены максимально контролировать первичный рынок, так как на долю области по итогам 2014 года пришлось более 10% от всего объема жилья, построенного в России. Если по всей стране было сдано 81 млн кв. м, то в Подмосковье — 8,2 млн кв. м (с индивидуальным жилищным строительством — 9,9 млн кв. м), в Москве — 3,32 млн кв. м.
Идея ограничить продажи по ДДУ не нова: о такой возможности глава Минстроя России Михаил Мень заявлял весной 2014 года. Но чиновники регионов готовы пойти дальше. Господин Елянюшкин считает, что необходимо минимизировать строительство и продажу жилья в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). При такой схеме много рисков, включая затягивание сроков сдачи жилья и изменение конечной стоимости в процессе строительства, уточняет зампред правительства Подмосковья. У ЖСК не исключены двойные продажи, заявлял в конце июня на конференции "Ъ" по девелопменту глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Ранее власти Москвы направляли в Минстрой свои предложения по ограничению действий ЖСК. В конце июня Госдума в третьем чтении приняла поправки к законодательству: теперь кооператив может строить только один дом, а не целые микрорайоны.
В Подмосковье по ДДУ строится 67% жилья, в рамках ЖСК — 7%, остальное — другие формы договоров, подсчитала глава совета директоров "Бест-новостроя" Ирина Доброхотова. "Продажа готовых квартир по договорам купли-продажи потребует увеличения расходов, так как у ипотеки, даже несмотря на субсидирование ставок, окажется большее тело кредита, чем на этапе строительства",— добавляет она. "У нас кредиты стоят 17-20%, то есть квартиры будут дороже почти на 50%",— отмечает вице-президент Aeon Corporation Дмитрий Старостин. По оценкам гендиректора ГК МИЦ Павла Поселенова, конечная стоимость квартир при строительстве на заемные средства увеличится минимум на 20%. "Нужно также учитывать потенциальное снижение объемов строительства",— предупреждает он. Многие банки не готовы быть поручителями при строительстве, отмечает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Переход к новой системе продажи жилья необходимо запустить параллельно с упрощением процесса кредитования застройщиков, соглашается Герман Елянюшкин.