Аналитики ЦБ предупредили о риске «ипотечного пузыря». Эксперты, чье мнение может отличаться от официальной позиции регулятора, считают, что нынешняя ситуация напоминает кредитные бумы 2007-го и 2013-го. В обоих случаях финансовый сектор впоследствии столкнулся с серьезными трудностями. Аналитики отметили, что зачатки этих проблем формируются раньше, чем кредитный бум достигает своего пика. Кроме того, в это время банки недооценивают риски, и поэтому накапливают токсичные активы.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ / купить фото
«Пузырь» на рынке ипотеки, возможно, уже существует, считает директор Института стратегического анализа компании ФБК Игорь Николаев: «Одно дело, если бы мы уверенно могли прогнозировать, что в следующем году у нас будет экономический рост, будут расти реальные доходы населения. А у нас получается ситуация, когда ипотека резко растет на фоне того, что четыре года подряд реальные доходы населения снижались. В 2018 году появились было надежды на то, что они выйдут в плюс, но мы узнаем данные за ноябрь — падение реальных доходов почти на 3%, и по итогам года их рост составит около 0%. Спрашивается — как люди будут обслуживать свои кредиты, если дальше ситуация не будет улучшаться? А это значит, что даже не такие критичные показатели по росту ипотечных кредитов вполне можно оценивать как "пузырь", который действительно формируется, если уже не сформировался.
Схлопывание будет в любом случае, вопрос только в том, насколько болезненным и резким оно будет.
Именно поэтому ЦБ призывает банки быть более внимательными. По всем параметрам кредитоспособности и платежеспособности заемщики будут оцениваться более глубоко и более внимательно. Будет происходить рост ставок, требования ужесточатся».
Чтобы в России возник «ипотечный пузырь», нужно еще несколько лет рекордного роста кредитования, спорит аналитик «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент» Андрей Верников. По его мнению, именно рост ставок и падение реальных доходов помогут избежать кризиса. Люди начнут брать меньше займов, и проблема закредитованности уйдет сама: «Сейчас, даже несмотря на то, что объем ипотеки растет на 20-25%, чтобы образовался "пузырь", нужно еще несколько лет такого роста.
Кроме того, ключевая ставка выросла и будет расти в следующем году, в связи с чем условия предоставления кредитов, а, соответственно, и объемы кредитования ухудшатся, и эти опасения сами собой рассосутся.
Отчасти рост кредитования был связан еще и с тем, что были определенные поправки к закону о долевом строительстве, и граждане активно покупали квартиры. Но это тоже временный фактор. Так что сейчас ситуация находится под контролем, просто аналитики предупреждают о рисках. При вступлении в нестабильный 2019 год это, в принципе, полезные слова, но говорить о том, что прямо сейчас уже образовался "пузырь", я бы не стал».
В целом риски ипотечного кризиса в России есть, но пока что всерьез говорить о них рано, считает доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Плеханова Алексей Савруков: «Позицию аналитиков Банка России обоснованна лишь отчасти. С одной стороны, доля новой ипотеки с первоначальным взносом менее 20% во втором квартале текущего года составила 42%, что свидетельствует о низкой платежеспособности граждан. С другой стороны, рекордные показатели на ипотечном рынке во многом были обеспечены ростом рефинансирования по более низким процентным ставкам. Кроме того, размер ипотечной задолженности на данный момент составляет 6 трлн руб., а доля ипотеки в ВВП — около 6%, что существенно ниже, чем аналогичный показатель в зарубежных странах. Поэтому в перспективе ближайших трех-пяти лет "пузырь" маловероятен. Однако при сохранении текущей динамики на рынке могут возникнуть предпосылки для роста и реализации кредитных рисков».
По прогнозам аналитического центра «Дом. РФ», выдачи ипотечных кредитов в этом году станут рекордными и достигнут 3 трлн руб.