Деньги несут на склад
Инвестиции в логистическую недвижимость набирают популярность
Начавшийся на фоне ограничительных мероприятий из-за COVID-19 кризис не убил активность на рынке коммерческой недвижимости. Инвесторы благодаря большому объему рублевой ликвидности по-прежнему готовы вкладывать в рынок средства. Но фокус сильно сместился: вместо привычных офисов и торговых центров они все чаще выбирают объекты складской недвижимости.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в первом полугодии 2020 года был $820,7 млн (58,4 млрд руб.), что на 74% ($471 млн) больше, чем годом ранее. Такие данные в своем исследовании приводит Colliers International. Аналитики уточняют, что рост произошел в основном за счет первого квартала, а во втором суммарный размер инвестиций оказался сопоставим со значением за аналогичный период прошлого года — $326 млн (23,2 млрд руб.).
Данные консультантов разнятся, но аналогичная тенденция прослеживается в расчетах Cushman & Wakefield, согласно которым по итогам января—мая общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России достиг €1,1 млрд (88 млрд руб.), увеличившись на 20% относительно аналогичного периода прошлого года. В CBRE оценивают совокупный размер инвестиций за полугодие в 104 млрд руб.— это на 10% больше, чем годом ранее.
В Colliers International поясняют, что данные консультантов могут различаться из-за собственных стратегий оценки инвестиций. Так, например, часть участников рынка рассматривают в качестве вложений покупку земельных участков или не располагают информацией об отдельных сделках.
При этом консультанты сходятся во мнении, что наиболее востребованным инвесторами в текущих условиях оказался рынок складской недвижимости.
По расчетам Colliers International, доля объектов логистической недвижимости в общей структуре увеличилась до 26% против 11% годом ранее. Это самый высокий показатель с 2010 года. По оценкам JLL, в совокупном объеме вложения, включающем проекты по строительству жилья, доля складской недвижимости выросла с 6% до 11%, в то время как доля офисов размылась за тот же период с 35% до 24%.
По данным Colliers International, c 34% до 22% за год в структуре вложений в коммерческие активы снизилась доля торговых центров, в то время как гостиницы кризис пока не затронул, их доля выросла с 9% до 12%. Старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова отмечает, что аналогичная тенденция характерна для всех европейских стран: рынки складской недвижимости и арендного жилья оказались более устойчивы к кризису, в то время как торговые объекты предсказуемо пострадали сильнее остальных.
В структуре инвестиций стал еще отчетливее доминировать российский капитал.
По оценкам JLL, доля сделок с участием иностранных инвесторов в первом полугодии снизилась на 4 процентных пункта относительно аналогичного периода прошлого года, до 8%. Руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев называет уменьшение объема иностранных инвестиций на фоне карантинных ограничений глобальным трендом. Партнер Colliers International Станислав Бибик называет наличие на рынке большого объема рублевой ликвидности фактором, поддержавшим динамику вложений в коммерческие объекты в первом квартале. «Рынок успешно пережил кризисы 2008 и 2014 годов и в определенном смысле оказался готов к текущей ситуации»,— рассуждает эксперт.
Несмотря на активность инвесторов, господин Бибик ждет, что суммарный объем вложений в коммерческую недвижимость в этом году все же окажется ниже, чем в прошлом. Он выделяет два фактора: на рынке не ожидается очень крупных сделок, а многие его участники заняли выжидательную позицию, наблюдая за развитием ситуации. В Cushman & Wakefield также ждут, что суммарный объем вложений окажется на 15% ниже значения 2019 года. Ирина Ушакова отмечает, что падение произойдет вопреки процессу восстановления рынка. По словам Владислава Фадеева, основная активность сейчас наблюдается в сегменте складской недвижимости. Влияющим на инвесторов позитивным фактором эксперт называет ожидаемое снижение стоимости фондирования после уменьшения ключевой ставки ЦБ до 4,5%.
