На рынке элитных новостроек Москвы образовался дефицит: во втором квартале 2021 года объем предложения сократился более чем на 40% год к году. Но спрос на такую недвижимость остается высоким, что подтолкнуло застройщиков таких объектов ввести закрытые продажи. Причиной возникшего дисбаланса участники рынка называют нехватку в столице площадок под новые клубные дома и двукратный рост себестоимости строительства.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
Во втором квартале 2021 года на первичном рынке элитного жилья в Москве продавалось 1,15 тыс. квартир и апартаментов, что на 42% меньше год к году, подсчитали в «Метриум». Там добавили, что такого максимального снижения предложения в сегменте высокобюджетного жилья не наблюдалось последние три года. О возникшем дефиците дорогой недвижимости говорят в Savills и Knight Frank.
В «Метриум» объясняют тенденцию резким снижением в элитном сегменте девелоперской активности: в первой половине 2021 года продажи начались только в одном новом проекте. Для сравнения, за тот же период 2020 года на рынок вышли шесть новых объектов, в 2019 году — девять.
Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова связывает это с нехваткой участков под застройку.
Региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев соглашается, что для проектов клубных домов сейчас можно найти только исторические здания под реставрацию, где застройщик должен будет полностью восстановить фасад. «Это намного сложнее и дороже, чем строить с нуля»,— говорит он. В Capital Group отмечают, что на фоне дефицита площадок в центре города высокобюджетные проекты сейчас выходят за пределы Садового кольца.
Анна Раджабова констатирует, что нехватка нового предложения стимулирует застройщиков вести закрытые продажи. По словам эксперта, посчитать их объем невозможно. По сути, это предварительный заказ, поясняет управляющий партнер Savills Дмитрий Халин. Перед стартом строительных работ заранее бронируются лоты, фиксируется цена, но необязательно, что договор в итоге будет заключен, поясняет он. Эксперт констатирует, что если до пандемии по такой схеме недвижимость продавалась примерно в 10% новых проектов, то теперь показатель вырос до 100%. Застройщики стали использовать этот механизм, пытаясь минимизировать риски строительного цикла еще на этапе старта, отмечает господин Халин. По его словам, себестоимость строительства в дорогом сегменте жилья за последний год выросла в два раза, до 400–600 тыс. руб. за 1 кв. м. К тому же переход на проектное финансирование привел к снижению потенциальной доходности проектов с ранее существовавших 30% годовых до 15–20%, добавляет эксперт.
Дополнительные риски, по словам Дмитрия Халина, девелоперы стремятся заложить в цену новых объектов, не делая скидку на приобретение на начальном этапе строительства,— в итоге покупателям предлагаются проекты по цене 1,5–2 млн руб. за 1 кв. м.
«Но к таким ценам клиенты не готовы. Они по-прежнему рассчитывают, что купят недвижимость на этапе строительства по относительно низкой цене, которая, по их расчетам, после сдачи объекта увеличится на 30–40%»,— говорит эксперт. Именно несовпадение ожиданий покупателей и продавцов, по мнению господина Халина, сейчас тормозит как продажи, так и вывод на рынок новых проектов.
Андрей Соловьев отмечает, что дефицит предложения выступает драйвером роста цен — к концу года они могут увеличиться на 20%, в то время как по итогам первого полугодия показатель уже вырос на 14%, превысив отметку в 1 млн руб. за 1 кв. м. Такую динамику для элитного сегмента эксперт называет феноменальной. Он убежден, что сейчас из-за потенциально высоких затрат на реализацию проекта и потенциальных сложностей с согласованием строительства сегмент элитного жилья интересен далеко не всем девелоперам.