Спад активности покупателей и увеличение стоимости строительства заставили девелоперов занять выжидательную позицию: число выведенных на рынок крупных жилых комплексов в первом полугодии сократилось на 22%. Ограничивая предложение, застройщики могут удерживать цены, сохраняя высокую доходность. Но вкладывать полученные средства в новые проекты девелоперы пока не спешат — их дальнейшая активность будет зависеть от спроса, который сдерживают невысокие доходы населения.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
За первое полугодие в России началась реализация 163 крупных жилых комплексов (от 20 тыс. кв. м в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга, от 10 тыс. кв. м в регионах), что на 22% ниже аналогичного показателя прошлого года, следует из подсчетов Infoline. Совокупная стоимость новых проектов составила 1,97 трлн руб.— это на 34% меньше, чем в прошлом году (2,63 трлн руб.).
Основными причинами снижения активности застройщиков стали рост процентной ставки и падение доходов населения, поясняют в Infoline.
По расчетам «Циан.Аналитики», число заключенных в первом полугодии в России договоров долевого участия сократилось на 10% год к году, до 382,2 тыс.
Девелоперы откладывают вывод на рынок новых проектов, что помогает поддерживать цены на новостройки на стабильном уровне в условиях падения спроса, считает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. С этим соглашается руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Наталья Круглова: «Девелоперы пытаются таким образом удержать норму прибыли».
Спад активности застройщиков, по оценкам Infoline, происходит в основном на региональных рынках.
В Москве и области за первые полгода число новых проектов выросло на 60%, до 34; в Санкт-Петербурге и области — на 56%, до 28. Их совокупная стоимость составила соответственно 540,9 млрд руб., что на 67% больше, и 142,7 млрд руб., увеличившись на 96%. Управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка объясняет ситуацию в Москве и Санкт-Петербурге наличием платежеспособного спроса. К тому же в этих городах наблюдается миграция населения из других городов, а региональные застройки переориентируются на эти крупнейшие рынки недвижимости, говорит гендиректор Infoline Иван Федяков.
Сдерживающим фактором в первом полугодии стало и увеличение стоимости реализации проектов. Совокупный объем инвестиций в один проект крупного жилого комплекса, по данным Infoline, в первом полугодии составил 8,6 млрд руб.— это на 44% больше год к году. К этому привели дефицит промышленного и инженерного оборудования и сетей, массовый уход западных производителей строительной техники, считают в компании.
Если в феврале, по оценкам «Дом.РФ», медианный показатель себестоимости строительства жилья составлял 79,1 тыс. руб. за 1 кв. м, то в августе — уже 95 тыс. руб. «Основная причина — подорожание стройматериалов из-за роста затрат на логистику»,— поясняет Надежда Коркка. Согласно Росстату, цены на стройматериалы в июле выросли на 6,4% год к году, за семь месяцев этого года — на 21,5%.
Будущая активность застройщиков по выводу новых проектов, по мнению Ивана Федякова, зависит от динамики спроса.
По его словам, за счет сохраняющейся высокой доходности у компаний есть свободные средства для старта новых проектов, но процесс тормозит низкая активность покупателей. Факторами риска эксперт называет в целом высокую закредитованность населения и снизившиеся реальные доходы. Но исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский рассчитывает, что активность застройщиков будет расти по мере стабилизации финансовой ситуации.
В то же время застройщики стремятся оптимизировать проекты. Согласно Infoline, доля лотов без отделки в новых проектах крупных жилых комплексов по итогам первого полугодия составила 68,7%, увеличившись за год на 19,4 процентного пункта. Госпожа Коркка предполагает, что тренд может объясняться сложностями с поставками материалов. Отделка проектируется сейчас, объясняет она, а делать ее нужно будет через пару лет — застройщиков настораживает неопределенность.