Отмороженные предложения

Отмороженные предложения

        Все наблюдатели отмечают оживление рынка недвижимости в течение последних двух недель. А январские морозы заметно повлияли на динамику продаж жилья, в основном загородного. И все же главная тенденция начала года — растущий дефицит предложения во всех секторах жилой недвижимости.
Эксперты и участники рынка отмечают растущий дефицит предложения на рынке жилья. Это связано прежде всего с уменьшением объемов строительства после вступления в силу закона "О долевом инвестировании строительства". "Спрос на первичном рынке сегодня более чем в два раза превышает объем предложения,— отмечает заместитель директора управления новостроек компании 'Миэль-Недвижимость' Оксана Каарма.— Новых объектов единицы, в ближайшие месяцы цены будут только расти. Изменения ситуации не предвидится. По нашим оценкам, рынок недвижимости будет находиться в таком состоянии не меньше года. В связи с этим управление новостроек приняло решение о сокращении персонала риэлтеров на 30%".
       По оценкам аналитиков Vesco Realty, цены на наиболее ликвидные предложения с Нового года выросли более чем на 10%, а в среднем по рынку рост цен составил порядка 6-7%. В элитном классе цены достигли $7560 за кв. м, в бизнес-классе — $2835, в экономклассе — $2210 за кв. м. Директор департамента городской недвижимости этой компании Вера Лукина отмечает, что "в экономклассе наибольшим спросом пользуются объекты на начальной стадии с полученным разрешением на строительство. Подобные предложения раскупаются за считаные дни, несмотря на почти ежедневную коррекцию цен. С точки зрения инвестиционной привлекательности перспективна, но рискованна покупка квартир в проектах, еще не получивших разрешение на строительство". При этом на рынке наблюдается ситуация, когда девелоперы откладывают начало продаж жилья, ожидая максимального пика цен на недвижимость.
       Михаил Михайлов, первый заместитель генерального директора компании "Море-Плаза", оценивает ситуацию более оптимистично: "По данным наших аналитиков, средняя стоимость квадратного метра выросла на 4% по сравнению с декабрьскими ценами, по отдельным объектам премиум-класса рост составил порядка 8%. В январе на рынке зафиксировано незначительное уменьшение объемов продаж в абсолютном размере, но связано это с длительными праздниками".
       Едва ли не единственное новое предложение на рынке жилой недвижимости за прошедший месяц — два микрорайона на юго-западе Москвы: "Теплый край" в Теплом Стане и 14-й микрорайон в Ново-Переделкине, реализацию которых начала группа компаний ПИК. Общая площадь предложения — около 300 тыс. кв. м в монолитных и панельных домах. "Мы надеемся, в условиях сложившегося на рынке новостроек дефицита жилья новые масштабные проекты помогут немного сбалансировать спрос и предложение,— говорит генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич.— Тем более что в феврале-марте ожидается наступление сезонного повышения покупательской активности".
       Дефицит предложения заставляет покупателей, которые не могут позволить себе отложить приобретение квартиры, в прямом смысле "брать, что дают". "Мы отметили, что покупателей сейчас не так, как раньше, интересует стадия готовности дома",— говорит генеральный директор "МИАН--Агентство недвижимости" Нина Кузнецова. И это несмотря на многочисленные скандалы с обманутыми соинвесторами. Коммерческий директор компании "Капитал Груп" Алексей Белоусов отмечает: "Происходит изменение географии приобретения жилья. Мы видим, что люди вынуждены переезжать на другой конец города, покупать жилье в не слишком удобных для них районах. Теперь покупатели словно пытаются 'сесть в последний вагон уходящего поезда'. Иначе будет поздно".
       
Несмотря на то что количество потенциальных предложений на вторичном рынке не сократилось, реально на продажу выставляется значительно меньше квартир, чем месяц назад. Это связано, видимо, с растущими ожиданиями владельцев. "Сразу после Нового года количество предложений на вторичном рынке уменьшилось почти на 15%,— утверждает Нина Кузнецова ('МИАН--Агентство недвижимости').— Только к концу месяца наметилась активизация. Из-за того что продавцы заняли позицию ожидания (ждут повышения цен), альтернативные сделки сейчас серьезно затягиваются. В целом для января был характерен продолжающийся рост цен и спрос, намного превышающий предложение. Правда, мы отметили сокращение количества обращений в самые морозные дни".
       "Последствия динамичного роста цен на вторичном рынке в первую очередь почувствовали клиенты, рассчитывавшие в 2006 году купить квартиры в престижных районах Москвы,— говорит Вера Лукина из Vesco Realty.— Если в ноябре-декабре 2005 года клиент, располагающий полумиллионом долларов, мог приобрести трехкомнатную квартиру в центре города, то в феврале 2006 года данный бюджет позволял рассматривать предложения в престижных западном или юго-западном направлениях, но за пределами третьего кольца".
       Но и в самом дешевом разряде недвижимости на вторичном рынке схожая тенденция. "Сложилась абсурдная ситуация, когда 35-метровая квартира в хрущевском доме стоит около $70-75 тыс., то есть квадратный метр зашкаливает за $2 тыс. Рост цен на жилье продолжается, и трудно предсказать, каких цифр он достигнет к концу года",— утверждает Алексей Белоусов из "Капитал Груп".
       Управляющий директор компании "Миэль-Недвижимость" Руслан Сейт-Люманов предполагает возможность оптимистического сценария: "Со временем может иссякнуть платежеспособный спрос, а продавцы, придерживающие сейчас свои квартиры в ожидании дальнейшего повышения цен, выведут их на рынок. Это в какой-то мере улучшит существующую ситуацию".
       
На рынке загородной недвижимости, которого не коснулся закон "О долевом инвестировании строительства", небольшое сокращение предложения связано исключительно с сезонным фактором. "В январе рынок загородной недвижимости еще не активизировался после праздников,— говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.— На рынок вышел всего один новый поселок — 'Раздолье' — в 14 километрах от МКАД по Осташковскому шоссе".
       Директор департамента жилой недвижимости компании "РИГрупп" Александр Винокуров отмечает, что в этом году из-за сильных морозов число реальных сделок не так велико, как обычно. "С другой стороны, уже наблюдается оживление после сезонного снижения покупательской активности, и рынок скоро отреагирует на повышение спроса повышением цен,— считает господин Винокуров.— Для желающих приобретать пока еще есть возможность воспользоваться временной 'заморозкой' рынка". А начальник отдела по работе с недвижимостью компании "Терра-недвижимость" Наталья Петшик оценивает активность покупателей в настоящий момент как очень высокую: "Полагаю, что покупатели 'играют на опережение' и стараются приобрести объекты недвижимости до сезонного повышения цен".
       Резкого скачка цен, которого можно было бы ожидать после продолжительных новогодних праздников, за последний месяц не произошло. "В среднем по различным категориям загородного жилья цены повысились на 1,5%,— говорит директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.— Однако, учитывая, что весной на рынке загородной недвижимости начинается сезон активных продаж и большинство застройщиков планирует получить наибольшую выручку именно в этот период, рост цен в первом квартале будет более ощутим, чем в другие сезоны года".
       Господин Мищенко при этом отмечает некоторую стабилизацию цен в элитном сегменте загородной недвижимости: "В настоящее время на рынке присутствует достаточное количество предложений, стоимость которых уже приближена к максимуму, который могут позволить себе покупатели. В сегменте элитного загородного жилья рост цен в первом квартале 2006 года не превысит 3%. Более динамично происходит рост стоимости в сегменте бизнес- и экономкласса. Эти объекты пользуются наибольшим спросом у покупателей, а качественных предложений на рынке недостаточно. В бизнес-классе стоимость увеличится на 3,5%, а в сегменте наиболее востребованного жилья экономкласса — более чем на 4%".
       В среднем же по рынку риэлтеры ожидают повышения цен на объекты загородной недвижимости в диапазоне 12-15% в год.
       
Наблюдатели отмечают опережающий рост цен на аренду типового жилья по сравнению с элитным. "В январе произошел резкий скачок ставок аренды типового жилья, по сравнению с декабрем цены выросли на 10%,— констатирует Нина Кузнецова ('МИАН--Агентство недвижимости').— Что касается элитной недвижимости, то арендаторы еще не проявляют активности".
       Брокеры Vesco Realty отмечают снижение инвестиционной привлекательности целенаправленной покупки квартир для сдачи в аренду. "В первую очередь данная тенденция связана с тем, что рост арендных ставок несопоставим с ростом цен предложения как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости,— утверждает директор департамента городской недвижимости Вера Лукина.— Если за 2005 год аренда подорожала в среднем на 13-14%, то стоимость элитного жилья — как минимум на 30%, бизнес-класса — на 24-25%. В начале 2000-х годов срок окупаемости квартиры бизнес-класса при сдаче в аренду варьировался от четырех до шести лет, а в 2006 году оптимальным сроком считается десять-одиннадцать лет".
       По данным компании "Миэль-Недвижимость", если в ценовом диапазоне до $600 в месяц спрос опережает предложение в 2-2,5 раза, то в категории до $1000 предложение выше спроса на 20-30%. А в дорогом секторе (выше $1000) на одного арендатора приходится десяток жаждущих сдать квартиру.
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ