Не сваливая на 22-й год
Владельцы складов повышают арендные ставки по ранее заключенным договорам
Наблюдаемый в последние годы дефицит складских помещений сыграл на руку владельцам такой недвижимости. Они стали пересматривать условия ранее заключенных с арендаторами договоров, увеличивая вдвое ставки аренды. Причем собственники не всегда это делают добросовестными методами, вынуждая своих контрагентов соглашаться на повышение затрат, говорят консультанты. Они добавляют, что операторы логопарков пересматривают контракты не только из-за желания нарастить прибыль, но и из-за возросших расходов на обслуживание кредитов.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Практически все крупные владельцы складских комплексов стали пересматривать условия договоров, заключенных с арендаторами до 2021–2022 годов, рассказали “Ъ” несколько участников рынка. По их словам, собственники стали указывать в новых контрактах ставки аренды, которые заметно выше предыдущих.
Директор по аренде Parus Asset Management Александр Ларин подтвердил “Ъ”, что компания инициирует переговоры о пересмотре ставок, особенно по контрактам, которые были заключены до 2022 года.
По его словам, они пришли к соглашению с арендаторами о повышении арендной платы до уровня, соответствующего текущим рыночным условиям: средняя ставка аренды увеличилась практически вдвое. Это позволяет обеспечить устойчивое функционирование бизнеса и поддерживать качество услуг, поясняет господин Ларин. Другие крупные владельцы логопарков — Instone Development, «Современные фонды недвижимости», «Ориентир», Raven Russia — не ответили на запрос “Ъ”.
Еще два года назад арендная плата за складской комплекс в Подмосковье составляла 5 тыс. руб. за 1 кв. м ежегодно, а сейчас она почти достигла 10 тыс. руб., констатирует гендиректор Union Brokers Олег Григорьев. Собственники считают, что по текущим договорам «упускают возможность заработать больше», добавляет эксперт. Руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин считает, что владельцы объектов вынуждены повышать ставки аренды, так как после резкого повышения ключевой ставки ЦБ вынуждены платить больше процентов по банковским кредитам.
Существует несколько вариантов вынудить арендатора платить больше.
В случае с контрактами, где предусмотрен односторонний выход, собственники могут без проблем расторгнуть контракт с арендатором, не согласившимся платить более высокую ставку, поясняет господин Григорьев. По данным IBC Real Estate, к марту 2024 года теневая вакансия (объекты, где возможна смена арендатора) в логопарках Москвы и Подмосковья составила 237 тыс. кв. м, что в четыре раза больше год к году.
Если условия контракта не позволяют разорвать его в одностороннем порядке, то владельцы помещений грозятся не продлить его по истечении срока с арендаторами, которые сейчас не соглашаются на новую стоимость аренды, продолжает Олег Григорьев. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов приводит в пример случай, когда владелец недвижимости намеренно по разным поводам накаляет ситуацию с арендатором, чтобы получить возможность выйти из текущего договора и заключить контракт с новым партнером.
Чаще всего арендатору приходится соглашаться на условия арендодателя, так как найти другой склад сложно, добавляет господин Григорьев.
Сейчас, по данным NF Group, в Москве и Подмосковье вакантно не более 0,1% площадей в логопарке. Эта практика не всегда добросовестная, и она может прямо повлиять на репутацию компании и ее дальнейшие отношения с арендатором, предупреждает Станислав Ахмедзянов, добавляя, что в 70% случаев собственникам удается добиться повышения аренды или расторжения договора.
В условиях острого дефицита складских площадей подобные случаи будут встречаться на рынке, уверен партнер NF Group Константин Фомиченко. Впрочем, рынок вряд ли справится с нехваткой площадей в ближайшее время. По подсчетам NF Group, из общего объема заявленных к завершению объектов на 2024 год более 70% из площадей 2,1 млн кв. м к концу 2023 года уже были законтрактованы. По мнению партнера CMWP Егора Дорофеева, для роста конкуренции среди владельцев складской недвижимости за арендаторов и усиления переговорной позиции последних необходимо, чтобы уровень свободных помещений увеличился до 10%.