Обременительные сооружения

Обременительные сооружения

        Недвижимое имущество — как здания и сооружения, так и земельные участки — зачастую становится объектом атаки со стороны рейдеров, охотников за чужой собственностью. Обременение имущества может выступать одним из способов защиты недвижимости от захвата.
Для предотвращения недружественного поглощения в форме рейдерского захвата необходимо принять ряд мер, снижающих привлекательность недвижимости для захватчика. Обременение имущества — как раз одна из таких мер по защите бизнеса от захвата, получения контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника. Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает двух целей. Во-первых, он усложняет для рейдера процесс захвата, вынуждая его предпринимать больше тактических действий и вкладывать больше ресурсов в захват, что дает преимущества собственнику в защите. Во-вторых, тем самым снижается ликвидность недвижимости. Таким образом, риск ее поглощения сводится к минимуму.
       Что такое обременение? Согласно федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обременения — это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав на владение, пользование и распоряжение имуществом. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др. Обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество.
       
Существует три основных способа установления обременения на имущество:
       1. Волеизъявление собственника.
       2. Судебное решение.
       3. Решение уполномоченных органов.
       Первый способ наиболее распространен, так как выражается обычно в договоре. Соответственно, в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник.
       Судебный акт как способ установления обременения на имущество встречается реже. В смысле защиты такой способ можно использовать как "добавку" к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется оспаривать не просто договор залога, но и решение суда, а это гораздо труднее в силу существующих процессуальных ограничений. В частности, рейдеру сложнее использовать "удобную" подсудность, инициируя процесс у подкупленного им судьи. Если рейдер не является стороной в процессе и не привлечен в качестве третьего лица, он вообще мало что может сделать в обжаловании судебного акта. Помимо судебных решений основанием для такого способа установления обременений могут быть и другие судебные акты, в частности определения о принятии обеспечительных мер по иску.
       Довольно частое основание для установления обременения на имущество — это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимость органами предварительного дознания и следствия. Это особенно своевременно, когда рейдер уже осуществил физический захват объекта недвижимости и/или перехватил управление в юридическом лице--номинальном собственнике недвижимого имущества. С помощью ареста настоящий собственник исключает возможность перепродажи недвижимости и выигрывает время для обжалования незаконных действий агрессора.
       Наиболее распространенные виды обременения в целях защиты имущества — доверительное управление, залог и аренда. Сдавать в аренду, закладывать, передавать в доверительное управление или иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.
       
По договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой имущество на определенный срок, а другая, в свою очередь, обязуется осуществлять доверительное управление, то есть совершать определенные предусмотренные договором юридические и фактические действия в отношении этого имущества в интересах собственника или указанного им лица (глава 53 Гражданского кодекса, ГК).
       Договор доверительного управления должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости. Это означает составление единого документа, подписываемого обеими сторонами, то есть такой договор нельзя заключить, обменявшись по факсу или электронной почте коммерческим предложением (офертой) и ответным письмом (акцептом оферты), как часто делают предприятия при заключении договоров поставки. Договор подлежит госрегистрации в органе исполнительной власти, отвечающем за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также запись об обременении вносится в реестр прав на недвижимое имущество, что вынуждает захватчика прикладывать силы для исключения такой записи из реестра.
       Положительные стороны доверительного управления состоят в том, что обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается (за исключением ситуации банкротства). Кроме того, в случае планируемого захвата собственности договор доверительного управления сложно оспорить или расторгнуть в одностороннем порядке, так как прекращение этого вида договора четко регламентировано ст. 1024 ГК.
       Однако в доверительном управлении имуществом есть и минусы. Во-первых, доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, переданного в его доверительное управление. Следовательно, появляется дополнительный риск, что при захвате недвижимости на него окажут давление или попробуют переманить на свою сторону. Во-вторых, происходит обособление имущества, переданного по договору доверительного управления, что затрудняет реализацию собственником прав в отношении имущества. Наконец, заключается договор на срок до пяти лет, и через пять лет его нужно будет пролонгировать, снова регистрируя обременение.
       Однако, если говорить в целом, эта схема проста в применении, реализуется без больших затрат времени и денежных средств.
       
Правовое регулирование этого вида обременения осуществляется в соответствии со ст. 334-358 ГК и федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
       Суть залогового обязательства заключается в следующем: кредитор-залогодержатель при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение его денежного требования из стоимости заложенного имущества. Договор о залоге заключается в письменной форме и также подлежит государственной регистрации, что, как указывалось выше, важно для защиты имущества от рейдерского захвата.
       Большим преимуществом по сравнению с арендой и доверительным управлением этого вида обременения недвижимости можно назвать то, что имущество остается у залогодателя не просто фактически, но и юридически. Залогодержатель должен быть дружественной компанией, а фактически — юридическим лицом, полностью подконтрольным собственнику. Иначе в стратегии захвата он сможет выступать самостоятельным игроком, что лишь повышает риски собственника.
       Несовершенство залога в том, что он обеспечивает исполнение обязательства, например, по кредитному договору или договору займа, то есть схема реализации этого способа защиты сложнее, чем остальные виды обременения: надо искусственно создавать долговое обязательство. Поэтому залог как форма обременения оптимален в основном для защиты имущества крупных диверсифицированных холдингов, в составе которых есть кредитное учреждение, выступающее в роли "кошелька" собственника холдинга.
       Существуют и комбинированные способы обременения и защиты от захвата. Так, имущество, находящееся в залоге, можно сдать в последующий залог (ст. 342 ГК). Он создает двойную защиту собственности от захвата. Но для реализации этой схемы придется задействовать больше ресурсов (трудовых, финансовых, временных), чем в иных вариантах обременения. Также обремененное залогом имущество можно передать в доверительное управление — это право предусмотрено ст. 1019 ГК РФ. Например, в прошлом году широкую огласку получил случай, связанный с попыткой захвата имущества одного ЗАО. Как только внешний агрессор начал действовать, ЗАО обременило собственность залоговыми обязательствами, а затем передало эту недвижимость в доверительное управление подконтрольной компании. Таким образом, усложнилась и сама стратегия захвата, что сделало его невыгодным.
       
Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК, а также из п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество не только во временное владение или пользование, но и во временное распоряжение.
       Договор аренды недвижимости составляется в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (за исключением случаев, когда срок аренды здания/сооружения меньше одного года).
       Недостаток этого способа защиты недвижимости в том, что договор аренды сопровождается передачей арендованного имущества. Это усложняет осуществление прав собственника. Однако это несущественный недостаток: поскольку арендатор номинальный, то фактически недвижимостью пользуется собственник. Можно сдать уже арендованное имущество в субаренду, а арендные права — в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал юридического лица. Это создаст дополнительные заградительные барьеры при вхождении захватчика на предприятие. Можно осуществить еще одну сложную правовую конструкцию, например сначала заложив недвижимость, а потом сдав ее в аренду. Еще один двойной способ защиты собственности от посягательств со стороны предусмотрен ст. 613 ГК.
       Минус аренды как обременения заключается в том, что Гражданский кодекс предусматривает достаточно оснований, чтобы расторгнуть договор аренды или признать его недействительным.
       Таким образом, один из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности,— залог и производные от него варианты.
       Однако нужно учитывать, что недружественные захваты недвижимости в России уже не редкость, особенно они опасны тем, что осуществляют их высококвалифицированные специалисты, способные придумать самые необычные линии захвата.
       Поэтому, подписывая договоры, ведя документооборот в компании, заключая контракты, необходимо сделать все возможное для предотвращения подобных попыток, в том числе прибегая и к аутсорсингу, чем компенсируются риски внутренней работы предприятия.
МАРИНА ФИРСОВА, старший юрист консалтинговой группы "Тензор"
       
       Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". Свои статьи направляйте по адресу lawyer@kommersant.ru.