Дела идут столично
Спрос на покупку офисной недвижимости растет только в Москве
Завершение цикла продажи активов ушедших иностранных компаний, рост средних цен и высокая стоимость заемных средств сдерживают спрос на покупку офисов в России. В целом по стране интерес к приобретению такой недвижимости сократился на 5% год к году. Активность покупателей заметна только в Москве. В остальных регионах растет спрос не на покупку, а на аренду помещений.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Спрос на покупку офисов в России по итогам февраля сократился на 5% год к году, посчитали в «Авито Недвижимости». Объем предложения, по данным аналитиков, увеличился на 7% год к году. Исполнительный директор РАД Константин Раев связывает общее снижение продаж офисов в том числе с завершением цикла реализации активов ушедших зарубежных компаний. Управляющий партнер RRG Денис Колокольников указывает на «определенную стабилизацию рынка».
Выраженное снижение спроса на покупку офисов в «Авито Недвижимости» зафиксировали в регионах.
В Перми спрос год к году снизился на 42%, в Волгограде — на 33%, в Воронеже — на 29%, в Екатеринбурге — на 23%, в Ростове-на-Дону — на 19%. В Санкт-Петербурге интерес к приобретению офисов сократился на 6%, а в Москве — вырос на 28%. Руководитель направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин указывает, что в Москве в первом квартале может быть продано и сдано 400–500 тыс. кв. м офисов, что на 10–20% больше, чем годом ранее. Доля сделок купли-продажи, по его словам, за год может вырасти с 21% до 28%.
Выраженные колебания в регионах часто обусловлены небольшим объемом рынка. «Если сравнить объем качественного офисного предложения в Москве и Санкт-Петербурге, мы увидим разницу в пять раз: 20 млн кв. м и 4 млн кв. м соответственно»,— указывает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.
Константин Раев говорит, что в целом на офисном рынке наблюдается снижение вакантности.
В сегменте аренды спрос, по данным «Авито Недвижимости», вырос на 4% год к году по России, число предложений снизилось на 18%. Выраженное увеличение спроса, по подсчетам аналитиков, отмечается в Новосибирске — на 26% год к году, Красноярске — на 25% и Томске — на 23%. В Санкт-Петербурге спрос на аренду офисов вырос на 21%, в Москве — на 17%.
В 2023 году, согласно Bright Rich | CORFAC International, 55% офисов приобрели конечные потребители, а 45% — инвесторы. Денис Бобков говорит, что для российского бизнеса покупка собственного офиса более привычна, чем для зарубежных компаний. Но многие предприниматели закрыли потребности в офисной недвижимости в прошлом году, указывает руководитель отдела продаж «коммерческая недвижимость» «Авито» Виктория Сафронова.
Партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин считает, что сейчас на рынке мало ликвидных лотов, а стоимость растет опережающими темпами. По данным «Авито Недвижимости», офисы в России за год в среднем подорожали на 43%, до 138 тыс. руб. за 1 кв. м, в Москве — на 8%, до 324 тыс. руб. за 1 кв. м. Второй проблемой господин Заглумин называет высокую ключевую ставку ЦБ, не стимулирующую вкладывать заемные средства в недвижимость.
Александр Пятин говорит, что дополнительному спросу на офисы могут способствовать и сохраняющиеся высокими инфляционные ожидания. По его словам, высокий интерес к подбору площадей сохраняет госсектор, строительные и производственные компании. Снижение ключевой ставки ЦБ во второй половине года также может стимулировать инвестиционный спрос, указывает господин Пятин. Денис Колокольников говорит, что девелоперы стараются активнее предлагать офисы частными инвесторам в розницу. В Москве на этот рынок вышли многие застройщики жилья из-за возможности получить льготы при создании мест приложения труда, и рост предложения может подстегнуть спрос, указывает он. Появление на рынке небольших лотов формирует высокую вариативность для разных бюджетов покупки, добавляет господин Бобков.