Арендатор поневоле

Пережив за последние несколько лет как минимум две волны резкого повышения, средние ставки на рынке долгосрочной аренды жилья удержали свои позиции даже в период сезонного снижения спроса. Цены на съемное жилье в России поддерживают возвращение релокантов, внутренняя миграция и высокая стоимость ипотеки, все чаще вынуждающая потенциальных покупателей откладывать приобретение недвижимости.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За последние пять лет снимать однокомнатную квартиру в России стало в среднем на 56% дороже, посчитали недавно в «ЦИАН.Аналитике». Из 116 рассматриваемых городов только в Керчи аналитики зафиксировали снижение на 3%, до 16,7 тыс. руб. в месяц. Во всех остальных случаях речь шла о росте стоимости аренды.

За последние пять лет рынок долгосрочной аренды пережил два периода пикового роста ставок — осенью 2021-го и 2023-го, сопровождавшихся резким увеличением спроса после кризисных периодов. Так, за последний год, согласно расчетам «Авито Недвижимости», средняя единица арендного жилья в России выросла в цене на 12%, до 28 тыс. руб. Сейчас активность остается скорее сдержанной, но достигнутый уровень удается сохранить.

Колебания предложения

Спрос на рынке долгосрочной аренды остается стабильным. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов замечает, что в январе—феврале 2024 года количество целевых действий пользователей с объявлениями выросло на 5–7% год к году — это укладывается в общие темпы увеличения аудитории площадки. В «Этажах» говорят, что не видят ни резкого роста, ни снижения спроса на аренду жилья. Данные «Авито Недвижимости» в феврале свидетельствовали о сокращении активности на 1,3% год к году и ее росте на 13,3% относительно января. Но восстановиться после прошлогоднего ажиотажа рынку пока не удалось. Количество доступных предложений долгосрочной аренды в феврале в России было на 23% меньше, чем годом ранее, свидетельствуют данные «Авито Недвижимости».

Замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова ранее отмечала сохраняющийся дефицит на московском рынке доступного предложения: выходящие на рынок варианты экономкласса не задерживаются в экспозиции и практически сразу находят жильцов. Директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова поясняет, что на наиболее бюджетных предложениях традиционно фокусируются арендаторы, вынужденно отказавшиеся от заключения сделок. «Они стараются найти максимально дешевое жилье, чтобы параллельно откладывать денежные средства на покупку своей квартиры»,— рассуждает она.

Элитный переезд

Хотя говорить об активном сокращении предложения только в массовом сегменте не приходится. На рынке высокобюджетной недвижимости прослеживаются схожие тренды. В сегменте элитного жилья, согласно данным «Intermark Аренда», по итогам февраля спрос был на 10% выше год к году. Но доступных предложений за тот же период стало меньше на 65%. Сокращение предложения высокобюджетного жилья в течение прошлого года аналитики традиционно связывали с возвращением части уехавших за рубеж соотечественников и массовым переездом в Москву специалистов из регионов, пришедших на смену уехавшим. Одновременно варианты пополнения экспозиции здесь остаются ограниченными.

Гендиректор «Intermark Аренды» Елена Куликова замечает, что, если до весны 2022 года инвестиционные квартиры быстро выходили в сегмент аренды, теперь этот процесс сильно удлинился во многом за счет увеличения стоимости отделочных материалов. Пополняется предложение, по ее мнению, в основном за счет недвижимости собственников, которые раньше жили на две страны, а теперь выбрали для себя один вариант. Хорошие варианты можно подобрать и при переезде текущих арендаторов. Но эксперт замечает, что задерживаются на рынке сейчас в основном лишь малоликвидные и переоцененные лоты.

Снять элитное жилье в Москве, по подсчетам «Intermark Аренды», в начале марта можно было в среднем за 331 тыс. руб. в месяц. Бюджет спроса оказался немного меньше, составив 246 тыс. руб. Год к году эти значения выросли на 21% и 43% соответственно. В последние несколько месяцев динамика, по словам Елены Куликовой, такова: рост к началу января составил только 1%. Эксперт связывает это с тем, что поднимавшиеся весь прошлый год показатели достигли предельных для себя значений.

Кредитные каникулы

Главным фактором, стимулирующим рынок долгосрочной аренды последние полгода в массовом сегменте, Ольга Павлинова называет снизившуюся доступность ипотечных кредитов. «В другой ситуации вряд ли он бы адаптировался к такому существенному росту средних ставок аренды, но с учетом того, что ежемесячные платежи на покупку готового жилья выросли, а на первичном рынке снизилась одобряемость ипотечных кредитов, спрос на аренду остается стабильным»,— рассуждает она.

Согласно расчетам «ЦИАН.Аналитики», в городах-миллионниках платеж по ипотеке сейчас в среднем вдвое превышает ставку аренды. Хотя стоимость съемного жилья продолжает расти, динамика оказывается не такой существенной, как подорожание кредитов. Самый большой разрыв, по данным экспертов, сейчас в Казани: средняя стоимость аренды однушки здесь составляет 26 тыс. руб. в месяц, средний ипотечный платеж на вторичном рынке — 76 тыс. руб. Разница — в 2,9 раза. В Москве показатели отличаются в 2,5 раза. За аренду горожане платят в среднем 58,7 тыс. руб. в месяц, ипотека обходится в 147 тыс. руб. В Санкт-Петербурге порядок похож: показатели составляют 34,9 тыс. и 95,4 тыс. руб. в месяц соответственно. Самый незначительный разрыв в Челябинске — 90%. За аренду платят в среднем 23,3 тыс. руб., ипотеку на вторичку — 44,3 тыс. руб. в месяц.

Покупка новостройки выглядит более выгодным вариантом: в этом случае платеж по ипотеке в городах-миллионниках в среднем на 10% превышает среднюю стоимость аренды квартиры. Но приобретение строящейся недвижимости нередко осуществляется параллельно с арендой жилья.

Алексей Попов обращает внимание на то, что помимо потребителей, отказавшихся от сделок по покупке собственного жилья, дополнительный спрос на недвижимость в прошлом году обеспечивали возвращающиеся релоканты. Но активность и тех и других, по наблюдением эксперта, совпала с другим макроэкономическим трендом — ростом реальных доходов населения, увеличением заработных плат. «Хотя этот процесс шел крайне неравномерно и впервые за долгие годы был сильнее выражен в промышленных центрах и средних городах, а не в крупнейших мегаполисах, не замечать его нельзя»,— рассуждает он. Именно увеличение доходов и, следовательно, возможностей по оплате съемного жилья помогло рынку пережить произошедший скачок цен.

Перспектива стабилизации

Значительный разрыв между средним ипотечным платежом и стоимостью аренды, по мнению Алексея Попова, сохраняет потенциал для роста средних ставок. Впрочем, этот процесс в ближайшее время вряд ли будет выраженным. Зима и весна — период сезонного затишья в сегменте долгосрочной аренды. Госпожа Павлинова предполагает, что средние ставки будут увеличиваться на 1–2% в месяц. К более серьезному росту рынок, по ее прогнозам, может перейти со второй половины июля, когда рынок начинает постепенно готовиться к старту делового сезона.

Скорректировать конъюнктуру может лишь вывод в экспозицию большого объема нового предложения. Аналитики «Инком-Недвижимости» рассчитывают, что в экспозиции постепенно начнут появляться лоты, купленные в прошлом году на волне ажиотажного спроса. Но стоимость предложения в недавно сданных новостройках традиционно выше, чем в старом фонде — это также может способствовать увеличению средних цен, замечает господин Попов. Кроме того, по словам госпожи Павлиновой, инвестиционные покупки нередко совершались с привлечением ипотечных кредитов, платежи по которым собственники активно стараются компенсировать через сдачу объектов.

Александра Мерцалова