Венгерский метр
Будет ли востребована у россиян новая программа получения ВНЖ
С июля 2024 года Венгрия запустила новую программу «золотой визы»: инвесторы смогут получить десятилетний вид на жительство, вложив от €250 тыс. в фонд недвижимости страны или от €500 тыс.— непосредственно в имущество. При этом в стране не перестает действовать и другая программа, по которой иностранцы могут получить ВНЖ при покупке дома или квартиры от €155 тыс., но только на пять лет. Опрошенные «Ъ-Review» эксперты полагают, что новые условия будут востребованы у россиян, невзирая на риски.
Фото: Валерий Доронин, Коммерсантъ
Фото: Валерий Доронин, Коммерсантъ
Новые возможности
«Золотая виза» — программа получения иностранными гражданами вида на жительство (ВНЖ) за инвестиции, в том числе в недвижимость. В Венгрии программа «золотой визы», также известная как Hungarian Residency Bond Program, до 2017 года позволяла иностранным инвесторам получить ВНЖ в обмен на капиталовложения в государственные облигации. Спустя шесть лет венгерские власти объявили о перезапуске программы, предложив так называемым гостевым инвесторам сразу три варианта получения десятилетнего вида на жительство.
При выборе вложений в фонд недвижимости минимальная сумма инвестиций составит €250 тыс. Средства должны быть вложены на установленный фондом минимальный срок, а портфель организации должен не менее чем на 40% состоять из проектов венгерской жилой недвижимости. При этом тот факт, что активами управляет фонд, а не инвестор, снижает уровень ответственности и возможные риски. Доходность будет варьироваться в диапазоне 3–6% годовых.
Опция получения ВНЖ за покупку недвижимости станет доступна с января 2025 года. Инвестор должен приобрести жилую или коммерческую недвижимость в Венгрии стоимостью не менее €500 тыс. Если же покупателя устроит пятилетний вид на жительство, то достаточно приобрести дом или квартиру от €155 тыс.
Третья опция получения «золотой визы» подразумевает пожертвование в размере не менее €1 млн высшему учебному заведению, которое находится под управлением государственного общественного фонда.
Сама процедура получения ВНЖ стандартна: инвестору необходимо предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность, подтвердить законность происхождения этих средств и подать заявку на участие. Но в отличие от многих стран в Венгрии заявитель сначала получает одобрение, а уже потом инвестирует.
Через три года после получения ВНЖ инвесторы вправе претендовать на получение постоянного вида на жительство. Кроме того, по условиям новой программы инвестиции можно вернуть через пять лет, а вид на жительство будет действовать до конца срока.
Время пока не пришло
Ключевым преимуществом новой венгерской программы эксперты называют длительный срок ее действия — десять лет. «Это условие делает программу особенно привлекательной для российских инвесторов, предоставляя долгосрочную стабильность»,— замечает директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина. Аналогичного мнения придерживается и главный редактор Prian.ru Филипп Березин, заявляя о беспрецедентности венгерских условий. Десять лет — большой срок, учитывая, что другие страны Европы по истечении нескольких лет требуют продления ВНЖ, добавляет эксперт. И если ранее сложностей с продлением не возникало, то в текущих условиях россияне все чаще сталкиваются с отказами и риском потерять уже действующее разрешение.
Но, несмотря на то что Венгрия — это стабильный консервативный европейский рынок недвижимости, эксперты пока советуют не торопиться с окончательным решением. Регистрация сделок с недвижимостью для «золотой визы» начнется только с 1 января 2025 года, и текущие условия требуют уточнений. В компании Nevestate не исключают, что вскоре будут детализированы требования к приобретаемой недвижимости, в том числе с точки зрения локации.
Кроме того, Филипп Березин напоминает о рисках, связанных с оплатой счетов: несмотря на то что геополитика Венгрии отличается своей относительной мягкостью, сложности все равно остаются. Поэтому на первом этапе важно как минимум убедиться, что источник дохода и тип деятельности инвестора не попадают под ограничения ЕС.
Какие объекты востребованы
Будапешт, Хевиз, Балатон, Эгер и Пешт — именно на этих направлениях могут сосредоточиться россияне при покупке венгерской недвижимости. По словам Анны Лариной, внимание покупателей будет обращено в первую очередь к жилью в Будапеште — и в частности, к уникальным объектам в центре города, включая мансардные квартиры и лоты в элитных локациях. По словам эксперта, востребованы у инвесторов также исторически значимые объекты с хорошими видами и близким расположением к достопримечательностям.
По данным NF Group, покупатели готовы отдавать более €500 тыс. за квартиры в отреставрированных исторических зданиях, с качественной отделкой. Интерьер не так важен: запросы поступают как на современный скандинавский и лофтовый стили, так и на классические традиции с лепниной, арками, деревянным паркетом и богатым текстилем. Востребованы и проекты с видом на Дунай. «Улучшение экономической ситуации и новые льготные программы (например, Csok Plus — правительственная схема жилищных субсидий) могут способствовать дальнейшему росту спроса на такие объекты»,— прогнозирует Анна Ларина. В целом по итогам первого квартала 2024 года интерес к недвижимости в венгерской столице увеличился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорят в NF Group.
Цены растут вместе со спросом
На фоне высокого спроса растут и цены на венгерское жилье: за 2023 год его стоимость увеличилась на 12%. Средняя цена одного 1 кв. м в Будапеште составила около €3,5 тыс., в менее популярных регионах показатели ниже — на уровне €1,5–2 тыс. Однако предложение все равно остается одним из самых бюджетных на европейском рынке.
Согласно отчету венгерского агентства Otthon Centrum (OC), в сегменте вторичной недвижимости самым дорогим считается V район столицы — стоимость квартир здесь достигает €3,5 тыс. за 1 кв. м. Наиболее доступные квартиры в XX округе — €1,7 тыс. Для первичной недвижимости OC зафиксировало по итогам первого полугодия рост цен на 6% год к году — до €4,3 тыс. за 1 кв. м.
С учетом запуска новой программы ожидается, что к концу 2024 года цены на жилье в стране могут вырасти еще на 5–7%, прогнозируют эксперты. В то же время количество предложений на рынке может сократиться, что приведет к повышению конкуренции среди покупателей.
Однако основатель Nevestate Екатерина Никитина предполагает, что большая часть клиентов из России все же будет инвестировать не в квартиры, а в фонды — благодаря более низкому порогу входа и в целом доверию к этому инструменту. Госпожа Никитина добавляет, что Венгрия является растущим направлением, поэтому инвесторы видят возможности не только в получении ВНЖ, но и в получении прибыли как в случае сдачи жилья в аренду, так и при дальнейшем выходе из активов.
Шенгенские альтернативы
До сих пор наиболее привлекательными для россиян направлениями при получении «золотой визы» оставались Испания, Греция, Португалия, а также Мальта и Кипр. Однако у этих программ есть существенные недостатки: например, в Испании могут признать инвестора налоговым резидентом, даже если человек постоянно в стране не проживает, говорит госпожа Никитина. Кроме того, напоминает Филипп Березин, в апреле власти Испании объявили о приостановке выдачи «золотых виз» гражданам РФ. В греческой программе российские инвесторы могут участвовать только через второе гражданство, а в Португалии для вложений доступны исключительно фонды.
В связи с этим венгерская программа остается наиболее доступной среди аналогов в Европейском союзе, констатирует Анна Ларина. Ведь в той же Греции необходимый размер инвестиций увеличили до €400–800 тыс. в зависимости от локации.
«Эффективность программы можно измерить количеством интересантов — и этот показатель сейчас на пике, поэтому можно смело сказать, что Венгрия станет наиболее популярной программой среди всех “золотых виз”»,— надеется управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.
