Общедомовые риски
Каковы шансы потерять актив у покупателя недвижимости на банкротных торгах
Верховный суд РФ (ВС) решит, кто несет риски потери актива, приобретенного на банкротных торгах. Проданная недвижимость должника впоследствии была признана общим имуществом собственников квартир и изъята у покупателя. Последний потребовал взыскать уплаченные за помещения средства с залогового кредитора, получившего основную часть выручки с торгов, но суды ему отказали. Теперь дело рассмотрит экономколлегия ВС, которую заинтересовали доводы о ничтожности сделок по залогу и продаже недвижимости, которая в принципе не могла быть отчуждена, так как относилась к общедомовому имуществу. Юристы расходятся в оценках того, каким образом покупатель банкротного актива может защитить свои права и с кого он вправе требовать возврата денег.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
ВС рассмотрит спор между покупателем и залогодержателем проданного в рамках банкротства имущества. В июле 2018 года ООО «Молодежный центр "Компас"» признали банкротом, в его конкурсную массу вошли нежилые помещения, заложенные в пользу банка «Кремлевский». Конкурсный управляющий реализовал эту недвижимость должника на торгах за 6,18 млн руб., покупателем стал ИП Александр Сероштанов. Около 4,9 млн руб. из вырученных средств были перечислены банку как залоговому кредитору. Однако в мае 2021 года (через полтора года после завершения банкротства компании) Советский райсуд Воронежа установил, что среди купленных ИП объектов числится подвал площадью 230,3 кв. м, являющийся общим имуществом собственников помещений МКД. В этой связи сделка по его отчуждению ничтожна, и права Александра Сероштанова на это помещение отсутствуют, признал райсуд.
ИП счел, что в результате на стороне банка «Кремлевский» возникло неосновательное обогащение в размере стоимости подвала, оцениваемого в 721,8 тыс. руб.
Он подал иск о взыскании этой суммы с банка, получившего удовлетворение требований на торгах за счет имущества, на самом деле «не принадлежавшего залогодателю и реализованного на основании ничтожной сделки». Но арбитражные суды трех инстанций отклонили иск ИП, указав, что банк правомерно получил деньги в рамках погашения долгов перед ним в банкротстве.
ИП обратился с жалобой в ВС, настаивая, что передавать общедомовое имущество в залог и затем продавать его на торгах недопустимо в силу ст. 289 и 290 Гражданского кодекса РФ (ГК). Такая сделка является ничтожной, поскольку нарушает требования закона и посягает на права и интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК), указывал господин Сероштанов, поэтому он может требовать возврата уплаченных им средств по правилам неосновательного обогащения. Эти доводы заинтересовали ВС, и дело передали в экономколлегию. Заседание назначено на 31 октября.
«Эффективных способов проверки нет»
По словам руководителя проектов «Юртехконсалта» Анастасии Лысенко, «споры о квалификации нежилых помещений в российских судах встречаются регулярно». Впрочем, большинство таких разбирательств приходится не на арбитражные суды, а на суды общей юрисдикции, где рассматриваются дела с участием собственников помещений, уточняет эксперт практики банкротства юрфирмы «Легикон-Право» Алексей Некрасов.
При этом из-за нелегализованных перепланировок и запутанной приватизации покупателю таких помещений может быть сложно проверить, относятся ли они к общедомовым, рассказывает госпожа Лысенко. «Такие проблемы зачастую идут из тех времен, когда контроль за жилищной сферой со стороны государства был ослаблен»,— поясняет она.
В случае банкротства собственника нежилых помещений в МКД определить вид этого имущества еще сложнее.
«В настоящее время для участников торгов нет эффективных способов проверки имущества, и уж точно они не могут предугадать, как ситуация с объектом изменится в будущем»,— признает советник Orchards Вадим Бородкин. Так, «при проведении банкротных торгов нередко отсутствуют правоустанавливающая документация и документы, подтверждающие историю приобретения этой недвижимости, а информации в Росреестре не всегда достаточно», отмечает Алексей Некрасов. Арбитражный управляющий Татьяна Пугачева подчеркивает, что «риски лица, купившего имущество на банкротных торгах, значительны», учитывая, что деньги распределяются по текущим и реестровым обязательствам должника и вернуть их может быть сложно или даже невозможно.
Кроме того, продолжает господин Некрасов, сказываются жесткие сроки проведения банкротных торгов, а также заинтересованность управляющих и залоговых кредиторов «в скорейшей продаже имущества». При этом надо понимать, что если недвижимость зарегистрирована за должником и никто не оспаривает его право собственности, то у арбитражного управляющего «нет оснований для того, чтобы исключать помещение из конкурсной массы», уточняет госпожа Лысенко. «Было бы странно предъявлять к управляющему повышенные стандарты осмотрительности, поскольку в данном случае он должен руководствоваться публичной достоверностью госреестра»,— согласен господин Бородкин. К тому же проведение проверок затянет банкротную процедуру и повлечет дополнительные расходы, указывает Алексей Некрасов.
Сергей Собянин, мэр Москвы, 26 июля 2016 года:
«Мы в свое время передавали собственность жильцов в собственность Москвы, имею в виду подвальные помещения, чердаки, не совсем понятно, для чего это было отобрано в собственность города. Жителям эти помещения нужны».
Юристы поддерживают доводы о ничтожности сделок с таким имуществом. «Законное основание приобретения подвала отсутствовало и на момент передачи его в залог, и на момент реализации на торгах»,— указывает партнер Briefcase Law Office Анна Самойлова. С ней согласны Анастасия Лысенко и Алексей Некрасов, поскольку общедомовое имущество «принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона».
Вместе с тем эксперты предполагают разные последствия для покупателя банкротного актива. По мнению госпожи Самойловой, покупатель вправе требовать возмещения от всех лиц, обогатившихся в результате отчуждения имущества: и от залогового кредитора, и от иных лиц, получивших часть средств от выручки с продажи подвала на торгах, включая других кредиторов и даже управляющего. Татьяна Пугачева считает обременение арбитражных управляющих такими рисками избыточным, поскольку «признание помещения общедомовым имуществом не в их компетенции», это может сделать только суд.
Господин Бородкин не видит оснований для взыскания денег ни с управляющего, ни с банка, так как «залоговый кредитор не обязан проводить правовую экспертизу законности приобретения заемщиком объекта недвижимости, зарегистрированного в ЕГРН». По его мнению, правильнее было бы оспорить торги по продаже этого помещения, «но в силу того, что должник уже ликвидирован и деньги распределены, здесь такой способ защиты реализовать не удастся», поэтому можно отнести возникшую ситуацию к «предпринимательским рискам» покупателя.